Preciso da casa arrendada para mim ou para um filho: o que diz a lei
Vendeste a tua casa, divorciaste-te, ou o teu filho vai sair de casa e não há dinheiro para uma renda a preços de mercado. A solução óbvia é o apartamento que tens arrendado. A lei permite-o — mas com requisitos apertados, um custo que muitos senhorios desconhecem e uma obrigação que dura dois anos. Este guia explica a denúncia para habitação artigo a artigo.
A primeira pergunta não é "posso?", é "que contrato tenho?". A lei trata de forma diferente um contrato com prazo certo (por exemplo, cinco anos, renovável) e um contrato de duração indeterminada. Se não sabes qual é o teu, abre o contrato antes de ler o resto — ou começa pelo nosso guia do contrato de arrendamento.
Primeiro: prazo certo ou duração indeterminada?
O contrato de arrendamento para habitação pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada. Se as partes nada disseram, considera-se celebrado por prazo certo, pelo período de cinco anos (art. 1094.º, n.os 1 e 3, do Código Civil).
- Duração indeterminada — a via é a denúncia para habitação (arts. 1101.º a 1103.º), explicada já a seguir.
- Prazo certo — a via é a oposição à renovação (art. 1097.º), que tem uma exceção própria para habitação do senhorio ou de um filho. Vê a secção mais abaixo.
Base legal: art. 1094.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).
Contrato de duração indeterminada: a denúncia para habitação
O art. 1101.º, alínea a), do Código Civil permite ao senhorio denunciar o contrato de duração indeterminada por necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau — tu ou um filho teu. Netos, pais ou irmãos não entram nesta alínea.
Os requisitos (art. 1102.º)
O direito de denúncia para habitação depende do pagamento do montante equivalente a um ano de renda e de dois requisitos:
- Tempo de propriedade — seres proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de dois anos, ou, independentemente desse prazo, tê-lo adquirido por sucessão (herança).
- Não teres outra casa — não teres, há mais de um ano, casa própria que satisfaça as necessidades de habitação, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes, ou no respetivo concelho no resto do País.
Quando a casa é para um filho, a lei divide os requisitos: o tempo de propriedade verifica-se em relação ao senhorio, e o de não ter outra casa em relação ao filho (art. 1102.º, n.º 3).
Um ano de renda. Com uma renda de 800 euros, são 9.600 euros a pagar ao inquilino — é condição do próprio direito de denúncia, não um extra negociável. Faz esta conta antes de decidir.
Base legal: arts. 1101.º e 1102.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).
A forma e o aviso (art. 1103.º)
A denúncia faz-se por comunicação ao inquilino com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação. Dessa comunicação tem de constar de forma expressa o fundamento da denúncia — sob pena de ineficácia. Uma carta que diga só "preciso da casa" arrisca não valer nada. Há ainda um limite: da denúncia pelo senhorio não pode resultar uma duração total do contrato inferior a dois anos (n.º 10).
Quanto à forma, o NRAU manda que as comunicações relativas à cessação do contrato se façam por escrito assinado e remetido por carta registada com aviso de receção, enviada, na falta de indicação do inquilino em contrário, para a casa arrendada. O escrito também pode ser entregue em mão, com o inquilino a assinar uma cópia com nota de receção (art. 9.º, n.os 1, 2 e 6, do NRAU).
Base legal: art. 1103.º do Código Civil (DRE, versão consolidada) · art. 9.º do NRAU — Lei 6/2006 (DRE, versão consolidada).
A obrigação que fica: ocupar mesmo a casa
Quem invoca a necessidade de habitação deve dar ao local a utilização invocada no prazo de três meses e por um período mínimo de dois anos (art. 1103.º, n.º 5). Se não o fizer, salvo motivo que não lhe seja imputável, fica obrigado a pagar uma indemnização correspondente a 10 anos de renda (art. 1103.º, n.º 9).
Pedir a casa "para um filho" e voltar a arrendá-la mais cara meses depois é exatamente o cenário que o n.º 9 pune. Dez anos de renda é, quase sempre, mais do que qualquer aumento compensaria.
Contrato com prazo certo: oposição à renovação
O art. 1101.º só se aplica a contratos de duração indeterminada. No contrato com prazo certo, o senhorio pode impedir a renovação automática com uma comunicação ao inquilino feita com a antecedência mínima do art. 1097.º, n.º 1, contada até ao fim do prazo inicial ou da renovação (n.º 2):
- 240 dias, se o prazo for igual ou superior a seis anos;
- 120 dias, se for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
- 60 dias, se for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
- um terço do prazo, se este for inferior a seis meses.
Há uma regra que costuma travar os senhorios: a oposição à primeira renovação só produz efeitos decorridos três anos da celebração do contrato (n.º 3). E aqui entra a exceção que interessa: o n.º 4 afasta essa regra dos três anos em caso de necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, aplicando, "com as devidas adaptações", o art. 1102.º e os n.os 1, 5 e 9 do art. 1103.º — ou seja, os requisitos e o ano de renda, o aviso com o fundamento expresso, e a obrigação de ocupar sob pena de indemnização.
Repara no que o n.º 4 não diz: não transforma o contrato com prazo certo num contrato que se possa terminar a qualquer momento. A oposição continua a apontar para o fim do prazo ou da renovação. Como estas "devidas adaptações" se aplicam ao teu calendário concreto é uma pergunta para um advogado.
Para os prazos de cada parte com mais detalhe, vê como termina um contrato de arrendamento e os prazos do NRAU. Se só queres não renovar (sem invocar habitação), tens a minuta de carta de não renovação.
Base legal: arts. 1097.º e 1101.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).
Contratos antigos e inquilinos com mais de 65 anos
Os arts. 1101.º a 1103.º do Código Civil não fazem depender a denúncia para habitação da idade do inquilino. Mas os contratos antigos têm regras próprias no NRAU, e algumas protegem precisamente inquilinos mais velhos ou com incapacidade:
- Nos contratos celebrados na vigência do RAU sem duração limitada, o NRAU mantém a aplicação da alínea a) do n.º 1 do art. 107.º do RAU (art. 26.º, n.º 4, alínea a), do NRAU) — uma limitação do regime antigo que convém ler com um advogado.
- Num contrato antigo que tenha transitado para o NRAU sem o inquilino ter pedido o regime de proteção do n.º 1 do art. 36.º, se ele residir há mais de 15 anos na casa (demonstrado por atestado da junta de freguesia) e tiver, à data da transição, 65 ou mais anos ou incapacidade igual ou superior a 60 %, o senhorio só pode opor-se à renovação com o fundamento de obras profundas ou demolição (alínea b) do art. 1101.º) — não com o de habitação própria (art. 36.º, n.º 10, do NRAU).
Se o teu contrato é anterior ao NRAU (Lei 6/2006), não envies nada sem uma leitura jurídica do caso.
Base legal: arts. 26.º e 36.º do NRAU — Lei 6/2006 (DRE, versão consolidada).
O que fazer: passo a passo
- Identifica o tipo de contrato e a data de celebração. Prazo certo ou duração indeterminada muda tudo; um contrato anterior a 2006 muda ainda mais.
- Confirma os requisitos antes de escrever uma linha: há quanto tempo és dono (ou se herdaste), e se tu — ou o teu filho — tens outra casa na área que a lei define.
- Junta prova da necessidade: a escritura de venda da tua casa, o fim do contrato de arrendamento onde vives, a mudança de emprego do teu filho. Se houver litígio, é isto que sustenta o fundamento.
- Conta os prazos de trás para a frente: seis meses de aviso na denúncia, ou o escalão do art. 1097.º até ao fim do prazo no contrato com prazo certo. Deixa folga para o correio.
- Escreve o fundamento de forma expressa na carta: quem vai viver na casa e porquê, com a referência ao artigo aplicável.
- Envia por carta registada com aviso de receção para a casa arrendada e guarda o talão, o aviso e uma cópia da carta.
- Prepara o ano de renda e documenta o pagamento.
- Passa a viver na casa (tu ou o teu filho) no prazo de três meses e fica pelo menos dois anos. Guarda prova da ocupação efetiva: morada fiscal, contratos de luz e água, correio.
Se o inquilino não sair na data, o NRAU prevê o procedimento especial de despejo, que se instrui com o contrato e o comprovativo da comunicação do n.º 1 do art. 1103.º (art. 15.º, n.º 2, alínea d)) ou, na oposição à renovação, do n.º 1 do art. 1097.º (alínea c)). Sem esse comprovativo, começas do zero.
Base legal: art. 15.º do NRAU — Lei 6/2006 (DRE, versão consolidada).
Erros a evitar
- Usar a denúncia num contrato com prazo certo — o art. 1101.º é para duração indeterminada; no prazo certo a via é a oposição à renovação.
- Carta sem fundamento expresso — a lei diz que é ineficaz.
- Esquecer o ano de renda — o direito de denúncia depende dele.
- Pedir para um neto, um irmão ou os pais — só contam tu e os teus filhos.
- Ter outra casa na zona — tu ou o teu filho, conforme o caso: falha o requisito.
- Não ocupar, ou sair antes de dois anos — a indemnização é de 10 anos de renda.
- Mensagem de WhatsApp ou email — a comunicação de cessação faz-se por escrito assinado, por carta registada com aviso de receção ou entregue em mão contra assinatura.
A denúncia para habitação depende de datas, de quem é dono do quê e da história do contrato. Um erro na carta pode torná-la ineficaz e um erro na ocupação pode custar dez anos de renda. Para um caso concreto, consulta um advogado ou solicitador antes de enviar qualquer comunicação.
Informação de apoio de caráter geral — não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal. A legislação muda: confirma a redação em vigor à data em que leres, nas fontes oficiais ligadas ao longo do artigo, e valida o teu caso concreto com um profissional habilitado.
FAQ
Posso pedir a casa de volta a meio de um contrato com prazo certo?
Tenho de pagar alguma coisa ao inquilino?
Posso pedir a casa para um neto ou para um irmão?
E se afinal não formos viver para a casa?
O inquilino ter mais de 65 anos impede a denúncia?
Os prazos contam-se a partir de datas. Tem-nas à mão.
No RendaOK, cada contrato fica com as suas datas de início e de fim, e o painel mostra os que terminam nos próximos 90 dias; o arquivo de documentos do imóvel guarda a carta, o talão e o aviso de receção; e a Vida do Imóvel regista o período em que a casa passou a uso próprio. Quando precisares de mostrar o que fizeste e quando, está tudo lá.
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