Caução de Arrendamento — Regras, Limites e Devolução
A caução é a garantia que protege o senhorio contra danos no imóvel e incumprimentos. Em Portugal, o limite legal é 2 meses de renda em qualquer arrendamento urbano — habitacional ou não habitacional (art. 1076.º, n.º 2, do Código Civil). Tem de ser devolvida em 30 dias após o fim do contrato — salvo retenções comprovadas.
O que é a caução
É uma quantia entregue pelo inquilino no momento da assinatura do contrato, para garantir o cumprimento das obrigações: pagamento da renda, conservação do imóvel, ausência de danos.
Distingue-se de:
- Renda antecipada — pagamento da primeira renda;
- Fiança — garantia prestada por terceiro (fiador);
- Seguro de renda — apólice que garante pagamento em caso de incumprimento.
Limite legal
O limite de 2 meses de renda para a caução aplica-se a qualquer arrendamento urbano — habitacional ou não habitacional (lojas, escritórios). Não há uma regra diferente ou mais flexível para o não habitacional: o artigo que regula a caução vive na secção do Código Civil sobre arrendamento de prédios urbanos em geral, sem distinguir os dois casos.
- Caução máxima: 2 meses de renda, em qualquer arrendamento urbano;
- Primeira renda + caução juntas: até 3 meses no acto da assinatura, na prática mais comum.
Base legal: art. 1064.º (Âmbito) e art. 1076.º, n.º 2, do Código Civil (DRE, versão consolidada).
Exigir caução superior a 2 meses em qualquer arrendamento urbano (habitacional ou não habitacional) é nulidade contratual (art. 1076.º, n.º 2, CC). O excesso pode ser exigido de volta pelo inquilino e dá razão ao inquilino em disputa.
Como guardar a caução
A lei não obriga a guardar em conta separada — mas é fortemente recomendado:
- Cria uma conta poupança dedicada à caução, por inquilino;
- Não misturar com fundos pessoais;
- Mantém o registo escrito (extracto bancário) de que o valor está disponível.
Vantagens: facilita devolução, evita problemas se houver litígio, mostra boa fé em tribunal.
Quando reter a caução
Ao fim do contrato, podes reter parte ou totalidade da caução nos seguintes casos:
Danos no imóvel além do uso normal
Buracos em paredes, electrodomésticos partidos, mobília danificada, móveis em falta. Não conta: desgaste natural (paredes amareladas, pequenos riscos, pinturas pontuais).
Rendas em falta
Qualquer renda não paga ao fim do contrato pode ser deduzida.
Despesas a cargo do inquilino não pagas
Água, luz, gás, internet — se ficaram em nome dele e não foram pagas até à saída.
Limpeza profunda (em alguns casos)
Se o contrato estipula entrega em estado limpo e o imóvel está sujo, o custo de limpeza profissional pode ser deduzido — desde que documentado.
Qualquer retenção tem de ser justificada e documentada — fotografias, orçamentos, facturas. Sem prova, o inquilino pode reclamar e ganhar em tribunal.
Prazo de devolução
Após o fim do contrato e entrega das chaves, o senhorio tem até 30 dias para devolver a caução, descontando eventuais retenções comprovadas.
Se houver dúvidas sobre danos ou despesas pendentes, o ideal é:
- Fazer vistoria conjunta de saída no mesmo dia da entrega das chaves;
- Documentar com fotografias;
- Em caso de danos, ter orçamento de empresa especializada em 5-10 dias;
- Pagar a diferença ao inquilino em transferência rastreável, com recibo.
O que fazer em caso de disputa
Se o inquilino contesta a retenção:
- Tenta resolver amigavelmente (mostra fotos, orçamentos);
- Sem acordo, tenta mediação (BNA — Balcão Nacional do Arrendamento);
- Último recurso: tribunal — pequena causa (valor inferior a €5.000) ou comum.
A documentação é decisiva: vistoria de entrada com fotos + vistoria de saída com fotos = caso fechado.
📝 Modelos prontos a usar: recibo de caução para o senhorio entregar ao inquilino, e pedido de devolução da caução para o inquilino usar no fim do contrato.
FAQ
Posso pedir caução superior se o inquilino tem animais?
O inquilino pode pagar a caução por transferência?
Tenho de pagar IRS sobre a caução?
Posso exigir caução em dinheiro?
O RendaOK guarda registo de cada caução por contrato.
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