Direitos e deveres do senhorio em Portugal
Ser senhorio não é só receber a renda todos os meses. A lei portuguesa — sobretudo o Código Civil e o NRAU (Lei n.º 6/2006) — impõe obrigações claras a quem arrenda um imóvel, e dá-lhe, em troca, um conjunto de direitos igualmente claros. Este guia reúne os dois lados: o que a lei obriga o senhorio a fazer, e o que lhe permite exigir — com a base legal de cada regra.
A relação de arrendamento é um contrato bilateral: cada obrigação de uma parte é, em espelho, um direito da outra. Antes de avançar para os detalhes, vale a pena olhar para o conjunto — depois, cada secção abaixo desenvolve a regra e aponta o artigo de lei que a sustenta.
Os deveres do senhorio
O senhorio tem, entre outras, as seguintes obrigações:
- Manter o imóvel em condições de habitabilidade — executar as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, que a lei ou o contrato exigem, salvo estipulação em contrário (art. 1074.º do Código Civil). É o dever mais recorrente e o que mais gera dúvidas — dedicámos-lhe um guia próprio sobre quem paga cada reparação;
- Respeitar o uso pacífico do imóvel pelo inquilino durante todo o contrato — o senhorio não entra nem interfere no imóvel sem autorização ou motivo legalmente previsto;
- Reembolsar reparações urgentes feitas pelo inquilino, quando o senhorio está em mora ou a urgência não admite demora (art. 1036.º do Código Civil);
- Comunicar a actualização da renda com a antecedência legal e aplicando o coeficiente publicado anualmente pela AT — nunca um valor arbitrário (art. 1077.º do Código Civil). Vê o coeficiente de 2026 e o passo a passo para a aplicar;
- Devolver a caução no prazo devido, descontando apenas retenções comprovadas e documentadas — nunca um valor arbitrário. Detalhe completo no guia da caução de arrendamento;
- Emitir recibo de cada renda recebida, com os campos exigidos pela AT — vê o guia do recibo de renda.
Base legal: art. 1074.º, art. 1036.º e art. 1077.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).
Mesmo perante um incumprimento do inquilino, o senhorio nunca pode cortar água, luz ou gás, mudar a fechadura ou impedir o acesso ao imóvel por si próprio. São actos ilegais que invertem o caso a favor do inquilino, independentemente de quem tinha razão na dívida.
Os direitos do senhorio
Em contrapartida, o senhorio pode, entre outros:
- Exigir o pagamento pontual da renda — é uma dívida, e mantém-se mesmo que o contrato venha a terminar;
- Cobrar uma indemnização de 20% sobre o valor em falta, em caso de mora do inquilino no pagamento da renda (art. 1041.º do Código Civil);
- Resolver o contrato quando a mora ultrapassa três meses, ou o atraso supera oito dias por mais de quatro vezes em 12 meses (art. 1083.º do Código Civil), e avançar para o despejo se o inquilino não desocupar — vê o procedimento de despejo passo a passo;
- Opor-se à renovação do contrato ou denunciá-lo no fim do prazo, respeitando os prazos de antecedência do NRAU (Lei n.º 6/2006, DRE, versão consolidada) — 240, 120 ou 60 dias, conforme a duração — detalhe completo na rescisão e denúncia de contrato (NRAU);
- Autorizar ou recusar obras que o inquilino queira fazer no imóvel, salvo as reparações urgentes previstas na lei (art. 1074.º, n.º 2, do Código Civil);
- Reter parte da caução para cobrir danos comprovados e documentados, ou rendas em falta no fim do contrato.
Base legal: art. 1041.º e art. 1083.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).
A contrapartida de todos estes direitos é que só valem quando exercidos pelas vias legais e com prova. Um senhorio que documenta cada comunicação e cada atraso desde o primeiro dia está sempre em posição mais forte do que um que confia na memória ou no WhatsApp — vê o guia completo do que fazer quando o inquilino não paga e que documentos servem como prova legal.
E os deveres do inquilino?
Todo o direito do senhorio tem, do outro lado, um dever do inquilino — e vice-versa. Para o conjunto completo dos deveres e direitos do lado do inquilino, vê o guia espelho: direitos e deveres do inquilino em Portugal.
As regras acima aplicam-se em geral ao arrendamento habitacional e várias delas valem "salvo estipulação em contrário". Para a tua situação concreta, consulta um advogado ou solicitador.
FAQ
Quais são os principais deveres do senhorio em Portugal?
O senhorio pode entrar no imóvel arrendado quando quiser?
O senhorio pode resolver o contrato se o inquilino não pagar a renda?
Cumprir os teus deveres de senhorio, sem teres de pensar nisso.
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