IRS Categoria F 2026 — Guia Completo para Senhorios
Se recebes renda de um imóvel, declaras na categoria F do IRS. A taxa autónoma padrão é 25%, mas baixa progressivamente para contratos de duração mais longa (até 5% em contratos superiores a 20 anos). Este guia explica tudo: regimes, taxas, deduções, e como entregar o anexo F. Para rendas recebidas em 2025, entrega-se até 30 de Junho de 2026.
O que é a categoria F
A categoria F do IRS é onde se declaram os rendimentos prediais — todos os valores recebidos pelo arrendamento de imóveis, urbanos ou rústicos. Qualquer pessoa singular que receba rendas em Portugal tem de os declarar aqui, residente ou não: se a fonte do rendimento é portuguesa, o IRS paga-se em Portugal.
Além das rendas em si, a categoria F inclui também sublocações, prémios de transferência, e o valor de melhoramentos feitos pelo inquilino que não sejam removidos à saída.
As duas opções: taxa autónoma vs englobamento
Quem recebe rendas tem duas escolhas sobre como pagar IRS:
Opção 1 — Taxa autónoma (regra geral)
Os rendimentos prediais são tributados a uma taxa fixa, separada do resto do IRS. A taxa padrão é 25% sobre o rendimento líquido (depois de deduzidas as despesas).
Há reduções progressivas em função da duração do contrato:
| Duração do contrato | Taxa autónoma |
|---|---|
| Inferior a 5 anos (regra geral) | 25% |
| De 5 a 9 anos | 15% |
| De 10 a 19 anos | 10% |
| 20 anos ou mais | 5% |
| Habitação a custo acessível (programas estatais) | 0% a 10% |
A duração mínima do contrato é uma alavanca fiscal muito poderosa. Um contrato de 5 anos (em vez de 1 renovável) baixa a tua factura de IRS sobre a renda em 40% — de 25% para 15%.
Opção 2 — Englobamento
Em alternativa, podes optar por englobar os rendimentos prediais com os outros rendimentos do agregado familiar (categoria A — trabalho dependente, B — independente, etc.). Pagas IRS à taxa progressiva geral (de 13% a 48%, conforme o escalão).
O englobamento compensa apenas quando:
- Os teus rendimentos totais são baixos (estás nos primeiros escalões de IRS);
- Tens despesas elevadas (saúde, educação, etc.) que aumentam o teu reembolso;
- Tens prejuízos noutras categorias para compensar.
Para a esmagadora maioria dos senhorios com rendimentos médios ou altos, a taxa autónoma é a melhor opção — porque os escalões progressivos rapidamente ultrapassam 25%.
Como se apura o rendimento líquido
Ao contrário da categoria B, a categoria F não tem um regime simplificado com percentagem fixa de dedução automática. Há um único caminho: deduzes as despesas reais que suportaste e pagaste para obter a renda, desde que comprovadas por factura — condomínio, IMI, seguro, obras de conservação, entre outras. Sem despesas dedutíveis documentadas, o valor tributável é o total da renda recebida.
O "regime simplificado" com coeficientes fixos (0,75, 0,95, etc.) existe para rendimentos empresariais e profissionais — categoria B. Só toca na renda de um imóvel se tiveres actividade aberta e optares por integrar o resultado predial nesse regime — um caso específico, não o caminho comum do senhorio particular.
Na prática:
- Guarda todas as facturas ligadas ao imóvel, com o teu NIF;
- Sem documento, não há dedução — mesmo que a despesa seja real;
- Não há limite de despesas dedutíveis — deduz-se o que gastaste, sem tecto artificial.
Despesas dedutíveis
Lista oficial das categorias dedutíveis no IRS Categoria F:
| Categoria | O que conta |
|---|---|
| Condomínio | Quotas mensais, fundo de reserva, obras extraordinárias deliberadas em assembleia |
| IMI | Imposto Municipal sobre Imóveis pago no ano em causa |
| Seguro multirriscos | Apólices que protejam o imóvel (não os bens do inquilino) |
| Obras de conservação | Reparações, pinturas, substituição de equipamentos avariados |
| Obras de manutenção | Inspecções periódicas, manutenção AVAC, limpezas profundas |
| Certificado energético | Emissão de novo certificado ou renovação |
| Juros de crédito habitação | Apenas a componente "juros" — não o capital amortizado |
| Água, luz, gás | Quando incluídos no contrato de arrendamento |
| Honorários | Advogado (gestão do contrato), contabilista (declarações fiscais) |
| Mediação imobiliária | Comissões de agência paga aquando do arrendamento |
Obras de valorização (acrescentar áreas, ampliações, mudar layout) não são dedutíveis no ano em que se fazem — entram no valor de aquisição para efeitos de cálculo de mais-valia quando vendes o imóvel.
O anexo F — como preencher
O anexo F do Modelo 3 do IRS é onde se declaram os rendimentos prediais. Tem três quadros principais:
Quadro 4 — Rendimentos prediais
Aqui declaras cada arrendamento como uma linha. Indicas:
- NIF do inquilino;
- Morada do imóvel (artigo matricial);
- Valor total recebido no ano;
- Data de início e fim do contrato (se aplicável);
- Tipo de contrato (1=habitação, 2=comercial, etc.).
Quadro 5 — Despesas dedutíveis
Aqui listas, imóvel a imóvel, as despesas reais que suportaste e comprovaste com factura.
Quadro 7 — Opção pelo englobamento
Se queres englobar em vez de pagar taxa autónoma, marcas aqui. Por defeito, está em taxa autónoma.
Prazos para 2026
| O quê | Quando |
|---|---|
| Emitir recibo no Portal das Finanças | Até ao fim do mês seguinte ao do recebimento |
| Entregar Modelo 3 (IRS) | 1 de Abril a 30 de Junho de 2026 (para rendas de 2025) |
| Pagar IRS apurado | Até 31 de Agosto de 2026 (ou em duas prestações) |
Erros frequentes
Não comunicar os recibos mensalmente à AT
Muita gente pensa que basta declarar no IRS anual. Errado. Cada recibo tem de ser emitido no Portal das Finanças até ao fim do mês seguinte ao do recebimento. Coima por falta: de €150 a €3.750.
Esquecer obras que poderiam ser dedutíveis
Pinturas, reparações de canalização ou electricidade, manutenção do AVAC — tudo dedutível, desde que seja conservação (não valorização) e não caia numa exclusão expressa (mobiliário, electrodomésticos e artigos de conforto ou decoração nunca são dedutíveis, mesmo que substituídos por avaria). Guarda todas as facturas com o teu NIF, todo o ano — sem documento, a despesa não conta, mesmo sendo real.
Misturar contratos de habitação com não habitação
Cada contrato tem o seu regime fiscal. Arrendamento habitacional + estacionamento separado podem ter taxas distintas. Não juntes tudo numa linha do anexo F.
Não declarar a caução recebida
A caução não conta como rendimento, mas tens de a manter contabilizada à parte (idealmente, em conta bancária separada). Quando devolvida, também não há facto tributável. Se a usares para reparações, aí sim, vira rendimento.
As regras acima aplicam-se em geral aos rendimentos prediais e a tua situação pode ter nuances (imóveis em regime de propriedade horizontal, contratos mistos, não residentes). Para o teu caso concreto, fala com o teu contabilista — este guia não substitui aconselhamento profissional.
FAQ
O que acontece se não tiver despesas dedutíveis num ano?
Posso deduzir obras feitas há vários anos?
Se o inquilino paga directamente água e luz, tenho de declarar?
Tenho de comunicar o recibo se o inquilino é estrangeiro sem NIF?
Vendi o imóvel a meio do ano — como declaro?
O teu IRS está pronto em 30 segundos.
O RendaOK guarda todas as despesas dedutíveis automaticamente (com OCR das facturas), calcula o rendimento líquido por imóvel, e gera o resumo do anexo F pronto a entregar ao contabilista.
Experimentar 60 dias grátis →