Renda em atraso: o que fazer, passo a passo e dentro da lei
Cada situação tem a sua história. Antes de qualquer passo legal, conhece as alternativas e os prazos que protegem ambas as partes — e lembra-te de que a decisão sobre o que aceitar é tua. Este guia cobre os primeiros 30 dias de uma renda em atraso; o caminho completo, até ao despejo, está no guia do inquilino que não paga.
Dia 1 — Confirma e fala
Confirma no extrato que a renda não entrou: um IBAN trocado ou uma transferência por processar explicam muitos "atrasos". Depois, fala — por escrito, sem acusar. Uma pergunta simples ("não consegui confirmar a renda deste mês, está tudo bem?") abre a porta a uma explicação e deixa registo com data.
Os primeiros oito dias — o que diz a lei
A partir do dia seguinte ao vencimento, o inquilino está em mora. Se a fizer cessar no prazo de oito dias a contar do seu começo, cessa o direito à indemnização ou à resolução do contrato com base nessa renda. Passados os oito dias, podes exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 20 % do que for devido — salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.
Base legal: art. 1041.º, n.os 1 e 2, do Código Civil (DRE, versão consolidada).
Se o inquilino responder — a decisão é tua
- Pagamento parcial: a renda deve ser paga por inteiro, mas o credor pode exigir uma parte. Aceitar uma parte é escolha tua. Recibo só do valor recebido; o remanescente continua em dívida (modelo de carta).
- Acordo de regularização: se quiseres, por escrito, com valores e datas.
- Seguir em frente: se não houver resposta, ou se a proposta não te servir.
Base legal: art. 763.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).
Receber as rendas seguintes não te priva do direito à resolução do contrato nem à indemnização com base nas rendas em mora.
Base legal: art. 1041.º, n.º 4, do Código Civil (DRE, versão consolidada).
Dois prazos que protegem o senhorio
1. O fiador. Se o inquilino não fizer cessar a mora em oito dias, tens de notificar o fiador da mora e das quantias em dívida nos 90 dias seguintes. Só depois lhe podes exigir o pagamento (modelo de notificação).
Base legal: art. 1041.º, n.os 5 e 6, do Código Civil (DRE, versão consolidada).
2. Os atrasos repetidos. A mora superior a oito dias por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, em 12 meses, é fundamento de resolução — mas só se, depois do terceiro atraso, tiveres informado o inquilino, por carta registada com aviso de receção, de que é tua intenção pôr fim ao arrendamento nesses termos (modelo da carta).
Base legal: art. 1083.º, n.os 4 e 6, do Código Civil (DRE, versão consolidada).
Na categoria F, os rendimentos prediais são as rendas pagas ou colocadas à disposição do senhorio. Uma renda que não recebeste não é, nesse ano, rendimento recebido — confirma o teu caso com o contabilista.
Base legal: art. 8.º, n.º 1, do CIRS (DRE, versão consolidada).
O que nunca fazer
Cortar água, luz ou gás, mudar a fechadura, retirar bens ou pressionar o inquilino. É ilegal e vira o caso contra ti — a lei dá-te caminhos, não atalhos.
Se não houver solução
Com mora igual ou superior a três meses, podes resolver o contrato por comunicação fundamentada ao inquilino e, se ele não sair, recorrer ao procedimento especial de despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS). O detalhe está em quando podes resolver o contrato e no processo de despejo.
Base legal: art. 1083.º, n.º 3 e art. 1084.º, n.º 2, do Código Civil (DRE, versão consolidada).
Informação de apoio de caráter geral — não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal. A legislação muda: confirma a redação em vigor à data em que leres, nas fontes oficiais ligadas ao longo do artigo, e valida o teu caso concreto com um profissional habilitado.
FAQ
Posso recusar um pagamento parcial?
Quando posso pedir a indemnização de 20 %?
O fiador tem de ser avisado?
Mora, fiador e 3.º atraso — contados por ti.
O RendaOK avisa o inquilino com tom cordial e data registada, e avisa-te a ti no painel e no resumo diário quando há um prazo legal a não deixar passar — com o modelo de carta à mão.
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