Como se inicia um despejo por falta de pagamento em Portugal?

Primeiro resolve-se o contrato por comunicação escrita ao inquilino, com fundamento na falta de pagamento. Depois, se o inquilino não desocupar voluntariamente, recorre-se ao procedimento especial de despejo através do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), apresentando o contrato e a prova da dívida.

Quanto tempo demora um despejo por falta de pagamento?

Depende da reacção do inquilino. Se não houver oposição no BNA, o procedimento é relativamente rápido (semanas a poucos meses). Se houver contestação, o caso pode passar para o tribunal e demorar vários meses. Ter o dossier de prova completo desde o início acelera todo o processo.

Posso mudar a fechadura quando o inquilino não paga?

Não. Mudar a fechadura, cortar água ou luz, ou retirar bens do inquilino são actos ilegais (autotutela) que podem responsabilizar o senhorio criminal e civilmente. A desocupação só se faz pelas vias legais — resolução do contrato e, se necessário, procedimento de despejo.

Quanto custa iniciar o procedimento no Balcão Nacional do Arrendamento?

O requerimento de despejo no BNA tem uma taxa de justiça associada, paga no momento da apresentação. O valor varia e há custos adicionais se for necessária a intervenção do agente de execução para a desocupação. Consulta os valores actualizados no portal do BNA.

Ação de Despejo por Falta de Pagamento — Como Despejar um Inquilino em Portugal

Há uma diferença importante que confunde muitos senhorios: "despejar" não é um acto único. É uma sequência de passos legais que começam com uma comunicação tua e podem terminar com um agente de execução à porta do imóvel. Saltar passos — ou tentar atalhos ilegais — é o erro que transforma um caso ganho num processo perdido contra o próprio senhorio.

Antes de avançares, garante que tens a base sólida: a prova da dívida. Sem ela, nenhum passo seguinte funciona. Vê primeiro que documentos servem como prova legal de falta de pagamento — é o alicerce de tudo o que se segue.

O que NUNCA podes fazer

Mudar a fechadura, cortar a água ou a luz, retirar os bens do inquilino ou pressioná-lo fisicamente são actos de autotutela ilegal. Podem responsabilizar-te criminal e civilmente — e fazer-te perder o caso. A desocupação faz-se sempre pela via legal, nunca pelas próprias mãos.

Passo 1 — Confirmar que há fundamento legal

A lei permite a resolução do contrato por falta de pagamento em duas situações típicas:

Mora superior a três meses no pagamento da renda; ou
Atraso superior a oito dias no pagamento, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, no período correspondente a 12 meses.

Confirma em que situação te encontras e reúne a prova de cada falta. Esta verificação é o ponto de partida — sem fundamento, o procedimento cai.

Passo 2 — Resolver o contrato por comunicação escrita

A resolução do contrato pelo senhorio, com fundamento na falta de pagamento, opera por comunicação ao inquilino. Esta comunicação deve:

Identificar o contrato e as partes;
Indicar o fundamento — a falta de pagamento e os meses/valores em dívida;
Declarar a resolução do contrato com esse fundamento;
Ser enviada por meio que prove a recepção — carta registada com aviso de recepção é o padrão.

A partir da resolução, o inquilino deixa de ter título para ocupar o imóvel. Se desocupar voluntariamente, o problema resolve-se aqui. Se não desocupar, avança-se para o passo seguinte.

Nota importante sobre a "purga da mora"

O inquilino pode, em certas condições e prazos, pôr fim à mora pagando o que deve acrescido de uma indemnização. Se o fizer dentro do prazo legal, a resolução pode ficar sem efeito. Por isso a contabilidade da dívida tem de estar rigorosa — para saberes exactamente quanto exigir.

Passo 3 — Recorrer ao Balcão Nacional do Arrendamento (BNA)

O Balcão Nacional do Arrendamento é o serviço, com competência nacional, que tramita o procedimento especial de despejo. É a via mais rápida para reaver o imóvel quando há um título que o justifica (como um contrato resolvido por falta de pagamento).

Apresenta-se um requerimento de despejo, instruído com:

O contrato de arrendamento;
A prova da comunicação de resolução e da sua recepção;
A demonstração das rendas em falta (extractos, registo de recibos, comunicações de interpelação);
O comprovativo do pagamento da taxa de justiça aplicável.

Quanto mais completo e datado o dossier, mais simples corre o procedimento. É exactamente o conjunto de documentos que descrevemos no guia da prova de falta de pagamento.

Tem o dossier sempre pronto

Histórico de rendas em falta e comunicações com data e prova, exportável em PDF.

Ver como funciona →

Passo 4 — A notificação ao inquilino e a oposição

Apresentado o requerimento, o inquilino é notificado para desocupar o imóvel ou para se opor. O que acontece a seguir depende da sua reacção:

Não se opõe e desocupa — o procedimento conclui-se e reavés o imóvel.
Não se opõe mas não desocupa — converte-se em título para desocupação coerciva, com intervenção do agente de execução.
Opõe-se — o caso é remetido para o tribunal (distribuição judicial), onde se decide a oposição. Aqui o processo torna-se mais demorado.

Passo 5 — A desocupação

Quando há título para desocupação e o inquilino não sai voluntariamente, a entrega do imóvel é assegurada pelo agente de execução, eventualmente com o apoio das autoridades. É este o único caminho legal para retirar quem não tem já título para ocupar — nunca o senhorio por sua iniciativa.

Quanto tempo e quanto custa

Não há um prazo fixo: tudo depende de o inquilino se opor ou não. Sem oposição, o procedimento no BNA é relativamente célere; com oposição e remessa para tribunal, pode estender-se por vários meses. Quanto aos custos, há uma taxa de justiça no requerimento e custos adicionais se for preciso o agente de execução para a desocupação.

Cenário	Reacção do inquilino	Velocidade típica
Resolução voluntária	Desocupa após a comunicação	Dias a semanas
BNA sem oposição	Não contesta	Semanas a poucos meses
BNA com oposição	Contesta → tribunal	Vários meses

Paralelo com a denúncia/rescisão

O despejo por falta de pagamento é diferente da denúncia ou rescisão por outros motivos (fim de prazo, necessidade própria, obras). Os prazos e fundamentos não são os mesmos. Para esses casos, vê rescisão e denúncia — prazos NRAU.

Os erros que atrasam (ou destroem) o processo

Avançar sem prova datada

Chegar ao BNA sem demonstrar as faltas e as comunicações é o erro número um. O dossier tem de estar montado antes de avançar.

Comunicar a resolução de forma ambígua

A comunicação tem de declarar claramente a resolução e o seu fundamento. Uma carta vaga, que só "pede para pagar", não resolve o contrato.

Tentar a autotutela

Mudar a fechadura ou cortar serviços não acelera nada — inverte o caso contra ti. Paciência e método ganham; atalhos ilegais perdem.

Este artigo é informativo

O procedimento de despejo envolve regras processuais e prazos específicos. Este guia dá-te o mapa geral, mas para o teu caso concreto consulta um advogado ou solicitador.

FAQ

Preciso de advogado para o procedimento de despejo?

Para o procedimento especial de despejo no BNA podes recorrer a advogado ou solicitador, e é altamente recomendável, sobretudo se prevês oposição. A correcta instrução do requerimento e a comunicação de resolução são decisivas — um erro de forma pode atrasar meses.

O inquilino pode evitar o despejo pagando o que deve?

Em certas condições e dentro de prazos legais, sim — pagando as rendas em falta acrescidas da indemnização legal, o inquilino pode pôr fim à mora e a resolução pode ficar sem efeito. É por isso que a contabilidade exacta da dívida é tão importante.

E se eu não souber a morada actual do inquilino?

A notificação faz-se em regra para o imóvel arrendado e para a morada do contrato. Há mecanismos para situações de não localização, mas complicam e atrasam o procedimento. Manter os dados do inquilino actualizados desde o início evita este problema.

Posso pedir as rendas em falta no mesmo processo?

O procedimento especial de despejo visa sobretudo a desocupação. A cobrança das rendas em dívida pode exigir um caminho próprio (acção de cobrança ou injunção). Um advogado dir-te-á a melhor estratégia conjunta para reaver o imóvel e o dinheiro.

Por onde começo se ainda só tenho um mês de atraso?

Começa por documentar e comunicar — vê o guia passo a passo de quando o inquilino não paga. O despejo é o último recurso; o trabalho de prova começa no primeiro dia de atraso.

Pronto para o BNA

O dossier de despejo monta-se sozinho, mês a mês.

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