Vistoria de entrada no arrendamento: a tua melhor prova do estado do imóvel
A vistoria de entrada é o passo que quase toda a gente salta — e o que mais falta faz no fim do contrato. Não é obrigatória por lei, mas é a tua única prova de como o imóvel estava no dia em que o entregaste. Sem ela, a lei joga contra ti. Este guia explica porquê, o que registar e como fazê-la em poucos minutos.
Imagina o fim do contrato: o inquilino sai e a casa tem uma mancha grande na parede, um vidro estalado, a bancada queimada. Tu dizes que estava tudo impecável à entrada; o inquilino diz que já era assim. Quem tem razão? Sem um documento que prove o estado inicial, esta discussão resolve-se com uma regra legal — e essa regra pode não estar do teu lado.
O que a lei presume quando não há vistoria
O artigo 1043.º do Código Civil obriga o inquilino a manter e restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações de uma utilização prudente. Mas o ponto decisivo está no número 2: presume-se que o imóvel foi entregue em bom estado quando não exista documento, assinado pelas partes, a descrever o seu estado à entrega.
Sem vistoria documentada, a lei presume que entregaste a casa em bom estado. Isto parece bom — mas significa que ficas sem prova do estado concreto em que ela estava. A vistoria de entrada é precisamente o instrumento que te permite afastar dúvidas e provar o estado real à entrada, em vez de depender de uma presunção genérica.
Base legal: art. 1043.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).
Porque protege os dois lados
Uma boa vistoria não é uma arma contra o inquilino — é um seguro para ambos:
- Protege o senhorio — no fim, permite distinguir os danos causados pelo uso indevido do desgaste normal, e sustentar uma retenção na caução, se for o caso;
- Protege o inquilino — impede que lhe imputem danos que já existiam antes de ele entrar.
Por isso é do interesse de toda a gente fazê-la bem — e por escrito, assinada pelos dois.
O que registar, divisão a divisão
Uma vistoria útil é concreta. Não basta "casa em bom estado". Regista:
- Dados — data, partes, imóvel, e leituras dos contadores (água, luz, gás);
- Cada divisão — paredes, tetos, chão, portas, janelas, estores;
- Instalações — canalização, torneiras, autoclismos, tomadas, aquecimento;
- Equipamentos — eletrodomésticos e mobília que ficam, com estado e marca;
- Fotografias — muitas, com data, de cada divisão e de qualquer defeito existente.
A fotografia datada é a prova mais forte. Um defeito que fotografaste à entrada é um defeito que ninguém te poderá imputar à saída.
A vistoria e a caução andam juntas
A caução existe para cobrir, entre outras coisas, danos no imóvel. Mas só consegues justificar uma retenção se conseguires provar que o dano é novo — e é a vistoria de entrada que faz essa prova. A lei admite, em regra, caução até ao valor de duas rendas (art. 1076.º, n.º 2, do Código Civil); o que decide quanto podes legitimamente reter no fim é a evidência, não a tua palavra. Vê o detalhe em caução de arrendamento.
Base legal: art. 1076.º do Código Civil (DRE, versão consolidada do Código Civil).
Vistoria de saída: a outra metade
A vistoria de entrada só vale a pena se houver com que a comparar. No fim do contrato, faz uma vistoria de saída com o mesmo método — mesmas divisões, mesmas fotos, mesmo formato — e coloca-as lado a lado. A diferença entre as duas é a tua prova objetiva do que mudou durante o arrendamento. Para o que conta como responsabilidade de cada parte, vê quem paga as reparações numa casa arrendada.
A vistoria não substitui aconselhamento jurídico nem cláusulas contratuais bem redigidas. Para casos de litígio sobre o estado do imóvel ou retenção de caução, consulta um advogado ou solicitador.
FAQ
O inquilino tem de assinar a vistoria?
Fotografias chegam, ou preciso de um documento escrito?
E se já arrendei sem ter feito vistoria?
Documenta o estado à entrada. Compara à saída. Sem stress.
No RendaOK registas a vistoria com fotografias por divisão, ligadas ao imóvel e datadas, ao lado do contrato e da caução. Quando chegar o fim do contrato, tens a prova organizada — e a comparação entrada/saída pronta.
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