Contrato de Arrendamento em Portugal — Guia Completo 2026

Forma: sempre por escrito

O contrato de arrendamento urbano tem de ser celebrado por escrito; não é precisa escritura. Se não houver contrato escrito por razão que não seja imputável ao inquilino, este pode provar o arrendamento por qualquer meio, mostrando que usa a casa sem oposição do senhorio e que paga a renda todos os meses há seis meses (art. 1069.º do Código Civil, n.os 1 e 2).

Tipos de contrato

Base: arts. 1094.º, 1095.º, 1096.º e 1110.º do Código Civil. O contrato por duração indeterminada não tem termo: acaba por denúncia de uma das partes (art. 1099.º). A cedência gratuita de uma casa (comodato) não é arrendamento: o arrendamento implica o pagamento de uma renda (art. 1022.º). Este guia foca-se no arrendamento habitacional, o caso mais comum para o senhorio particular.

Elementos obrigatórios

O conteúdo do contrato está fixado no Decreto-Lei n.º 160/2006. Têm de constar (art. 2.º do DL n.º 160/2006):

• Identificação das partes: nomes, números de identificação civil e fiscal e, quando aplicável, naturalidade, data de nascimento e estado civil;
• Domicílio ou sede do senhorio;
• Identificação e localização do imóvel (ou da parte arrendada);
• Fim do contrato: habitacional ou não habitacional e, se for habitação não permanente, o motivo da transitoriedade;
• Licença de utilização: número, data e entidade emitente, ou a indicação de que não é exigível;
• Valor da renda;
• Data da celebração.

Quando se aplicam, o contrato deve mencionar ainda: o artigo matricial, o prazo, o regime da renda e da sua atualização, as partes comuns e os anexos arrendados, o regulamento do condomínio e o domicílio convencionado para as comunicações (art. 3.º). A falta de um destes elementos não torna o contrato inválido quando possa ser suprida (art. 4.º).

Só podem ser arrendados imóveis com licença de utilização para o fim do contrato, salvo construções anteriores ao Regulamento Geral das Edificações Urbanas de 1951, caso em que se anexa documento autêntico que demonstre a data de construção (art. 5.º).

Antes de assinar, entrega ao inquilino cópia do certificado energético válido (art. 29.º, n.º 1, alínea c), do DL n.º 101-D/2020).

Duração e renovação

Duração com prazo certo — mínimo 1 ano

Num contrato de habitação com prazo certo, o prazo não pode ser inferior a 1 ano nem superior a 30 anos; se ficar aquém ou além, passa automaticamente para esses limites. O mínimo de 1 ano não se aplica à habitação não permanente nem aos fins especiais transitórios (por exemplo, trabalho, estudo ou turismo) indicados no contrato (art. 1095.º do Código Civil).

Renovação automática

Salvo acordo em contrário, o contrato com prazo certo renova-se automaticamente no fim do prazo, por períodos iguais à duração inicial, ou de 3 anos se esta for inferior. Os contratos de habitação não permanente ou para fins transitórios não se renovam, salvo acordo. Para impedir a renovação, qualquer das partes pode opor-se à renovação com a antecedência legal (art. 1096.º do Código Civil). Prazos e exemplos em renovação do contrato de arrendamento.

Oposição à renovação pelo senhorio

A antecedência conta-se até ao fim do prazo. A oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos depois de passados 3 anos desde a celebração do contrato, salvo necessidade de habitação do próprio ou dos filhos, nas condições do n.º 4 (art. 1097.º do Código Civil).

Oposição à renovação e denúncia pelo inquilino

O inquilino pode opor-se à renovação com 120 dias (prazo de 6 anos ou mais), 90 dias (de 1 a menos de 6 anos), 60 dias (de 6 meses a menos de 1 ano) ou um terço do prazo (menos de 6 meses).

Também pode denunciar o contrato a todo o tempo depois de passado um terço do prazo inicial ou da renovação, com 120 dias de antecedência (prazo de 1 ano ou mais) ou 60 dias (prazo inferior a 1 ano). Se for o senhorio a opor-se à renovação, o inquilino pode sair a todo o tempo com 30 dias de aviso. A denúncia produz efeitos no fim de um mês do calendário, contado a partir da comunicação. Se não cumprir a antecedência, o contrato acaba na mesma, mas deve as rendas do tempo de aviso em falta, salvo desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho, ou morte do inquilino ou de quem viva com ele em economia comum há mais de um ano (art. 1098.º do Código Civil).

Comunicação à AT — até ao fim do mês seguinte ao início

O senhorio tem de comunicar o contrato à AT até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento (art. 60.º do Código do Imposto do Selo, n.º 2), no Portal das Finanças, na área do arrendamento. Alterações e cessação do contrato comunicam-se no mesmo prazo, contado a partir de cada uma.

O contrato paga Imposto do Selo: 10% sobre a renda de um mês (verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo), pago na sequência da comunicação.

Exemplo: renda de €750/mês → imposto do selo = €75. Se mais tarde a renda subir por alteração das cláusulas do contrato, paga-se 10% sobre o aumento de um mês.

Caução — limite legal

A caução é facultativa, mas comum. A lei limita-a ao valor de duas rendas (art. 1076.º do Código Civil, n.º 2). Serve para garantir as obrigações do contrato, por isso, no fim, devolve-se o que não for preciso para cobrir danos comprovados ou rendas em falta. Convém fixar no contrato o prazo de devolução.

Leitura completa: Caução de Arrendamento — Regras e Limites.

Cláusulas que valem a pena ter

Estado do imóvel à entrada

Refere no contrato o documento sobre o estado do imóvel, assinado pelas duas partes. Sem ele, a lei presume que o imóvel foi entregue em bom estado (art. 1043.º, n.º 2, do Código Civil), mas o auto com fotografias evita a discussão sobre o estado inicial quando o inquilino sai.

Mobília e equipamento

Lista detalhada de tudo o que está no imóvel (eletrodomésticos, mobiliário, número de chaves). Evita discussões à saída.

Obras autorizadas

O inquilino só pode fazer obras se o contrato o permitir ou com autorização escrita do senhorio (art. 1074.º, n.º 2, do Código Civil). Pequenas deteriorações necessárias ao conforto são lícitas, mas devem ser reparadas antes da saída, salvo acordo (art. 1073.º). Se tens regras para pinturas ou furos, escreve-as no contrato.

Animais

Se permites, declara-o e define as condições. Se não permites, declara-o também. A caução, no total, não pode passar de duas rendas (art. 1076.º, n.º 2, do Código Civil).

Subarrendamento e cedência

Sem autorização do senhorio, o inquilino não pode subarrendar nem ceder o imóvel, e essa autorização tem de ser dada por escrito (arts. 1038.º, alínea f), e 1088.º, n.º 1, do Código Civil). Se queres permitir (por exemplo, num apartamento partilhado), escreve as condições.

Despesas (água, luz, gás, internet, condomínio)

Define por escrito quem paga o quê. Na falta de acordo escrito, os consumos do imóvel (água, luz, gás, internet) são do inquilino e devem estar contratados em nome de quem os paga; numa fração em prédio com condomínio, as despesas das partes comuns e dos serviços comuns são do senhorio (art. 1078.º do Código Civil).

Informação geral sobre a lei portuguesa, não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Confirma o teu caso com um advogado ou contabilista.

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