Renovação do Contrato de Arrendamento — Prazos e Oposição (2026)
Um contrato de arrendamento com prazo certo renova-se sozinho, sem ninguém assinar nada, a não ser que uma das partes se oponha a tempo. Aqui ficam as regras: por quanto tempo renova, com que antecedência senhorio e inquilino podem impedir a renovação, e como se comunica.
A regra: renovação automática
Salvo estipulação em contrário, o contrato com prazo certo renova-se automaticamente no fim, por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos, se aquela for inferior (art. 1096.º n.º 1 do Código Civil). Na prática:
| Duração do período em curso | Renova por |
|---|---|
| Inferior a 3 anos (ex.: 1 ou 2 anos) | 3 anos |
| 3 anos ou mais (ex.: 5 anos) | Igual duração (mais 5 anos) |
Se o contrato nada disser em contrário, um contrato de 1 ano que ninguém trava a tempo não renova por mais 1 ano: renova por 3. É a surpresa mais comum, para senhorios e para inquilinos.
Não há nada para assinar. As condições mantêm-se. Só é preciso um documento novo (uma adenda, por exemplo) se as partes quiserem mudar alguma coisa, e convém que fique por escrito.
Nos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios (trabalho, estudo, turismo), a renovação automática só existe se estiver prevista no contrato (art. 1096.º n.º 2). E um contrato sem prazo certo (duração indeterminada) não se renova: cessa por denúncia (art. 1099.º).
Como o senhorio impede a renovação
O senhorio pode impedir a renovação comunicando ao inquilino, com esta antecedência mínima (art. 1097.º n.º 1):
| Duração do período em curso | Antecedência mínima |
|---|---|
| 6 anos ou mais | 240 dias |
| 1 ano ou mais, e menos de 6 | 120 dias |
| 6 meses ou mais, e menos de 1 ano | 60 dias |
| Menos de 6 meses | 1/3 do prazo |
A antecedência conta-se para trás, a partir do termo do contrato ou da renovação (n.º 2).
A oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos passados 3 anos desde a celebração do contrato (art. 1097.º n.º 3). Num contrato de 1 ano, o senhorio que comunica a tempo não termina o contrato ao fim desse ano: o contrato mantém-se até completar os 3 anos. A exceção é a necessidade de habitação pelo próprio ou por descendentes em 1.º grau (n.º 4), com regras próprias: ver o caso do filho.
Como o inquilino impede a renovação
O inquilino pode opor-se à renovação com uma antecedência mais curta (art. 1098.º n.º 1):
| Duração do período em curso | Antecedência mínima |
|---|---|
| 6 anos ou mais | 120 dias |
| 1 ano ou mais, e menos de 6 | 90 dias |
| 6 meses ou mais, e menos de 1 ano | 60 dias |
| Menos de 6 meses | 1/3 do prazo |
Exemplo: contrato de 1 ano que termina a 31 de dezembro de 2026. O inquilino que não quer a renovação (por 3 anos) tem de comunicar com 90 dias de antecedência, isto é, por volta de 2 de outubro. Na dúvida, envia com margem.
Como se comunica
A comunicação sobre a cessação do contrato, a atualização da renda e obras faz-se por escrito assinado por quem comunica, com uma destas formas (art. 9.º da Lei n.º 6/2006 (NRAU)):
- Carta registada com aviso de receção, dirigida ao arrendatário para o local arrendado (salvo indicação por escrito em contrário) e ao senhorio para a morada do contrato (n.os 1 a 3);
- Entrega em mão, com o destinatário a assinar uma cópia e a pôr nota de receção (n.º 6).
A comunicação deve conter a morada completa de quem a subscreve (n.º 5). Um email simples não cumpre a forma legal.
E se o prazo já passou?
O contrato renova-se nas mesmas condições. Nenhuma das partes fica presa para sempre:
- o inquilino pode denunciar o contrato a todo o tempo, depois de decorrido 1/3 do prazo em curso (num contrato renovado por 3 anos, ao fim de 1 ano), com 120 dias de antecedência (prazo de 1 ano ou mais) ou 60 dias (prazo inferior a 1 ano), como explicamos em posso sair antes do prazo?;
- o senhorio só pode voltar a opor-se para o fim do período renovado, com a antecedência do art. 1097.º n.º 1 contada desse novo termo.
Renovar não é atualizar a renda
A renovação não altera a renda. A atualização anual segue o seu próprio regime, com coeficiente, comunicação e prazos: como atualizar a renda. Faz sentido olhar para as duas datas ao mesmo tempo, mas são processos separados.
O que fazer, em 3 passos
- Vê o termo e o prazo em curso. A data em que o contrato ou a renovação termina, e a duração desse período, decidem a antecedência da tabela.
- Decide e conta para trás. Se queres impedir a renovação, subtrai à data de termo os dias da tabela certa (senhorio ou inquilino) e junta uma margem. Se não queres, não é preciso fazer nada.
- Comunica como a lei manda. Carta registada com aviso de receção, ou entrega em mão com cópia assinada, e guarda o comprovativo.
Conteúdo informativo, não substitui aconselhamento profissional. Confirma o teu caso com um advogado ou contabilista.
FAQ
O contrato renova-se se ninguém disser nada?
Preciso de assinar um contrato novo na renovação?
Um contrato de 1 ano renova por quanto tempo?
Perdi o prazo para me opor. E agora?
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