Rescisão e Denúncia de Contrato de Arrendamento — Prazos NRAU 2026

Oposição à renovação, denúncia e resolução: qual a diferença

A lei do arrendamento não usa a palavra "rescisão". Consoante o caso, o que queres fazer tem um destes três nomes, cada um com regras próprias:

• Oposição à renovação: impedir que um contrato com prazo se renove no fim desse prazo. Não precisa de motivo, mas tem de ser comunicada com antecedência (arts. 1097.º e 1098.º, n.º 1, do Código Civil).
• Denúncia: pôr fim ao contrato nos casos e com a antecedência que a lei prevê — pelo inquilino, a meio de um contrato com prazo (art. 1098.º, n.os 3 e 4), ou por qualquer das partes num contrato sem prazo (arts. 1099.º a 1103.º).
• Resolução (o que no dia a dia se chama "rescisão"): terminar o contrato por incumprimento da outra parte, por exemplo a falta de pagamento da renda (arts. 1083.º a 1085.º).

Se o contrato termina e o inquilino não sai, a desocupação faz-se pelo procedimento especial de despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) ou por ação de despejo em tribunal (NRAU, arts. 14.º e 15.º).

Oposição à renovação pelo senhorio

Antecedência mínima (art. 1097.º, n.º 1, do Código Civil)

A antecedência conta-se até ao fim do prazo inicial ou da renovação em curso (art. 1097.º, n.º 2). Se a comunicação não chegar a tempo, o contrato renova-se.

A comunicação faz-se por escrito assinado por ti, enviada por carta registada com aviso de receção ou entregue em mão, com o inquilino a assinar uma cópia com nota de receção (NRAU, art. 9.º, n.os 1 e 6). A lei não prevê o email para esta comunicação. Guarda o comprovativo: se o inquilino não sair, é ele que serve de base ao procedimento especial de despejo (NRAU, art. 15.º, n.º 2, alínea c)).

A oposição à primeira renovação só produz efeitos passados 3 anos

Detalhe que escapa a muitos senhorios: a oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos decorridos três anos da celebração do contrato, que se mantém em vigor até essa data (art. 1097.º, n.º 3, do Código Civil). Mesmo cumprindo a antecedência, o contrato não termina antes dos três anos. A exceção é a necessidade de habitação pelo próprio senhorio ou pelos filhos, com os requisitos dos arts. 1102.º e 1103.º (art. 1097.º, n.º 4) — vê denúncia para habitação própria ou de um filho. Para o resto das regras (por quanto tempo renova e o que acontece se o prazo passar), vê renovação do contrato de arrendamento.

Precisas de dar um motivo?

Para te opores à renovação no fim do prazo, não: basta comunicar, a tempo e na forma certa, que não queres renovar. Nos contratos sem prazo é diferente: o senhorio só os pode denunciar por necessidade de habitação própria ou dos filhos, para demolição ou obras profundas, ou com cinco anos de antecedência (art. 1101.º do Código Civil), com os requisitos do art. 1103.º. Os contratos antigos, anteriores ao NRAU, têm regras próprias, que protegem sobretudo inquilinos com 65 ou mais anos ou com deficiência igual ou superior a 60 % (NRAU, arts. 26.º e 36.º).

Denúncia e oposição pelo inquilino

O inquilino tem dois caminhos (art. 1098.º do Código Civil):

• Opor-se à renovação, no fim do prazo, com a antecedência conforme o prazo do contrato ou da renovação em curso: 120 dias se for igual ou superior a 6 anos, 90 dias se igual ou superior a 1 e inferior a 6 anos, 60 dias se igual ou superior a 6 meses e inferior a 1 ano, ou 1/3 do prazo se inferior a 6 meses;
• Denunciar livremente, depois de decorrido 1/3 do prazo inicial do contrato ou da renovação em curso, com esta antecedência sobre a data em que quer sair — 120 dias (prazo igual ou superior a 1 ano) ou 60 dias (prazo inferior a 1 ano).

Caso especial: se for o senhorio a opor-se à renovação, o inquilino pode então denunciar o contrato com apenas 30 dias de antecedência sobre o termo pretendido (art. 1098.º, n.º 4).

Se o inquilino não respeitar a antecedência, o contrato termina na mesma, mas ele deve as rendas do período de pré-aviso em falta, salvo desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do inquilino ou de quem viva com ele há mais de um ano (art. 1098.º, n.º 6).

Se és inquilino e queres sair antes do fim do contrato, vê posso rescindir o contrato de arrendamento antes do prazo.

Resolução por incumprimento (a "rescisão")

Quando o inquilino não paga: primeiro, a conversa

Um atraso nem sempre é má-fé: desemprego, doença ou uma renda que pesa mais do que o salário acontecem. Antes de qualquer passo legal, fala com o inquilino. Se decidires aceitar um pagamento parcial ou um plano de pagamento, fá-lo por escrito, com o remanescente em dívida — a decisão é tua (vê o modelo de aceitação de pagamento parcial). Enquanto isso, a lei protege-te:

• Na mora, podes exigir as rendas em atraso e uma indemnização igual a 20 % do que for devido, salvo se resolveres o contrato com base na falta de pagamento; se o inquilino fizer cessar a mora nos primeiros oito dias, não há indemnização nem resolução (art. 1041.º, n.os 1 e 2, do Código Civil).
• Receber rendas novas não te tira o direito à resolução nem à indemnização pelas rendas em mora (art. 1041.º, n.º 4).
• Se há fiador, tens de o notificar da mora e das quantias em dívida nos 90 dias seguintes; sem essa notificação não lhe podes exigir o pagamento (art. 1041.º, n.os 5 e 6). Modelo: notificação ao fiador.

Os dois fundamentos de resolução por falta de pagamento

1. Mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas a cargo do inquilino (art. 1083.º, n.º 3). Se a resolução for feita por comunicação, fica sem efeito se o inquilino puser fim à mora no prazo de um mês — mas só pode fazê-lo uma vez por contrato (art. 1084.º, n.os 3 e 4).
2. Atrasos repetidos: mora superior a oito dias, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses (art. 1083.º, n.º 4). Só o podes usar se, após o terceiro atraso, tiveres informado o inquilino, por carta registada com aviso de receção, de que é tua intenção pôr fim ao contrato nesses termos (art. 1083.º, n.º 6; modelo: carta após o 3.º atraso). Aqui o pagamento tardio não trava a resolução.

Como se comunica a resolução

Nestes dois casos, a resolução opera por comunicação ao inquilino, em que invocas de forma fundamentada a obrigação incumprida — não precisas de ir primeiro a tribunal (art. 1084.º, n.º 2). A forma é mais exigente do que a de uma carta normal: notificação avulsa, contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, ou carta registada com aviso de receção só se o contrato for escrito e tiver domicílio convencionado (NRAU, art. 9.º, n.º 7). E há prazo: a resolução tem de ser efetivada dentro de três meses a contar do conhecimento do facto em que se baseia; se o facto for continuado, o prazo não termina antes de passar um ano sobre o seu fim (art. 1085.º, n.os 2 e 3). Modelo: carta de resolução por falta de pagamento.

Outros fundamentos de resolução pelo senhorio

A lei dá exemplos de incumprimentos graves que tornam inexigível manter o arrendamento (art. 1083.º, n.º 2):

• violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou do regulamento do condomínio;
• utilização do imóvel contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;
• uso para fim diferente daquele a que se destina (por exemplo, uma loja numa casa arrendada para habitação);
• não uso do imóvel por mais de um ano, salvo as exceções da lei;
• cedência do imóvel a terceiros quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.

Nestes casos a resolução não opera por carta: é decretada pelo tribunal, numa ação de despejo (art. 1084.º, n.º 1; NRAU, art. 14.º). Precisas de prova sólida; fala com um advogado.

O procedimento especial de despejo no BAS

Quando o contrato já terminou (por oposição à renovação, denúncia ou resolução por comunicação) e o inquilino não sai, o procedimento especial de despejo serve para efetivar a desocupação. Corre no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), com competência em todo o país (NRAU, arts. 15.º e 15.º-A).

1. O que juntas: o contrato e o comprovativo da comunicação que pôs fim ao contrato — por exemplo, a carta de oposição à renovação ou a comunicação de resolução (NRAU, art. 15.º, n.º 2). Podes pedir no mesmo procedimento as rendas em dívida, se tiveres comunicado o montante ao inquilino (n.º 6).
2. Condição: só podes usar este procedimento se o imposto do selo do contrato tiver sido liquidado ou as rendas tiverem sido declaradas no IRS ou IRC (NRAU, art. 15.º, n.º 5).
3. Notificação: o BAS notifica o inquilino para, em 15 dias, sair do imóvel (e pagar, se for o caso) ou deduzir oposição (NRAU, art. 15.º-D, n.º 1).
4. Se houver oposição: nos casos de falta de pagamento, o inquilino tem de prestar caução no valor das rendas em atraso, até ao máximo de seis rendas, salvo apoio judiciário; sem ela, a oposição tem-se por não deduzida. Com oposição válida, o processo passa a tribunal (NRAU, arts. 15.º-F e 15.º-H).
5. Sem oposição: o processo segue para decisão judicial que autoriza a entrada no imóvel para a desocupação (NRAU, art. 15.º-EA).

Durante o procedimento, o inquilino tem de continuar a pagar ou depositar as rendas que se forem vencendo (NRAU, art. 15.º, n.º 10).

Modelo de carta de oposição à renovação

[Local], [data]

Exmo(a). Sr(a).
[Nome do inquilino] (NIF [...])
[Morada do imóvel]

Na qualidade de senhorio do imóvel acima identificado, comunico, nos termos do artigo 1097.º do Código Civil, que me oponho à renovação do contrato de arrendamento celebrado em [data], cujo prazo [inicial / da renovação em curso] termina em [data].

O contrato cessa nessa data, devendo o imóvel ser entregue livre e desocupado, no estado em que foi recebido, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma utilização prudente, com todas as chaves.

Proponho que combinemos uma data para a vistoria de saída e a entrega das chaves.

Com os melhores cumprimentos,
[Nome do senhorio]
NIF [...]
[Morada completa do senhorio]

Envia por carta registada com aviso de receção, ou entrega em mão com cópia assinada pelo inquilino, com a antecedência da tabela acima e com a tua morada completa (NRAU, art. 9.º, n.os 1, 5 e 6). Se é a primeira renovação, confirma a regra dos três anos antes de enviar. Modelo editável: carta de oposição à renovação.

E se o que queres é vender, não terminar

São coisas diferentes, e a confusão é cara. Podes vender um imóvel arrendado sem terminar contrato nenhum — o contrato passa para o comprador. Mas, se o imóvel estiver arrendado há mais de dois anos, o inquilino tem direito de preferência na compra (art. 1091.º, n.º 1, alínea a), do Código Civil): tens de lhe comunicar a venda e as condições por carta registada com aviso de receção, e ele tem 30 dias para responder (art. 1091.º, n.º 4). O regime está em vender um imóvel com o inquilino lá dentro.

Conteúdo informativo, não substitui aconselhamento profissional. Confirma o teu caso com um advogado.

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