Herdei uma casa que já tinha inquilino — e agora?
O teu pai ou a tua mãe morreu e, no meio de tudo o resto, descobres que a casa de Almada tem um inquilino. Às vezes há um contrato na gaveta, às vezes só uma transferência mensal no extrato. Às vezes o contrato tem trinta anos e a renda é de outro tempo. A primeira pergunta é sempre a mesma: o contrato acabou? Não acabou. Este guia explica porquê, quem manda na casa enquanto não há partilhas, e o que fazer nas primeiras semanas.
Aqui quem morreu foi o senhorio. Se quem morreu foi o inquilino, as regras são outras (o contrato pode passar para quem vivia com ele) e estão explicadas em transmissão do arrendamento por morte do inquilino.
O que diz a lei: o contrato continua, com os herdeiros no lugar do senhorio
A morte do senhorio não faz caducar o arrendamento
O art. 1051.º do Código Civil enumera os casos em que o contrato caduca: o fim do prazo, a verificação de uma condição, a cessação do direito com base no qual foi celebrado, a perda da coisa, a expropriação, entre outros. A morte aparece numa única alínea, e é a do locatário (o inquilino), não a do senhorio.
Há uma exceção a ter em mente: a alínea c) do mesmo artigo faz caducar o contrato quando "cesse o direito" com base no qual foi celebrado. Se o teu pai não era dono da casa, mas apenas usufrutuário (por exemplo, quando a casa pertencia a um cônjuge já falecido e ele ficou só com o usufruto), o caso muda de figura. Aí, fala com um advogado antes de dizeres o que quer que seja ao inquilino.
Base legal: art. 1051.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).
Quem herda o imóvel herda também o contrato
O art. 1057.º do Código Civil é curto e resolve quase tudo: "o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador". Traduzindo: os herdeiros passam a ser o senhorio. Ficam com o direito à renda e com as obrigações que o contrato já tinha, nos mesmos termos: a mesma renda, o mesmo prazo, as mesmas cláusulas.
A sucessão abre-se no momento da morte (art. 2031.º) e, quando os herdeiros aceitam a herança, os efeitos da aceitação retrotraem-se a esse momento (art. 2050.º). Não há um "vazio" em que o contrato fique suspenso à espera das partilhas.
Base legal: arts. 1057.º, 2031.º e 2050.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).
Enquanto não há partilhas, quem administra é o cabeça-de-casal
Até à liquidação e partilha, a casa faz parte de uma herança indivisa: é de todos os herdeiros ao mesmo tempo, sem que nenhum seja dono de uma parte concreta. A lei diz quem a gere:
- A administração da herança pertence ao cabeça-de-casal (art. 2079.º). Em primeiro lugar, o cônjuge sobrevivo não separado judicialmente de pessoas e bens, se for herdeiro ou tiver meação; depois o testamenteiro, os parentes que sejam herdeiros legais e os herdeiros testamentários, pela ordem do art. 2080.º. Por acordo de todos, pode ser outra pessoa (art. 2084.º).
- O cabeça-de-casal administra os bens próprios do falecido e, se ele era casado em comunhão, os bens comuns do casal (art. 2087.º).
- Pode cobrar as dívidas ativas da herança, por exemplo rendas que ficaram em atraso ainda em vida do teu pai, "quando a cobrança possa perigar com a demora ou o pagamento seja feito espontaneamente" (art. 2089.º).
- Qualquer herdeiro pode exigir que ele distribua por todos até metade dos rendimentos que lhes caibam (art. 2092.º), e ele deve prestar contas anualmente (art. 2093.º).
Fora destes poderes de administração, "os direitos relativos à herança só podem ser exercidos conjuntamente por todos os herdeiros" (art. 2091.º). É esta a regra que trava as decisões de um só herdeiro.
Base legal: arts. 2079.º, 2080.º, 2084.º, 2087.º, 2089.º, 2091.º, 2092.º e 2093.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).
Contratos antigos têm regras próprias
Se o contrato é para habitação e anterior ao RAU (Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro), o NRAU tem um capítulo transitório só para esses contratos, a partir do art. 27.º. Os contratos habitacionais celebrados já na vigência do RAU passaram para o NRAU com especificidades próprias (art. 26.º). A herança não muda o regime do contrato. Não entres em atualizações de renda nem em prazos de saída sem perceber primeiro em qual dos regimes estás: é trabalho para um advogado.
Base legal: arts. 26.º e 27.º do NRAU — Lei 6/2006 (DRE, versão consolidada).
O que fazer nas primeiras semanas
- Encontra o contrato e o histórico de pagamentos. Contrato assinado, aditamentos, recibos de renda, extratos com as transferências do inquilino, comprovativo da caução. Se não houver contrato escrito, o extrato bancário passa a ser o teu melhor registo do que se pagava e quando.
- Identifica o cabeça-de-casal. Segue a ordem do art. 2080.º ou decidam entre todos (art. 2084.º). É ele quem vai receber as rendas e responder ao inquilino enquanto não há partilhas.
- Escreve ao inquilino. Uma carta curta, assinada, a dizer que o senhorio faleceu, quem passa a ser o contacto, a morada para onde enviar comunicações e a conta para onde pagar a partir de agora. O NRAU pede que qualquer comunicação entre as partes contenha o endereço completo de quem a subscreve e que as partes comuniquem mutuamente a alteração desse endereço (art. 9.º, n.º 5). Sem esta carta, o inquilino continua a mandar correspondência para a morada que conhece e a pagar para uma conta que ninguém gere. Carta registada com aviso de receção dá-te prova da data.
- Não mexas nas condições sozinho. Aumentar a renda, pôr fim ao contrato ou aceitar obras são decisões que, pela regra do art. 2091.º, devem ser tomadas por todos os herdeiros. Combinem por escrito entre vocês antes de falarem com o inquilino.
- Revê a caução. Se o contrato previa caução, as obrigações do senhorio passaram para os herdeiros (art. 1057.º) e o dinheiro vai ter de estar disponível no fim do contrato, nos termos do próprio contrato. Descobre onde está e regista-a. Ver o guia sobre caução de arrendamento.
- Revê o seguro. Confirma se a apólice do imóvel continua em vigor, em nome de quem, e avisa a seguradora da morte do tomador. Mais sobre o tema em seguro multirriscos para senhorios.
- Fala com o contabilista. A partir da morte do senhorio, as rendas passam a ter de ser declaradas pela herança ou pelos herdeiros, e não por quem morreu. Como se faz numa herança indivisa, e em nome de quem se passam os recibos de renda daqui para a frente, é pergunta para o contabilista. O enquadramento geral está em IRS Categoria F 2026.
Erros a evitar
- Dizer ao inquilino que tem de sair porque o senhorio morreu. Não tem, pelo art. 1051.º. Uma comunicação destas estraga a relação logo no primeiro contacto e não produz efeito nenhum.
- Um herdeiro receber as rendas numa conta pessoal sem acordo dos outros. É a receita clássica para um conflito nas partilhas. As rendas são rendimento da herança, e quem as recebe deve prestar contas (art. 2093.º).
- Deixar o inquilino a pagar para a conta do falecido. Se essa conta for bloqueada ou encerrada, os pagamentos passam a falhar sem que ninguém perceba se o inquilino deixou de pagar ou se o dinheiro ficou retido.
- Aumentar a renda "porque está baixa". A renda é a do contrato. As atualizações têm regras próprias e, em contratos antigos, um regime transitório. Não é uma decisão para tomar a meio de um luto nem sozinho.
- Esquecer as rendas em atraso do tempo do falecido. Continuam a ser devidas e são uma dívida ativa da herança que o cabeça-de-casal pode cobrar nos termos do art. 2089.º.
Heranças e arrendamento cruzam duas áreas do direito, e cada caso depende dos factos: quem são os herdeiros, se há testamento, se o falecido era dono ou usufrutuário, a data do contrato. Para uma situação concreta, consulta um advogado ou solicitador antes de agir.
Informação de apoio de caráter geral — não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal. A legislação muda: confirma a redação em vigor à data em que leres, nas fontes oficiais ligadas ao longo do artigo, e valida o teu caso concreto com um profissional habilitado.
FAQ
Posso pôr o inquilino na rua porque o senhorio morreu?
Quem recebe a renda enquanto não há partilhas?
Um dos herdeiros pode aumentar a renda sozinho?
O contrato é dos anos 80 e a renda é muito baixa. Mudou alguma coisa com a morte do meu pai?
As rendas contam para o IRS de quem?
Quando tiveres de prestar contas, os números estão lá.
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