Quanto vais pagar de IRS sobre rendas?
Simulador da taxa autónoma, com as reduções por duração do contrato e a taxa de 10% da renda moderada. Na categoria F deduzes as despesas que documentares — não há percentagem automática.
Dados do arrendamento
Como o cálculo é feito
Ao contrário da categoria B, não existe na categoria F uma dedução automática por percentagem. O art. 41.º, n.º 1, do Código do IRS manda deduzir «todos os gastos efetivamente suportados e pagos» — ou seja, só o que documentares. Sem despesas documentadas, pagas sobre a renda toda. (Esta ferramenta chegou a descrever um regime simplificado de 15% para a categoria F; corrigido a 11 de setembro de 2026.)
Categoria F — o cálculo normal
- Rendimento tributável = Renda anual − despesas dedutíveis documentadas
- IRS = Rendimento tributável × taxa autónoma (pelo tipo de arrendamento e, na habitação permanente, pela duração do contrato; 10% para rendas moderadas)
Contam, entre outros: condomínio, IMI, Imposto do Selo, seguro do imóvel, conservação e manutenção, certificado energético, honorários e licenças. Não contam os juros do crédito, o mobiliário e eletrodomésticos, nem o AIMI — são exclusões expressas do mesmo artigo. Lista completa no checklist da categoria F.
A alternativa real: optar pela categoria B
As rendas são categoria F «quando estes não optarem pela sua tributação no âmbito da categoria B» (art. 8.º, n.º 1, do Código do IRS). É aqui — e só aqui — que existe um regime simplificado com coeficiente.
Mas o coeficiente não substitui a dedução das despesas, ao contrário do que acontece noutras atividades. A ordem é esta:
- Apura-se o rendimento líquido da categoria F — renda menos as despesas do art. 41.º, exatamente como acima;
- A esse resultado aplica-se o coeficiente de 0,95;
- O valor final é englobado e tributado às taxas gerais do art. 68.º, não à taxa autónoma.
O art. 31.º, n.º 1, alínea d), do Código do IRS aplica o coeficiente de 0,95 ao «resultado positivo de rendimentos prediais», e o n.º 4 do mesmo artigo define esse resultado como «o rendimento líquido da categoria F, determinado nos termos do artigo 41.º». Daí a ordem acima.
Na prática, o 0,95 corta 5% ao rendimento já líquido — é bem menos generoso do que parece à primeira vista. E para a esmagadora maioria dos senhorios particulares não compensa: abre atividade, traz obrigações declarativas e contribuições para a Segurança Social. O cenário que a calculadora mostra serve para veres a ordem de grandeza, não para decidires.
Taxas autónomas 2026
| Contrato | Taxa |
|---|---|
| Não habitacional (lojas, escritórios, etc.) | 28% |
| Habitacional (regra) | 25% |
| Habitação permanente, 5 a menos de 10 anos | 15% |
| Habitação permanente, 10 a menos de 20 anos | 10% |
| Habitação permanente, 20 anos ou mais | 5% |
| Renda moderada (até 2,5 × o salário mínimo de 2026; rendas de 2026 a 2029) | 10%, ou a mais baixa a que tenhas direito |
Base legal: art. 72.º do Código do IRS · art. 45.º-C do EBF. A taxa de 25% e as reduções valem para contratos celebrados ou renovados desde 7 de outubro de 2023; um contrato anterior não renovado desde então pode estar noutra taxa.
Este simulador estima a taxa autónoma. Se fores residente, podes optar por englobar as rendas e pagar às taxas gerais (art. 72.º, n.º 13, do Código do IRS): pode compensar com rendimentos baixos. A forma segura de decidir é simular as duas hipóteses no Portal das Finanças ou pedir ao contabilista.
Detalhe: Guia IRS Categoria F 2026.
Esta calculadora é informativa e reflete a legislação em vigor à data de publicação. Os valores são estimativas e não contemplam a tua situação fiscal completa (Código do IRS, DRE, versão consolidada). Não substitui aconselhamento fiscal — confirma com o teu contabilista antes de decidir.
O resumo do anexo F, pronto para o contabilista.
No RendaOK guardas as despesas de cada imóvel com a fatura anexada (no Pro, o RendaOK lê a fatura por ti) e cada uma fica no enquadramento mais provável. No Pro, o relatório fiscal junta rendas e despesas por imóvel; com a subscrição paga, exporta-se em PDF ou Excel para o contabilista. A declaração continua a ser tua.
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