O contrato acabou e o inquilino não sai: o que fazer

O prazo terminou. Mandaste a carta de oposição à renovação a tempo, com aviso de receção, e a data de saída passou. O inquilino continua em casa e diz que "ainda está à procura". A tentação é resolver o assunto por tua conta, e é aí que um senhorio com razão a pode perder.

O que diz a lei: o fim do contrato obriga a entregar a casa

Quando o contrato de arrendamento cessa, a entrega do imóvel passa a ser devida de imediato. O art. 1081.º, n.º 1, do Código Civil diz que a cessação torna "imediatamente exigível" a desocupação do local e a sua entrega, com as reparações que incumbam ao arrendatário, salvo se outro momento estiver fixado na lei ou acordado entre as partes.

"Exigível" quer dizer que a podes pedir e obter pelos meios legais, não tomá-la à força.

Base legal: art. 1081.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).

Primeiro: confirma que o contrato cessou mesmo

Antes de tudo o resto, revê a oposição à renovação. No arrendamento para habitação, o senhorio impede a renovação automática com uma comunicação feita com a antecedência mínima do art. 1097.º, n.º 1: 240 dias (contratos de seis anos ou mais), 120 dias (de um a seis anos), 60 dias (de seis meses a um ano) ou um terço do prazo (abaixo de seis meses). E há uma regra que apanha muita gente: a oposição à primeira renovação só produz efeitos decorridos três anos da celebração do contrato, que se mantém em vigor até essa data (n.º 3), salvo necessidade de habitação do próprio ou dos descendentes em 1.º grau (n.º 4).

A forma também conta. As comunicações relativas à cessação do contrato fazem-se por escrito assinado e enviado por carta registada com aviso de receção (art. 9.º, n.º 1, do NRAU), ou entregue em mão, com o inquilino a assinar a cópia com nota de receção (n.º 6). Se a antecedência ou a forma falharam, o contrato pode ter-se renovado, e então o inquilino não está a ocupar a casa sem título.

Base legal: art. 1097.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).

Base legal: art. 9.º do NRAU — Lei 6/2006 (DRE, versão consolidada).

Enquanto não sai, paga — e pode pagar o dobro

O art. 1045.º do Código Civil trata exatamente desta situação. Se a casa não for restituída logo que finde o contrato, o inquilino fica obrigado a pagar, a título de indemnização e até ao momento da restituição, a renda que as partes estipularam (n.º 1), salvo se houver fundamento para consignar a coisa em depósito. E "logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro" (n.º 2).

Base legal: art. 1045.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).

Não é automático: depende de haver culpa

Os tribunais já decidiram como se lê este artigo. No acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 26-06-2025 (proc. 1338/21.9T8PRT.P1, publicado em dgsi.pt), o dobro foi entendido como indemnização pela mora imputável ao inquilino. O mesmo acórdão enumera situações que afastam a culpa, como uma questão controvertida entre as partes, não provocada pelo inquilino e enquanto não for resolvida: ação de nulidade ou anulação pendente, ação de resolução ou caducidade, litígio sobre um direito de retenção reivindicado pelo inquilino, ou divergência quanto à data de cessação ou à validade da oposição à renovação. Nesses casos o valor tende a ficar em singelo. É uma decisão sobre aqueles factos, não uma regra geral.

Não deixes o tempo passar

Cada mês em que nada fazes é um mês a mais com a casa ocupada e uma posição mais difícil de defender. Reage cedo e sempre por escrito: é esse registo que vais juntar ao procedimento.

O caminho legal: o procedimento especial de despejo no BAS

Para o inquilino que não sai no fim do contrato, a lei criou um meio próprio. O procedimento especial de despejo destina-se a efetivar a cessação do arrendamento "quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes" (art. 15.º, n.º 1, do NRAU). Tramita no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), a secretaria judicial com competência exclusiva para este procedimento em todo o território nacional (art. 15.º-A do NRAU e art. 2.º do DL 1/2013). O BAS substituiu o antigo Balcão Nacional do Arrendamento; se encontrares "BNA" num texto, está desatualizado.

Base legal: arts. 15.º e 15.º-A do NRAU — Lei 6/2006 (DRE, versão consolidada).

Base legal: art. 2.º do Decreto-Lei 1/2013 (DRE, versão consolidada).

Que documentos servem de base

Só alguns documentos abrem o procedimento (art. 15.º, n.º 2, do NRAU). Para o fim de prazo, os três casos mais comuns são:

Oposição à renovação: o contrato, acompanhado do comprovativo da comunicação do art. 1097.º, n.º 1 (ou do art. 1098.º, n.º 1, se foi o inquilino a opor-se);
Caducidade pelo decurso do prazo, num contrato não renovável: o contrato escrito onde conste esse prazo;
Revogação por acordo: o contrato, acompanhado do acordo escrito previsto no art. 1082.º, n.º 2, do Código Civil.

Duas condições práticas: o procedimento só pode ser usado em contratos cujo imposto do selo tenha sido liquidado ou cujas rendas tenham sido declaradas para efeitos de IRS ou IRC (art. 15.º, n.º 5); e podes pedir, no mesmo procedimento, as rendas e despesas em dívida, desde que tenhas comunicado o montante ao inquilino (art. 15.º, n.º 6).

Atenção à carta que perdeu o caminho. A regra que dá uma comunicação por feita quando o inquilino recusa recebê-la (art. 10.º, n.º 1, do NRAU) não se aplica às cartas que possam servir de base ao procedimento especial de despejo, salvo domicílio convencionado no contrato (art. 10.º, n.º 2, alínea b)). Se a tua carta veio devolvida, fala com um advogado antes de avançar.

O que acontece depois de entrares com o pedido

O BAS notifica o inquilino por carta registada com aviso de receção para, em 15 dias, desocupar a casa ou deduzir oposição (art. 15.º-D, n.º 1).
Com a oposição, o inquilino tem de juntar o comprovativo do pagamento da taxa de justiça devida (art. 15.º-F, n.º 5). Se não o fizer, "a oposição tem-se por não deduzida" (n.º 6), salvo apoio judiciário. Com oposição apresentada, é o tribunal que analisa os seus requisitos (art. 9.º, n.º 2, do DL 1/2013).
Se não houver oposição no prazo, ou se ela se tiver por não deduzida, o processo segue logo para o juiz, que profere decisão para entrada imediata no domicílio (art. 15.º-EA, n.º 1).
Enquanto o procedimento corre, as rendas que se forem vencendo têm de ser pagas ou depositadas (art. 15.º, n.º 10). Se não forem, também isso leva o processo ao juiz (art. 15.º-EA, n.º 1, alínea c)).

Base legal: arts. 15.º-D, 15.º-EA e 15.º-F do NRAU — Lei 6/2006 (DRE, versão consolidada).

Base legal: art. 9.º do Decreto-Lei 1/2013 (DRE, versão consolidada).

E os tribunais já aplicaram esta regra da taxa. No acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 22-05-2025 (proc. 2308/24.0YLPRT.L1-2, publicado em dgsi.pt), uma oposição apresentada sem prova do pagamento da taxa foi tida por inexistente, e o tribunal recusou dar ao inquilino um prazo suplementar para pagar por analogia com o Código de Processo Civil. Nesse caso, a oposição não travou o despejo.

O que fazer, passo a passo

Reúne a prova da cessação. Contrato assinado, cópia da carta de oposição, talão do registo e aviso de receção assinado (ou a cópia assinada pelo inquilino, se entregaste em mão).
Confirma prazos e forma com o art. 1097.º e o art. 9.º do NRAU, incluindo a regra dos três anos. Se algo falhou, pára e fala com um advogado antes de exigir a saída.
Envia uma interpelação escrita a pedir a entrega das chaves numa data concreta, por carta registada com aviso de receção. Guarda tudo.
Documenta os pagamentos. Regista o que foi pago depois do fim do contrato e, se receberes dinheiro, deixa por escrito a que título o recebes (confirma a redação com um advogado).
Verifica as condições do BAS: imposto do selo liquidado ou rendas declaradas no IRS, e comunicação prévia do montante em dívida, se o quiseres pedir.
Avança no BAS, idealmente com advogado ou solicitador, e sem deixar passar meses.

Erros a evitar

Mudar a fechadura, retirar os bens do inquilino ou entrar sem autorização. A lei prevê o procedimento especial de despejo para que a entrega se faça por via legal.
Cortar água, luz ou gás para forçar a saída, mesmo com os contratos em teu nome.
Resolver tudo por telefone ou WhatsApp. Sem escrito e sem aviso de receção, não tens base para o procedimento.
Assumir que o dobro é automático. Com uma divergência genuína sobre a data de fim, conta com o valor simples.
Esperar. Cada interpelação por fazer atrasa a entrada no BAS e enfraquece a tua posição.

Este artigo é informativo

Um inquilino que não sai no fim do contrato é uma situação em que os detalhes (datas, forma das comunicações, regime do contrato) decidem o resultado. Antes de agir num caso concreto, consulta um advogado ou solicitador.

Aviso

Informação de apoio de caráter geral — não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal. A legislação muda: confirma a redação em vigor à data em que leres, nas fontes oficiais ligadas ao longo do artigo, e valida o teu caso concreto com um profissional habilitado.

Se o problema é também de rendas por pagar, lê a ação de despejo por falta de pagamento e que documentos servem de prova. Para a carta de oposição, tens um modelo de carta de não renovação gratuito.

FAQ

Posso mudar a fechadura se o contrato já acabou?

Não o faças. O fim do contrato dá-te o direito de exigir a entrega da casa, mas a lei prevê um caminho próprio para a obter quando o inquilino não sai: o procedimento especial de despejo no BAS ou a via judicial. Mudar a fechadura, retirar bens ou cortar água e luz por tua conta pode virar-se contra ti. Fala com um advogado antes de qualquer ação direta.

O inquilino tem de continuar a pagar enquanto não sai?

Sim. Pelo art. 1045.º do Código Civil, se a casa não for restituída logo que finde o contrato, o inquilino paga, a título de indemnização, a renda estipulada até ao momento da restituição. Se estiver em mora, a indemnização é elevada ao dobro. Se não houver culpa dele, por exemplo porque há um litígio genuíno sobre a data de fim do contrato, os tribunais tendem a ficar-se pelo valor simples.

Quanto tempo tem o inquilino para responder ao despejo no BAS?

Depois de notificado por carta registada com aviso de receção, o inquilino tem 15 dias para desocupar a casa ou deduzir oposição (arts. 15.º-D e 15.º-F do NRAU). A lei não fixa uma duração total para o procedimento: depende de haver oposição e de o processo seguir para tribunal.

E se o inquilino se opuser ao despejo?

Com a oposição, o inquilino tem de juntar o comprovativo do pagamento da taxa de justiça devida. Sem isso, a oposição tem-se por não deduzida (art. 15.º-F, n.os 5 e 6, do NRAU), salvo apoio judiciário. Com oposição válida, o processo segue para o tribunal, que analisa os seus requisitos.

Posso usar o BAS se nunca declarei as rendas?

Não. O procedimento especial de despejo só pode ser usado em contratos cujo imposto do selo tenha sido liquidado ou cujas rendas tenham sido declaradas para efeitos de IRS ou IRC (art. 15.º, n.º 5, do NRAU). Sem isso, resta a ação de despejo em tribunal. Confirma a tua situação com um advogado.

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