IRS Categoria F 2026 — Guia Completo para Senhorios
Se recebes renda de um imóvel, declaras na categoria F do IRS. A taxa autónoma padrão é 25%, mas baixa progressivamente para contratos de duração mais longa (até 5% em contratos superiores a 20 anos). Este guia explica tudo: regimes, taxas, deduções, e como entregar o anexo F. Para rendas recebidas em 2025, entrega-se até 30 de Junho de 2026.
O que é a categoria F
A categoria F do IRS engloba os rendimentos prediais — ou seja, todos os valores recebidos pelo arrendamento de imóveis (urbanos ou rústicos). Inclui rendas, sublocações, prémios de transferência, e até o valor de melhoramentos feitos pelo inquilino que não sejam removidos à saída.
Qualquer pessoa singular que receba rendas em Portugal — residente ou não — tem de declarar estes rendimentos. Se a fonte do rendimento for em Portugal, o IRS paga-se cá, mesmo para senhorios residentes no estrangeiro.
As duas opções: taxa autónoma vs englobamento
Quem recebe rendas tem duas escolhas sobre como pagar IRS:
Opção 1 — Taxa autónoma (regra geral)
Os rendimentos prediais são tributados a uma taxa fixa, separada do resto do IRS. A taxa padrão é 25% sobre o rendimento líquido (depois de deduzidas as despesas).
Há reduções progressivas em função da duração do contrato:
| Duração do contrato | Taxa autónoma |
|---|---|
| Inferior a 5 anos (regra geral) | 25% |
| De 5 a 9 anos | 15% |
| De 10 a 19 anos | 10% |
| 20 anos ou mais | 5% |
| Habitação a custo acessível (programas estatais) | 0% a 10% |
A duração mínima do contrato é uma alavanca fiscal muito poderosa. Um contrato de 5 anos (em vez de 1 renovável) baixa a tua factura de IRS sobre a renda em 40% — de 25% para 15%.
Opção 2 — Englobamento
Em alternativa, podes optar por englobar os rendimentos prediais com os outros rendimentos do agregado familiar (categoria A — trabalho dependente, B — independente, etc.). Pagas IRS à taxa progressiva geral (de 13% a 48%, conforme o escalão).
O englobamento compensa apenas quando:
- Os teus rendimentos totais são baixos (estás nos primeiros escalões de IRS);
- Tens despesas elevadas (saúde, educação, etc.) que aumentam o teu reembolso;
- Tens prejuízos noutras categorias para compensar.
Para a esmagadora maioria dos senhorios com rendimentos médios ou altos, a taxa autónoma é a melhor opção — porque os escalões progressivos rapidamente ultrapassam 25%.
Regime simplificado vs contabilidade organizada
Independentemente da taxa, há outra escolha estrutural: como apuras o rendimento líquido.
Regime simplificado
Aplica-se por defeito a quem tem rendimentos prediais até €200.000 anuais (limite generoso — apanha praticamente todos os senhorios particulares).
Funciona por dedução automática: a AT considera que 15% da renda corresponde a despesas (a forma exacta depende do anexo), e tributa-te sobre os restantes 85%.
Vantagens:
- Não precisas de juntar facturas individuais para cada despesa;
- Sem custo de contabilista (a menos que queiras ajuda no preenchimento);
- Menos burocracia.
Desvantagens:
- Não podes deduzir mais do que a AT presume;
- Se tens despesas reais elevadas (obras grandes, juros pesados), perdes dedução.
Contabilidade organizada
Opcional. Permite deduzir todas as despesas reais — desde que tituladas por factura com o teu NIF.
Faz sentido quando:
- As despesas reais ultrapassam significativamente a dedução automática do simplificado;
- Fizeste obras de conservação de valor elevado num determinado ano;
- Tens juros de crédito habitação significativos.
Exige:
- Contabilista Certificado (TOC);
- Livros de contabilidade formal;
- Anexo F preenchido com detalhe.
Despesas dedutíveis
Lista oficial das categorias dedutíveis no IRS Categoria F:
| Categoria | O que conta |
|---|---|
| Condomínio | Quotas mensais, fundo de reserva, obras extraordinárias deliberadas em assembleia |
| IMI | Imposto Municipal sobre Imóveis pago no ano em causa |
| Seguro multirriscos | Apólices que protejam o imóvel (não os bens do inquilino) |
| Obras de conservação | Reparações, pinturas, substituição de equipamentos avariados |
| Obras de manutenção | Inspecções periódicas, manutenção AVAC, limpezas profundas |
| Certificado energético | Emissão de novo certificado ou renovação |
| Juros de crédito habitação | Apenas a componente "juros" — não o capital amortizado |
| Água, luz, gás | Quando incluídos no contrato de arrendamento |
| Honorários | Advogado (gestão do contrato), contabilista (declarações fiscais) |
| Mediação imobiliária | Comissões de agência paga aquando do arrendamento |
Obras de valorização (acrescentar áreas, ampliações, mudar layout) não são dedutíveis no ano em que se fazem — entram no valor de aquisição para efeitos de cálculo de mais-valia quando vendes o imóvel.
O anexo F — como preencher
O anexo F do Modelo 3 do IRS é onde se declaram os rendimentos prediais. Tem três quadros principais:
Quadro 4 — Rendimentos prediais
Aqui declaras cada arrendamento como uma linha. Indicas:
- NIF do inquilino;
- Morada do imóvel (artigo matricial);
- Valor total recebido no ano;
- Data de início e fim do contrato (se aplicável);
- Tipo de contrato (1=habitação, 2=comercial, etc.).
Quadro 5 — Despesas dedutíveis
Aqui listas as despesas (apenas no regime real / contabilidade organizada). No simplificado, a AT calcula automaticamente.
Quadro 7 — Opção pelo englobamento
Se queres englobar em vez de pagar taxa autónoma, marcas aqui. Por defeito, está em taxa autónoma.
Prazos para 2026
| O quê | Quando |
|---|---|
| Emitir recibo no Portal das Finanças | Até ao fim do mês seguinte ao do recebimento |
| Entregar Modelo 3 (IRS) | 1 de Abril a 30 de Junho de 2026 (para rendas de 2025) |
| Pagar IRS apurado | Até 31 de Agosto de 2026 (ou em duas prestações) |
Erros frequentes
Não comunicar os recibos mensalmente à AT
Muita gente pensa que basta declarar no IRS anual. Errado. Cada recibo tem de ser emitido no Portal das Finanças até ao fim do mês seguinte ao do recebimento. Coima por falta: de €150 a €3.750.
Esquecer obras que poderiam ser dedutíveis
Pinturas, substituição de electrodomésticos, reparações no AVAC — tudo dedutível em regime real. Guarda todas as facturas com o teu NIF, todo o ano. Se acabares no simplificado, perdes nada. Se passares ao real (depois de uma obra grande), tens prova pronta.
Misturar contratos de habitação com não habitação
Cada contrato tem o seu regime fiscal. Arrendamento habitacional + estacionamento separado podem ter taxas distintas. Não juntes tudo numa linha do anexo F.
Não declarar a caução recebida
A caução não conta como rendimento, mas tens de a manter contabilizada à parte (idealmente, em conta bancária separada). Quando devolvida, também não há facto tributável. Se a usares para reparações, aí sim, vira rendimento.
FAQ
Qual regime compensa mais — simplificado ou real?
Posso deduzir obras feitas há vários anos?
Se o inquilino paga directamente água e luz, tenho de declarar?
Tenho de comunicar o recibo se o inquilino é estrangeiro sem NIF?
Vendi o imóvel a meio do ano — como declaro?
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