Posso Rescindir o Contrato de Arrendamento Antes do Prazo?
Em regra, sim, mas não a qualquer momento nem sem aviso. Depois de passado um terço do prazo do contrato, o inquilino pode sair quando quiser, desde que avise com 60 ou 120 dias. Antes disso, só por acordo com o senhorio ou se o senhorio falhar às suas obrigações. Aqui estão as quatro vias e o custo de cada uma.
Uma nota sobre palavras: a lei não fala em "rescisão" do arrendamento. Fala em denúncia (o inquilino põe fim ao contrato, sem justificação), oposição à renovação, resolução (por incumprimento da outra parte) e revogação por acordo. É por essas palavras que a carta deve orientar-se.
Via 1: denúncia livre, depois de 1/3 do prazo
Decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato (ou da sua renovação), o inquilino pode denunciá-lo a todo o tempo, sem dar razões, avisando o senhorio com (art. 1098.º n.º 3 do Código Civil):
| Prazo do contrato | Aviso mínimo |
|---|---|
| 1 ano ou mais | 120 dias antes do termo pretendido |
| Menos de 1 ano | 60 dias antes do termo pretendido |
Exemplo: contrato de 3 anos. O primeiro terço são 12 meses; a partir daí podes denunciar com 120 dias de aviso. A denúncia produz efeitos no final de um mês do calendário (n.º 5).
Se o senhorio se opôs à renovação, o inquilino pode denunciar com apenas 30 dias de antecedência (n.º 4).
Via 2: contrato sem prazo certo
Num contrato de duração indeterminada, o inquilino pode denunciar, sem justificação, depois de 6 meses de duração efetiva, com 120 dias de aviso (se, à data da comunicação, o contrato tiver 1 ano ou mais de duração efetiva) ou 60 dias (se tiver até 1 ano) (art. 1100.º n.º 1).
Via 3: acordo com o senhorio
As partes podem, a todo o tempo, revogar o contrato por acordo (art. 1082.º n.º 1; ver também o art. 406.º n.º 1). O acordo tem de ser escrito quando não seja executado de imediato ou tenha cláusulas compensatórias ou acessórias (n.º 2). É a única saída limpa dentro do primeiro terço do prazo, quando não há falha do senhorio. Ponham por escrito: data de saída, vistoria, destino da caução e rendas em aberto. Nada obriga o senhorio a aceitar, por isso uma proposta concreta (data de saída, vistoria marcada) facilita a conversa.
Via 4: resolução, se o senhorio falhar
O inquilino pode resolver o contrato quando o senhorio incumpre. A lei dá um exemplo: não fazer as obras que lhe cabem, comprometendo a habitabilidade (art. 1083.º n.os 1 e 5). Faz-se por comunicação ao senhorio onde se invoque, com fundamento, a obrigação incumprida (art. 1084.º n.º 2). Tem de haver incumprimento real e provado: fotografias, comunicações, pedidos anteriores.
E se sair sem cumprir o aviso?
Falhar o aviso não impede o contrato de cessar, mas obriga a pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta (art. 1098.º n.º 6). Exemplo: exigiam-se 120 dias e avisaste com 60; pagas os 60 dias em falta.
A lei afasta essa obrigação se a falha resultar de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário ou de quem viva com ele em economia comum há mais de um ano (mesmo n.º 6). Guarda a prova.
A regra do pré-aviso em falta pressupõe que já podias denunciar (passado 1/3 do prazo). Se saíres antes disso, sem acordo e sem falha do senhorio, estás a incumprir o contrato, e quem falta culposamente ao cumprimento responde pelo prejuízo que causa (art. 798.º). Fala primeiro com o senhorio.
Como se comunica
Por escrito assinado, com carta registada com aviso de receção para o endereço do contrato, ou entrega em mão com cópia assinada pelo senhorio (art. 9.º da Lei n.º 6/2006). Indica a morada completa de quem escreve e a data em que pretendes entregar a casa.
Se és senhorio e o inquilino quer sair
Confere se o aviso cumpre o prazo do art. 1098.º. Se não cumpre, tens direito às rendas do pré-aviso em falta, salvo as exceções acima. Combina a vistoria de saída (compara com a vistoria de entrada) e regista por escrito a entrega das chaves e o destino da caução. E se o contrato é do tipo que renova sozinho, vê como funciona a renovação.
Conteúdo informativo, não substitui aconselhamento profissional. Confirma o teu caso com um advogado ou contabilista.
FAQ
Posso sair no primeiro ano do contrato?
Que aviso tenho de dar ao senhorio?
E se sair sem avisar?
O senhorio pode recusar a minha denúncia?
Vistoria, caução e rendas num só sítio.
No RendaOK ficam registados o contrato, as rendas pagas e os documentos de cada imóvel (incluindo o relatório e as fotos da vistoria que carregares), para que a saída, quando chegar, esteja documentada dos dois lados.
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