IRS Categoria F 2026 — Guia Completo para Senhorios

O que é a categoria F

A categoria F do IRS é onde se declaram os rendimentos prediais: as rendas de prédios urbanos, rústicos e mistos (art. 8.º do CIRS). Se és pessoa singular e recebes rendas de um imóvel em Portugal, é aqui que as declaras, sejas residente ou não. Duas exceções: quem tem atividade aberta pode optar por tributar as rendas na categoria B, e o alojamento local é uma prestação de serviços, tributada na categoria B.

Além da renda em si, contam como renda, por exemplo, os serviços ligados à cedência do imóvel, o aluguer de mobiliário instalado no imóvel arrendado, a diferença que o sublocador ganha entre a renda que recebe e a que paga, a cedência de partes comuns do prédio e as indemnizações que compensem rendas perdidas.

As duas opções: taxa autónoma vs englobamento

Quem recebe rendas tem duas escolhas sobre como pagar IRS:

Opção 1 — Taxa autónoma (regra geral)

As rendas são tributadas a uma taxa fixa, separada do resto do IRS, sobre o rendimento líquido (rendas menos as despesas que contam). A taxa depende do tipo de arrendamento e, na habitação permanente, da duração do contrato (art. 72.º do CIRS):

Regras que mudam as contas:

• A taxa de 25% e as reduções por duração aplicam-se a contratos celebrados ou renovados desde 7 de outubro de 2023. Um contrato mais antigo que não tenha sido renovado desde então pode estar noutra taxa: confirma com o contabilista.
• As reduções por duração não se aplicam a contratos celebrados desde 1 de janeiro de 2024 cuja renda ultrapasse em mais de 50% os limites de preço por tipologia e concelho (n.º 23).
• Um contrato novo com renda inferior, em pelo menos cinco pontos percentuais, à do contrato anterior no mesmo imóvel tem mais 5 pontos de redução (n.º 24).
• Se o contrato acabar antes do prazo por motivo imputável ao senhorio, a redução perde-se desde o início do contrato e regularizas a diferença, com juros (n.º 20).
• Para a taxa de 10% da renda moderada, a renda inclui também o valor dos móveis, equipamentos ou partes acessórias ligados ao imóvel com carácter permanente e dos serviços que contribuam para a sua valorização, mesmo que contratados à parte (art. 3.º do DL n.º 97/2026); o limite pode ser atualizado por portaria.

Opção 2 — Englobamento

Se fores residente em Portugal, podes optar por englobar as rendas com os outros rendimentos do agregado (trabalho, pensões, etc.) e pagar às taxas gerais do art. 68.º do CIRS, que em 2026 vão de 12,5% a 48%, conforme o escalão (art. 72.º, n.º 13). A opção abrange todas as rendas desse ano, não contrato a contrato (art. 22.º, n.º 5), e marca-se no Quadro 6G do anexo F.

Pode compensar quando o rendimento do agregado, já com as rendas, fica em escalões com taxa abaixo da taxa autónoma que te caberia, o que acontece sobretudo com rendimentos baixos. Com taxas autónomas de 10% ou 5% raramente compensa. E as perdas de outras categorias não se abatem às rendas (art. 55.º, n.º 1).

A forma segura de decidir é simular as duas hipóteses no Portal das Finanças antes de entregar a declaração, ou pedir ao contabilista.

Como se apura o rendimento líquido

Ao contrário da categoria B, a categoria F não tem um regime simplificado com percentagem fixa de dedução automática. Há um único caminho: deduzes, imóvel a imóvel, os gastos que suportaste e pagaste para obter ou garantir a renda, desde que comprovados por documento (fatura, recibo, nota de cobrança). Sem despesas dedutíveis documentadas, o valor tributável é o total da renda recebida.

Na prática:

• Guarda todas as faturas ligadas ao imóvel, com o teu NIF;
• Sem documento, não há dedução — mesmo que a despesa seja real;
• Não há um teto em euros, mas só contam os gastos ligados à renda e fora das exclusões da lei. Se num ano as despesas forem maiores do que as rendas, a diferença pode ser abatida às rendas dos seis anos seguintes (art. 55.º, n.º 1, alínea b), do CIRS).

Despesas dedutíveis

A lei não tem uma lista fechada. O art. 41.º do CIRS deixa deduzir, por imóvel, os gastos efetivamente suportados e pagos para obter ou garantir a renda, e exclui expressamente os gastos financeiros, as depreciações, o mobiliário, os eletrodomésticos, os artigos de conforto ou decoração e o AIMI. A tabela mostra o enquadramento habitual; nos casos de fronteira, confirma com o contabilista.

O anexo F — onde se declara

O anexo F do Modelo 3 do IRS é onde se declaram os rendimentos prediais. Cada contrato é uma linha no Quadro 4 (4.1 para a generalidade dos contratos; 4.2 para os de habitação permanente de longa duração com redução de taxa), com as rendas recebidas e as despesas pagas na mesma linha. A opção pelo englobamento marca-se no Quadro 6G. O preenchimento, quadro a quadro e coluna a coluna, está em como preencher o Anexo F do IRS. A taxa de 10% da renda moderada é nova em 2026: confirma onde se indica no modelo do anexo F que a AT aprovar para as rendas desse ano.

Prazos

Erros frequentes

Não emitir o recibo eletrónico de cada renda

Muita gente pensa que basta declarar no IRS anual. Não basta. A lei obriga a passar recibo de todas as rendas recebidas: em regra, o recibo eletrónico no Portal das Finanças, por cada renda, ou, em alternativa, uma declaração anual até ao fim de fevereiro (art. 115.º, n.º 5, do CIRS; vê quando o recibo eletrónico é obrigatório). Não passar recibo, ou passá-lo fora do prazo, é punível com coima de €150 a €3.750 (art. 123.º do RGIT, n.º 1).

Esquecer obras que poderiam ser dedutíveis

Pinturas, reparações de canalização ou eletricidade, manutenção do AVAC: em regra são conservação e contam, desde que não sejam valorização e não caiam numa exclusão expressa (mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração nunca são dedutíveis, mesmo que substituídos por avaria). Guarda todas as faturas com o teu NIF, todo o ano — sem documento, a despesa não conta, mesmo sendo real.

Misturar contratos de habitação com não habitação

Cada contrato tem o seu regime fiscal. Arrendamento habitacional + estacionamento separado podem ter taxas distintas. Não juntes tudo numa linha do anexo F.

Tratar mal a caução

Também passas recibo da caução (art. 115.º, n.º 5, alínea a), do CIRS). Enquanto a guardas para devolver, não é renda, e devolvê-la não tem efeito no IRS. Se ficares com ela para cobrir rendas em atraso, esse valor conta como renda desse ano. Se a usares para reparar danos, o enquadramento não é linear: fala com o contabilista. Guardá-la numa conta à parte não é obrigatório, mas ajuda a provar o que aconteceu ao dinheiro.

E quando vendes o imóvel

As rendas são categoria F; o ganho da venda é categoria G (art. 10.º do CIRS) e declara-se no anexo G. Para um residente, em regra só metade do saldo conta para o imposto (art. 43.º, n.º 2, alínea b)), e as obras de valorização dos últimos 12 anos e as despesas da compra e da venda acrescem ao valor de aquisição (art. 51.º). Vê como se calcula a mais-valia e a exclusão para quem reinveste o valor da venda noutro imóvel para arrendar para habitação com renda moderada (art. 10.º, n.os 7 a 9), que, em vendas de 2026 a 2029 e cumpridas as condições, pode levar o imposto a zero.

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