Inquilino não paga a renda — direitos dos senhorios e o que fazer
Chegou o dia de vencimento e a renda não entrou. Antes do pânico ou da chamada zangada, há um caminho claro a seguir. Este guia mostra-te os direitos do senhorio e, passo a passo, o que fazer quando o inquilino não paga a renda em Portugal — desde o primeiro dia de atraso até, se for mesmo necessário, ao despejo. Com os prazos certos e as comunicações que protegem a tua posição.
A reação errada é a mais comum: esperar "mais um bocadinho", ligar umas quantas vezes, e só meses depois perceber que não tens nada por escrito. A reação certa é o oposto — agir cedo, por escrito, com método. Não para ser agressivo, mas para construir, desde o primeiro dia, a posição que te protege se a situação se arrastar.
Cada situação tem a sua história. Uma renda em atraso pode ser desemprego, doença ou uma renda que subiu mais depressa do que o salário — e do teu lado pode ser o rendimento com que contas para a reforma. Antes de qualquer passo legal, conhece as alternativas e os prazos que protegem as duas partes. A decisão de como avançar é sempre tua; a lei diz-te até onde podes ir. Se estás nos primeiros dias, começa por renda em atraso: os primeiros 30 dias; se o inquilino te pediu para baixar a renda, vê as tuas opções.
Documenta tudo desde o primeiro dia de atraso. Cada comunicação datada que não enviaste é prova que perdes. E nunca, em circunstância alguma, cortes água/luz ou mudes a fechadura — é ilegal e inverte o caso contra ti.
Os teus direitos como senhorio quando a renda não é paga
Antes dos passos práticos, convém saberes o que a lei te garante. Quando o inquilino não paga, o senhorio pode, entre outros:
- Exigir o pagamento da renda em falta — é uma dívida, e mantém-se mesmo que o contrato venha a terminar;
- Exigir uma indemnização igual a 20 % do que for devido, além das rendas em atraso — salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento (Código Civil, art. 1041.º, n.º 1);
- Accionar as garantias do contrato — caução e fiador — para cobrir o que está em falta;
- Resolver o contrato quando a mora ultrapassa os limites legais (ver abaixo) e recorrer ao despejo;
- Manter o contrato em vigor até à desocupação — o inquilino continua obrigado a pagar enquanto ocupa o imóvel.
A contrapartida é que estes direitos só valem se forem exercidos pelas vias legais e com prova. Pressão ilegal (cortar serviços, mudar fechaduras) não é um direito — é uma infração que anula a tua posição. Tudo o que se segue é a forma correta de exercer estes direitos.
Passo 1 — Confirma se é atraso ou falha técnica
Antes de tudo, confirma que a renda não entrou mesmo. Verifica o extrato da conta para onde o inquilino transfere. Às vezes é só um atraso de um dia, um IBAN trocado ou uma transferência que ainda não foi processada. Um contacto cordial — "não consegui confirmar a entrada da renda deste mês, podes verificar?" — resolve muitos casos sem qualquer conflito.
Passo 2 — Interpela por escrito (D+1)
Se a renda continua em falta, comunica por escrito. Esta primeira interpelação deve ser clara mas ainda cordial: identifica o mês, o valor em falta e convida ao pagamento. O importante é que fique datada e com prova de envio — email com pedido de confirmação, ou mensagem que consigas comprovar.
Esta comunicação parece pequena, mas é ela que marca o início do registo. A partir daqui, deixaste de estar calado: há um documento que prova que reclamaste.
Passo 3 — Se o inquilino responder, a decisão é tua
Muitas vezes a resposta à primeira comunicação é uma explicação. Ouvir não te obriga a nada — e a decisão sobre o que aceitar é tua, não do inquilino nem de ninguém por ti:
- Pagamento parcial: a renda deve ser paga por inteiro, mas podes exigir ou aceitar uma parte (Código Civil, art. 763.º). Emite recibo apenas do valor que recebeste; o remanescente continua em dívida (modelo de carta).
- Acordo de regularização: se o quiseres, um plano para pagar o que está em atraso, sempre por escrito — valores, datas e o que acontece se não for cumprido.
- Seguir em frente: se não houver resposta, ou se a proposta não te servir, continuas com o passo seguinte.
Seja qual for a tua escolha, deixa-a registada. Receber as rendas seguintes não te tira o direito à resolução do contrato nem à indemnização com base nas rendas que estão em mora (Código Civil, art. 1041.º, n.º 4).
Passo 4 — Escala as comunicações (D+5, D+15)
Se o silêncio continua, escala o tom e a formalidade:
- D+5 — segunda comunicação, mais formal, a referir a anterior;
- D+15 — notificação de mora, a recapitular todas as comunicações e a indicar as consequências legais (resolução do contrato, despejo).
Em momentos críticos, usa carta registada com aviso de receção — é o padrão de ouro da prova. Cada comunicação datada acrescenta uma peça à cronologia do incumprimento.
Não é burocracia. É a diferença entre chegar ao tribunal com "ele não pagou" (a tua palavra) e chegar com uma cronologia documentada de avisos ignorados (a tua prova). Vê que documentos servem como prova de falta de pagamento.
Passo 5 — Tens fiador? Notifica-o dentro do prazo
Se o contrato tem fiador e o inquilino não fizer cessar a mora nos oito dias a contar do seu começo, tens de notificar o fiador da mora e das quantias em dívida nos 90 dias seguintes. Só depois dessa notificação lhe podes exigir o pagamento (Código Civil, art. 1041.º, n.os 2, 5 e 6). É um prazo fácil de deixar passar — e deixá-lo passar pode custar-te a garantia. Modelo de notificação ao fiador.
Passo 6 — Reúne o dossier de prova
Em paralelo com as comunicações, monta o dossier que sustenta tudo:
- Contrato de arrendamento assinado;
- Extratos bancários dos meses em falta;
- Registo de recibos (e a ausência dos meses não pagos);
- Todas as comunicações de interpelação, datadas e com prova de receção.
Este conjunto é o que vais usar em qualquer passo seguinte — da negociação ao despejo.
Passo 7 — Resolução do contrato e procedimento especial de despejo
Quando a mora se prolonga (mora igual ou superior a três meses, ou atrasos superiores a oito dias por mais de quatro vezes em 12 meses), está reunido o fundamento para resolver o contrato e, se o inquilino não desocupar, recorrer ao procedimento especial de despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS).
Este é um caminho com regras próprias — vê o detalhe em qual o procedimento legal para iniciar o processo de despejo por atraso.
Mora igual ou superior a três meses, ou atraso superior a oito dias por mais de quatro vezes (seguidas ou interpoladas) em 12 meses (Código Civil, art. 1083.º, n.os 3 e 4). No segundo caso há uma condição fácil de esquecer: só podes resolver se, depois do terceiro atraso, tiveres informado o inquilino, por carta registada com aviso de receção, de que é tua intenção pôr fim ao arrendamento nesses termos (modelo; n.º 6). Em ambos os casos, é a prova documentada que sustenta o pedido.
O calendário, num relance
| Momento | Ação | Objetivo |
|---|---|---|
| D0 | Confirmar a falta no extrato | Excluir falha técnica |
| D+1 | Interpelação cordial por escrito | Iniciar o registo |
| D+5 | Segunda comunicação, formal | Escalar e datar |
| D+15 | Notificação de mora | Evidência completa |
| Até D+98 | Notificar o fiador (se houver) | Manter a garantia |
| Após o 3.º atraso > 8 dias | Carta registada com AR (se quiseres usar esse fundamento) | Não perder o fundamento |
| Mora ≥ 3 meses | Resolução + procedimento especial de despejo (BAS) | Reaver o imóvel |
Os prazos e procedimentos têm base no NRAU e na prática corrente, mas cada caso tem particularidades. Para a tua situação concreta, consulta um advogado ou solicitador.
O que NÃO fazer
- ❌ Cortar água, luz ou gás;
- ❌ Mudar a fechadura ou impedir o acesso;
- ❌ Retirar os bens do inquilino;
- ❌ Ameaçar ou pressionar fisicamente;
- ❌ Emitir recibo de uma renda que não recebeste;
- ❌ Esperar meses sem comunicar nada por escrito.
Qualquer um destes passos pode transformar um caso que terias ganho num processo contra ti.
FAQ
O inquilino pagou parte da renda. E agora?
Tenho fiador ou caução. Posso usá-los já?
Posso recusar receber a renda depois de iniciar o despejo?
Vale a pena tudo isto por um mês de renda?
As comunicações de atraso disparam sozinhas, no dia certo.
O RendaOK deteta a renda em falta, envia as comunicações ao inquilino em D+1, D+5 e D+15 com data e prova, avisa-te a cada passo e guarda o histórico imutável — pronto para o advogado ou para o Balcão Nacional do Arrendamento, se chegares lá.
Experimentar 60 dias grátis →