Rescisão e Denúncia de Contrato de Arrendamento — Prazos NRAU 2026
Em Portugal, terminar um contrato de arrendamento tem regras rígidas. Denúncia é não renovar no fim do prazo (precisa de aviso prévio). Rescisão é a cessação antecipada por incumprimento. Para o despejo por falta de pagamento, o caminho é o BNA. Aqui está o guia completo.
Denúncia vs rescisão — qual a diferença
| Denúncia | Rescisão | |
|---|---|---|
| Quando | No fim do prazo contratual | Antes do fim, por incumprimento |
| Razão | Não querer renovar | Falta de pagamento, danos, uso indevido |
| Aviso prévio | Sim (60-240 dias) | Não exige aviso prévio formal |
| Tribunal | Só se inquilino recusar sair | BNA ou tribunal |
Denúncia pelo senhorio
Prazos legais de aviso prévio
| Duração do contrato | Antecedência mínima |
|---|---|
| Igual ou superior a 6 anos | 240 dias |
| Igual ou superior a 1 e inferior a 6 anos | 120 dias |
| Igual ou superior a 6 meses e inferior a 1 ano | 60 dias |
| Inferior a 6 meses | 1/3 do prazo |
A denúncia tem de ser escrita e com prova de recepção — carta registada com aviso de recepção é o padrão. Email só vale com acuse expresso voluntário do inquilino.
A oposição à primeira renovação só produz efeitos passados 3 anos
Detalhe que escapa à maioria dos senhorios: nos termos do art. 1097.º n.º 3 do Código Civil, a oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos após decorridos 3 anos da data da celebração do contrato. Mesmo cumprindo o prazo de aviso, o contrato mantém-se em vigor até completar 3 anos. Convém invocar esta base legal na própria carta de não renovação.
Motivos para denunciar
O senhorio não precisa de justificar a denúncia no fim do prazo — basta dizer que não vai renovar. Mas se o contrato é de longa duração, podem aplicar-se regras de protecção do inquilino (caso especial: idoso há mais de 15 anos no imóvel pode ter direitos reforçados).
Denúncia e oposição pelo inquilino
O inquilino tem dois caminhos (CC art. 1098.º):
- Opor-se à renovação, no fim do prazo, com a antecedência da duração do contrato: 120 dias se for igual ou superior a 6 anos, 90 dias se igual ou superior a 1 e inferior a 6 anos, 60 dias se igual ou superior a 6 meses e inferior a 1 ano, ou 1/3 do prazo se inferior a 6 meses;
- Denunciar livremente, depois de decorrido 1/3 do prazo do contrato, com a mesma antecedência sobre a data em que quer sair — 120 dias (prazo igual ou superior a 1 ano) ou 60 dias (prazo inferior a 1 ano).
Caso especial: se for o senhorio a opor-se à renovação, o inquilino pode então denunciar o contrato com apenas 30 dias de antecedência sobre o termo pretendido.
Rescisão por incumprimento
Falta de pagamento
Quando o inquilino deixa de pagar:
- Notifica formalmente em D+1, D+5 e D+15 com prova de recepção;
- Se passam 3 meses sem pagamento, está aberto motivo de despejo por incumprimento;
- Inicia processo no Balcão Nacional do Arrendamento (BNA);
- O inquilino tem 1 mês para regularizar (pagar tudo + custas);
- Se não regulariza, o BNA emite título executivo e a entrega é forçada.
Outros motivos de rescisão
- Uso indevido: actividade não autorizada (loja onde devia ser habitação);
- Danos voluntários ao imóvel;
- Sublocação não autorizada;
- Perturbação grave da vizinhança (com queixas formais documentadas);
- Obras não autorizadas que alterem a estrutura.
Em todos os casos, a rescisão exige documentação sólida e geralmente passa pelo tribunal.
O processo BNA — passo a passo
O Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) é uma via simplificada para despejo por falta de pagamento. Em vez de processo judicial completo, tem prazos curtos e força executiva directa:
- Comunicação prévia ao inquilino, com aviso de recepção;
- Submissão do pedido ao BNA via online ou notário;
- O BNA notifica o inquilino;
- O inquilino tem 1 mês para regularizar a totalidade da dívida;
- Não regularizando, o senhorio obtém título executivo;
- Pode requer entrega do imóvel via tribunal de execução.
Custos típicos: €100-300 dependendo do processo + honorários se usar advogado.
Sem prova documental (cartas registadas com AR, recibos não pagos, comunicações com timestamps), o BNA pode rejeitar o pedido. Guarda tudo desde o primeiro dia de atraso.
Modelo de carta de não renovação
Lisboa, 1 de Julho de 2026
Exma. Inquilina,
[Nome] (NIF [...])
[Morada do imóvel]Pela presente, comunico que, ao abrigo do disposto no Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006, na redacção actual), e respeitando o prazo de antecedência legal, não pretendo renovar o contrato de arrendamento celebrado em [data], com termo previsto para [data].
O contrato cessará nessa data, devendo o imóvel ser entregue livre e desocupado, em bom estado, e com todas as chaves.
Convido-a a marcar a vistoria de saída em data conveniente para ambas as partes.
Com os melhores cumprimentos,
[Nome do Senhorio]
NIF [...]
FAQ
Posso despejar o inquilino sem ir a tribunal?
O inquilino pode contestar a denúncia?
Quanto tempo demora um despejo na prática?
Posso renegociar em vez de despejar?
D+1, D+5, D+15 — notificações automáticas com timestamp legal.
O RendaOK envia as comunicações formais ao inquilino quando há atraso, regista cada uma no audit log imutável, e gera o dossier legal exportável em PDF — pronto para o BNA.
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