Rescisão e Denúncia de Contrato de Arrendamento — Prazos NRAU 2026
Em Portugal, terminar um contrato de arrendamento tem regras rígidas. Denúncia é não renovar no fim do prazo (precisa de aviso prévio). Rescisão é a cessação antecipada por incumprimento. Para o despejo por falta de pagamento, o caminho é o BNA. Aqui está o guia completo.
Denúncia vs rescisão — qual a diferença
| Denúncia | Rescisão | |
|---|---|---|
| Quando | No fim do prazo contratual | Antes do fim, por incumprimento |
| Razão | Não querer renovar | Falta de pagamento, danos, uso indevido |
| Aviso prévio | Sim (60-240 dias) | Não exige aviso prévio formal |
| Tribunal | Só se inquilino recusar sair | BNA ou tribunal |
Denúncia pelo senhorio
Prazos legais de aviso prévio
| Duração do contrato | Antecedência mínima |
|---|---|
| Até 1 ano | 60 dias |
| De 1 a 6 anos | 120 dias |
| Mais de 6 anos | 240 dias |
A denúncia tem de ser escrita e com prova de recepção — carta registada com aviso de recepção é o padrão. Email só vale com acuse expresso voluntário do inquilino.
Motivos para denunciar
O senhorio não precisa de justificar a denúncia no fim do prazo — basta dizer que não vai renovar. Mas se o contrato é de longa duração, podem aplicar-se regras de protecção do inquilino (caso especial: idoso há mais de 15 anos no imóvel pode ter direitos reforçados).
Denúncia pelo inquilino
O inquilino pode denunciar a qualquer momento após 4 meses do início do contrato. Aviso prévio:
- Contrato com duração até 1 ano — 30 dias;
- Contrato com duração superior a 1 ano — 60 dias.
Se denunciar antes dos 4 meses (chamada "denúncia antecipada"), tem de pagar como indemnização as rendas que faltam até completar 6 meses de contrato.
Rescisão por incumprimento
Falta de pagamento
Quando o inquilino deixa de pagar:
- Notifica formalmente em D+1, D+5 e D+15 com prova de recepção;
- Se passam 3 meses sem pagamento, está aberto motivo de despejo por incumprimento;
- Inicia processo no Balcão Nacional do Arrendamento (BNA);
- O inquilino tem 1 mês para regularizar (pagar tudo + custas);
- Se não regulariza, o BNA emite título executivo e a entrega é forçada.
Outros motivos de rescisão
- Uso indevido: actividade não autorizada (loja onde devia ser habitação);
- Danos voluntários ao imóvel;
- Sublocação não autorizada;
- Perturbação grave da vizinhança (com queixas formais documentadas);
- Obras não autorizadas que alterem a estrutura.
Em todos os casos, a rescisão exige documentação sólida e geralmente passa pelo tribunal.
O processo BNA — passo a passo
O Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) é uma via simplificada para despejo por falta de pagamento. Em vez de processo judicial completo, tem prazos curtos e força executiva directa:
- Comunicação prévia ao inquilino, com aviso de recepção;
- Submissão do pedido ao BNA via online ou notário;
- O BNA notifica o inquilino;
- O inquilino tem 1 mês para regularizar a totalidade da dívida;
- Não regularizando, o senhorio obtém título executivo;
- Pode requer entrega do imóvel via tribunal de execução.
Custos típicos: €100-300 dependendo do processo + honorários se usar advogado.
Sem prova documental (cartas registadas com AR, recibos não pagos, comunicações com timestamps), o BNA pode rejeitar o pedido. Guarda tudo desde o primeiro dia de atraso.
Modelo de carta de não renovação
Lisboa, 1 de Julho de 2026
Exma. Inquilina,
[Nome] (NIF [...])
[Morada do imóvel]Pela presente, comunico que, ao abrigo do disposto no Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006, na redacção actual), e respeitando o prazo de antecedência legal, não pretendo renovar o contrato de arrendamento celebrado em [data], com termo previsto para [data].
O contrato cessará nessa data, devendo o imóvel ser entregue livre e desocupado, em bom estado, e com todas as chaves.
Convido-a a marcar a vistoria de saída em data conveniente para ambas as partes.
Com os melhores cumprimentos,
[Nome do Senhorio]
NIF [...]
FAQ
Posso despejar o inquilino sem ir a tribunal?
O inquilino pode contestar a denúncia?
Quanto tempo demora um despejo na prática?
Posso renegociar em vez de despejar?
D+1, D+5, D+15 — notificações automáticas com timestamp legal.
O RendaOK envia as comunicações formais ao inquilino quando há atraso, regista cada uma no audit log imutável, e gera o dossier legal exportável em PDF — pronto para o BNA.
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