Contrato de Arrendamento em Portugal — Guia Completo 2026
Em Portugal, todo o contrato de arrendamento tem de ser escrito (NRAU, Lei 6/2006). Duração mínima 1 ano. Tem de ser comunicado à AT em 30 dias. Renova automaticamente se ninguém denunciar a tempo. Aqui está tudo o que precisas de saber.
Tipos de contrato
| Tipo | Para o quê | Duração |
|---|---|---|
| Habitação | Residência principal do inquilino | Mínimo 1 ano |
| Não habitação | Lojas, escritórios, armazéns | Mínimo 5 anos (regra geral) |
| Habitação sazonal | Férias, períodos curtos | Inferior a 1 ano |
| Estudante | Quartos em casas partilhadas | 9 ou 12 meses tipicamente |
| Comodato | Cedência gratuita (família) | Indeterminada |
Este guia foca-se no arrendamento habitacional — o caso mais comum para o senhorio particular.
Elementos obrigatórios
Todo o contrato de arrendamento tem de incluir, no mínimo:
- Identificação completa de senhorio e inquilino (nome, NIF, morada);
- Identificação do imóvel (morada completa, artigo matricial, fracção);
- Fim do arrendamento (habitacional ou não);
- Valor da renda mensal e modo de pagamento;
- Duração do contrato (data de início e fim);
- Caução, se aplicável;
- Cláusulas especiais: animais, subarrendamento, obras, mobília;
- Certificado energético (referência ao certificado válido);
- Data e assinatura de ambas as partes.
Anexa ao contrato: cópia do certificado energético, vistoria inicial com fotografias por divisão, e cópia do BI/CC do inquilino. Esta documentação evita disputas futuras.
Duração e renovação
Duração mínima — 1 ano
Para arrendamento habitacional, a duração mínima é 1 ano. Contratos com prazo inferior só são válidos se justificados (estudante, sazonal, transitório por trabalho).
Renovação automática
Por defeito, o contrato renova-se automaticamente no fim do prazo, por períodos iguais à duração inicial. Para evitar a renovação, qualquer das partes tem de denunciar com a antecedência legal.
Prazos legais de denúncia pelo senhorio
| Duração do contrato | Antecedência de denúncia |
|---|---|
| Até 1 ano | 60 dias |
| Mais de 1 ano e até 6 anos | 120 dias |
| Mais de 6 anos | 240 dias |
Prazos legais de denúncia pelo inquilino
O inquilino pode denunciar a qualquer momento após 4 meses de contrato, com aviso prévio de 30 dias (se o contrato tem menos de 1 ano) ou 60 dias (se tem mais).
Registo na AT — obrigatório em 30 dias
Após assinar o contrato, o senhorio tem 30 dias para comunicar à AT no Portal das Finanças (Imóveis → Contratos de Arrendamento → Comunicar).
Esta comunicação gera Imposto do Selo do Contrato: 10% da renda mensal, pago de uma só vez no acto da comunicação.
Exemplo: renda de €750/mês → imposto do selo = €75, pago uma única vez.
A não comunicação à AT pode gerar coimas de €150 a €3.750. Além disso, perde-se acesso aos regimes fiscais preferenciais (reduções por duração).
Caução — limite legal
A caução é facultativa, mas comum. A lei limita-a a 2 meses de renda (em arrendamento habitacional). Tem de ser devolvida até 30 dias após o fim do contrato, podendo ser retida total ou parcialmente para cobrir danos comprovados ou rendas em falta.
Leitura completa: Caução de Arrendamento — Regras e Limites.
Cláusulas que valem a pena ter
Estado do imóvel à entrada
Referência clara ao auto de vistoria assinado por ambas as partes. Sem isto, ao sair fica difícil reter caução por danos.
Mobília e equipamento
Lista detalhada de tudo o que está no imóvel (electrodomésticos, mobiliário, número de chaves). Evita acusações futuras.
Obras autorizadas
O inquilino não pode fazer obras sem autorização escrita. Pintar paredes em cores não brancas conta como obra — se queres permitir, escreve.
Animais
Se permites, declara. Se não permites, declara também e ponderar caução adicional para cobrir riscos.
Subarrendamento e cedência
Por defeito, o inquilino não pode subarrendar. Se queres permitir (por exemplo, num apartamento partilhado), declara expressamente as condições.
Despesas (água, luz, gás, internet, condomínio)
Define claramente quem paga o quê. O padrão: utilities ficam no nome do inquilino. Condomínio é do senhorio (não pode passar ao inquilino sem cláusula expressa).
FAQ
Posso fazer contrato sem advogado?
Tenho de fazer escritura?
Posso ter contrato sem caução?
O contrato pode ser em inglês?
Posso alterar o contrato a meio?
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