O que é o arrendamento urbano (NRAU) — guia para senhorios

O arrendamento urbano é o regime legal que enquadra o arrendamento de prédios urbanos em Portugal — casas, apartamentos, lojas, escritórios, armazéns. Chama-se "urbano" por oposição ao arrendamento rural (prédios rústicos, tipicamente agrícolas), que segue outro regime. Para a esmagadora maioria dos senhorios particulares, é o arrendamento urbano que interessa — e é dessa camada que este guia trata.

O NRAU, em poucas palavras

O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006 e actualizado várias vezes desde então, é a lei que hoje regula o arrendamento urbano em Portugal. Substitui o antigo Regime do Arrendamento Urbano (RAU) e estabeleceu regras mais claras de duração, actualização de renda e denúncia de contrato — ao mesmo tempo que remete várias matérias (obrigações das partes, resolução do contrato, benfeitorias) para o Código Civil, que continua a aplicar-se em tudo o que o NRAU não regula especificamente.

Base legal: Lei n.º 6/2006 (NRAU), versão consolidada (DRE).

Tipos de contrato de arrendamento urbano

O NRAU cobre vários tipos de contrato, cada um com regras próprias de duração mínima: habitação, não habitação (comércio, escritórios), habitação sazonal, arrendamento a estudantes, e o comodato (cedência gratuita, fora do NRAU em sentido estrito). O guia completo do contrato de arrendamento tem a tabela por tipo, os elementos obrigatórios e o prazo de comunicação à AT.

Duração e renovação automática

Um contrato de arrendamento urbano tem de ser escrito, e se ninguém o denunciar dentro dos prazos legais, renova-se automaticamente nas mesmas condições. É esta renovação automática — pensada para proteger a estabilidade da habitação — que torna essencial saber exactamente quando e como denunciar, se for essa a intenção de alguma das partes.

Denúncia, oposição à renovação e despejo

O NRAU (Lei n.º 6/2006, DRE, versão consolidada) define prazos de antecedência diferentes consoante seja o senhorio ou o inquilino a denunciar, e consoante a duração do contrato — de 240 a 60 dias para o senhorio, de 120 a 60 dias para o inquilino. Quando o motivo é a falta de pagamento da renda, o caminho passa pela resolução do contrato e, se necessário, pelo despejo através do Balcão Nacional do Arrendamento. Cobrimos cada um destes casos em detalhe:

• Rescisão e denúncia de contrato — todos os prazos NRAU;
• Inquilino não paga a renda — o que fazer, passo a passo;
• Quando o senhorio pode resolver o contrato por falta de pagamento;
• Que documentos servem como prova legal de falta de pagamento;
• O processo de despejo, passo a passo.

Actualização da renda

Dentro do arrendamento urbano, a renda pode ser actualizada uma vez por ano com base num coeficiente publicado anualmente pela AT — nunca por decisão arbitrária do senhorio. Vê o coeficiente de 2026 e o que significa e o passo a passo para a aplicar correctamente.

Direitos e deveres de cada parte

O arrendamento urbano é, no fundo, um equilíbrio entre ambas as partes: o senhorio cede o uso do imóvel e tem de o manter em condições; o inquilino paga a renda e tem de o tratar com cuidado. Dedicámos um guia de referência a cada lado desse equilíbrio:

• Direitos e deveres do senhorio em Portugal — o que a lei obriga o senhorio a fazer e o que lhe permite exigir;
• Direitos e deveres do inquilino em Portugal — o espelho, do lado de quem arrenda a casa.

Casos especiais dentro do arrendamento urbano

Além das regras gerais acima, o regime cobre situações específicas que já detalhámos noutros guias:

• Quem paga as reparações — a regra de conservação do Código Civil, aplicada caso a caso;
• Vistoria de entrada — a prova do estado do imóvel no início do contrato;
• Caução de arrendamento — limites, retenções e prazo de devolução;
• Transmissão do arrendamento por morte — quando o contrato não caduca com a morte do inquilino;
• Seguro multirriscos — a cobertura que protege o imóvel arrendado.

O arrendamento urbano cruza-se ainda com duas outras obrigações do senhorio que não vêm do NRAU mas que também tens de cumprir: a fiscal (IRS Categoria F sobre a renda recebida) e a energética (classificação e prazos EPBD). Vê o guia do IRS Categoria F e o que muda com a EPBD para imóveis classe G.

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