Inquilino não paga: quando a lei te deixa resolver o contrato
Quando o inquilino não paga a renda, a primeira pergunta é prática (comunicar, datar, guardar prova — e disso falamos no guia passo a passo). A segunda é legal: a partir de quando posso mesmo resolver o contrato? Este artigo foca-se nessa pergunta — os fundamentos da lei, o pré-aviso que muitos esquecem, e como o inquilino ainda pode travar o despejo.
Resolver um contrato não é uma decisão de impulso — é um ato com fundamento legal. A boa notícia para o senhorio é que a lei define com clareza quando a falta de pagamento justifica a resolução. A má é que há requisitos formais que, se falhares, podem deitar tudo a perder. Vamos aos dois fundamentos.
Fundamento 1 — Mora igual ou superior a três meses
O artigo 1083.º, n.º 3, do Código Civil estabelece que é inexigível ao senhorio manter o arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda (ou de encargos/despesas a cargo do inquilino). É o fundamento mais usado: três meses de renda em falta abrem a porta à resolução.
Base legal: art. 1083.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).
Fundamento 2 — Mais de quatro atrasos em 12 meses
Há um segundo fundamento, autónomo, para os atrasos repetidos: é também inexigível manter o contrato quando o inquilino se constitui em mora superior a oito dias, por mais de quatro vezes (seguidas ou interpoladas), num período de 12 meses, com referência a cada contrato (art. 1083.º, n.º 4).
Para usar este fundamento dos quatro atrasos, a lei exige um passo formal: o senhorio tem de notificar o inquilino, por carta registada com aviso de receção, após o terceiro atraso. Sem essa notificação, o fundamento dos quatro atrasos não opera. É um detalhe pequeno que invalida processos inteiros — não o saltes.
Como se resolve: por comunicação fundamentada
Verificado o fundamento, a resolução pelo senhorio com base na falta de pagamento opera por comunicação ao inquilino, na qual se invoca, de forma fundamentada, a obrigação incumprida (art. 1084.º, n.º 2). Não é preciso, à partida, uma ação judicial para a resolução em si — embora a desocupação possa exigir o recurso ao Balcão Nacional do Arrendamento ou ao tribunal.
O inquilino ainda pode travar o despejo
Atenção a este ponto, porque muda a estratégia: mesmo depois de comunicada, a resolução por falta de pagamento fica sem efeito se o inquilino puser fim à mora no prazo de um mês — pagando o que está em falta (art. 1084.º, n.º 3). Mas há um limite: o inquilino só pode usar esta "tábua de salvação" uma única vez por contrato (n.º 4).
Base legal: art. 1084.º do Código Civil (DRE, versão consolidada do Código Civil).
A indemnização de 20% — não a confundas com o prazo de um mês
São dois prazos diferentes e fáceis de baralhar:
| O quê | Onde | Prazo |
|---|---|---|
| Pôr fim à mora e anular a resolução | art. 1084.º, n.º 3 | 1 mês |
| Evitar a indemnização de 20% | art. 1041.º | 8 dias após o início da mora |
A indemnização de 20% sobre o valor em dívida está no artigo 1041.º: constituindo-se o inquilino em mora, o senhorio pode exigi-la além das rendas em atraso. O inquilino evita-a se pagar nos oito dias seguintes ao início da mora. Repara: 8 dias para fugir aos 20%; 1 mês (após comunicação da resolução) para travar o despejo. Coisas distintas.
Base legal: art. 1041.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).
Cada um destes fundamentos e prazos depende de uma coisa: provar quando cada renda ficou em falta e quando comunicaste. A mora de três meses, os quatro atrasos, o pré-aviso após o terceiro — tudo se sustenta em datas. Vê que documentos servem como prova e o processo de despejo no BNA.
A resolução de contratos de arrendamento tem requisitos formais rigorosos e cada caso tem particularidades. Antes de comunicar uma resolução, consulta um advogado ou solicitador — um erro de forma pode anular o processo.
FAQ
Três meses de atraso significam três rendas em falta?
Posso resolver logo ao primeiro mês de atraso?
Se o inquilino pagar tudo ao fim de duas semanas, perco o direito a resolver?
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