Como atualizar a renda: regras, prazos e o que fazer se te esqueceste
Atualizar a renda é um direito do senhorio — mas tem regras. Como atualizar a renda sem errar resume-se a três perguntas: posso fazê-lo este ano? Por quanto? E avisei o inquilino a tempo? Este guia responde às três, com a base legal, e ainda explica o que fazer se já deixaste passar atualizações em anos anteriores.
Muitos senhorios deixam a renda parada anos a fio, por receio de "criar problemas" ou por simplesmente se esquecerem. Com a inflação, isso significa perder poder de compra todos os anos. A boa notícia é que a atualização anual está prevista na lei e é simples de fazer — desde que cumpras o prazo e a base de cálculo certos.
1. Posso atualizar a renda este ano?
Na falta de estipulação diferente no contrato, a regra do artigo 1077.º do Código Civil é clara:
- A renda pode ser atualizada anualmente, de acordo com o coeficiente em vigor;
- A primeira atualização pode ser exigida um ano após o início do contrato;
- As seguintes, sucessivamente, um ano após cada atualização anterior.
Ou seja: se o contrato começou há menos de um ano, ainda não podes atualizar. Se já passou um ano desde o início (ou desde a última atualização), podes.
Base legal: art. 1077.º do Código Civil (DRE, versão consolidada do Código Civil).
2. Por quanto? O coeficiente anual
O aumento não é à tua escolha: aplica-se o coeficiente de atualização que o Governo publica todos os anos no Diário da República, com base no apuramento do INE. O cálculo é direto:
nova renda = renda atual × coeficiente do ano
Para 2026, o coeficiente é 1,0224 (+2,24%) — uma renda de €700 passa a €715,68. O número muda a cada ano; confirma sempre o valor em vigor em coeficiente de actualização de rendas 2026, ou usa a calculadora de actualização de renda para te dar o valor exato.
Fonte do coeficiente de 2026: Aviso n.º 23174/2025/2, de 19 de setembro (DRE).
3. Avisaste o inquilino a tempo?
Este é o passo que mais senhorios falham. A atualização tem de ser comunicada por escrito ao inquilino com, no mínimo, 30 dias de antecedência relativamente à data em que a nova renda passa a ser devida (art. 1077.º, n.º 2, alínea c, do Código Civil). A comunicação deve indicar o coeficiente aplicado e a nova renda.
Não basta avisar — tens de conseguir provar que avisaste e quando. Usa carta registada com aviso de recepção ou um meio que deixe registo datado. Sem prova, o inquilino pode contestar a atualização. Há um gerador de carta de actualização que produz a comunicação correta em PDF.
Base legal: art. 1077.º, n.º 2, do Código Civil (DRE, versão consolidada do Código Civil).
Esqueci-me de atualizar nos anos anteriores. E agora?
É a dúvida mais comum, e a lei tem resposta. Não recuperas os aumentos que deixaste de cobrar no passado — esse dinheiro perdeu-se. Mas podes aplicar os coeficientes em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que cada atualização teria sido inicialmente possível (art. 1077.º, n.º 2, alínea d, do Código Civil).
Por palavras simples: a atualização não "acumula" para trás, mas também não desaparece para sempre se falhaste um ano — tens uma janela de três anos para a aplicar. Convém, por isso, não deixar arrastar.
O passo a passo, resumido
| Passo | O que fazer |
|---|---|
| 1 | Confirmar que passou ≥1 ano desde o início ou última atualização |
| 2 | Aplicar o coeficiente do ano à renda atual |
| 3 | Comunicar por escrito ao inquilino, com ≥30 dias de antecedência |
| 4 | Guardar a prova de envio e a data |
| 5 | Aplicar a nova renda a partir da data comunicada |
As regras acima valem na falta de estipulação contratual diferente. Contratos com cláusulas próprias de atualização seguem essas cláusulas. Para casos específicos, confirma com um advogado ou solicitador.
FAQ
O inquilino pode recusar a atualização?
Posso aumentar mais do que o coeficiente?
A atualização muda a data de pagamento da renda?
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O RendaOK sabe quando cada contrato faz um ano, calcula a nova renda com o coeficiente do ano e ajuda-te a enviar a comunicação ao inquilino — com a prova datada guardada. A atualização deixa de depender da tua memória.
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