IRS Categoria F 2026 — Guia Completo para Senhorios
Se recebes renda de um imóvel, declaras na categoria F do IRS. A taxa autónoma padrão é 25%, mas baixa progressivamente para contratos de duração mais longa (até 5% em contratos superiores a 20 anos). Este guia explica tudo: regimes, taxas, deduções, e como entregar o anexo F. Para rendas recebidas em 2025, entrega-se até 30 de Junho de 2026.
O que é a categoria F
A categoria F do IRS engloba os rendimentos prediais — ou seja, todos os valores recebidos pelo arrendamento de imóveis (urbanos ou rústicos). Inclui rendas, sublocações, prémios de transferência, e até o valor de melhoramentos feitos pelo inquilino que não sejam removidos à saída.
Qualquer pessoa singular que receba rendas em Portugal — residente ou não — tem de declarar estes rendimentos. Se a fonte do rendimento for em Portugal, o IRS paga-se cá, mesmo para senhorios residentes no estrangeiro.
As duas opções: taxa autónoma vs englobamento
Quem recebe rendas tem duas escolhas sobre como pagar IRS:
Opção 1 — Taxa autónoma (regra geral)
Os rendimentos prediais são tributados a uma taxa fixa, separada do resto do IRS. A taxa padrão é 25% sobre o rendimento líquido (depois de deduzidas as despesas).
Há reduções progressivas em função da duração do contrato:
| Duração do contrato | Taxa autónoma |
|---|---|
| Inferior a 5 anos (regra geral) | 25% |
| De 5 a 9 anos | 15% |
| De 10 a 19 anos | 10% |
| 20 anos ou mais | 5% |
| Habitação a custo acessível (programas estatais) | 0% a 10% |
A duração mínima do contrato é uma alavanca fiscal muito poderosa. Um contrato de 5 anos (em vez de 1 renovável) baixa a tua factura de IRS sobre a renda em 40% — de 25% para 15%.
Opção 2 — Englobamento
Em alternativa, podes optar por englobar os rendimentos prediais com os outros rendimentos do agregado familiar (categoria A — trabalho dependente, B — independente, etc.). Pagas IRS à taxa progressiva geral (de 13% a 48%, conforme o escalão).
O englobamento compensa apenas quando:
- Os teus rendimentos totais são baixos (estás nos primeiros escalões de IRS);
- Tens despesas elevadas (saúde, educação, etc.) que aumentam o teu reembolso;
- Tens prejuízos noutras categorias para compensar.
Para a esmagadora maioria dos senhorios com rendimentos médios ou altos, a taxa autónoma é a melhor opção — porque os escalões progressivos rapidamente ultrapassam 25%.
Regime simplificado vs contabilidade organizada
Independentemente da taxa, há outra escolha estrutural: como apuras o rendimento líquido.
Regime simplificado
Aplica-se por defeito a quem tem rendimentos prediais até €200.000 anuais (limite generoso — apanha praticamente todos os senhorios particulares).
Funciona por dedução automática: a AT considera que 15% da renda corresponde a despesas (a forma exacta depende do anexo), e tributa-te sobre os restantes 85%.
Vantagens:
- Não precisas de juntar facturas individuais para cada despesa;
- Sem custo de contabilista (a menos que queiras ajuda no preenchimento);
- Menos burocracia.
Desvantagens:
- Não podes deduzir mais do que a AT presume;
- Se tens despesas reais elevadas (obras grandes, juros pesados), perdes dedução.
Contabilidade organizada
Opcional. Permite deduzir todas as despesas reais — desde que tituladas por factura com o teu NIF.
Faz sentido quando:
- As despesas reais ultrapassam significativamente a dedução automática do simplificado;
- Fizeste obras de conservação de valor elevado num determinado ano;
- Tens juros de crédito habitação significativos.
Exige:
- Contabilista Certificado (TOC);
- Livros de contabilidade formal;
- Anexo F preenchido com detalhe.
Despesas dedutíveis
Lista oficial das categorias dedutíveis no IRS Categoria F:
| Categoria | O que conta |
|---|---|
| Condomínio | Quotas mensais, fundo de reserva, obras extraordinárias deliberadas em assembleia |
| IMI | Imposto Municipal sobre Imóveis pago no ano em causa |
| Seguro multirriscos | Apólices que protejam o imóvel (não os bens do inquilino) |
| Obras de conservação | Reparações, pinturas, substituição de equipamentos avariados |
| Obras de manutenção | Inspecções periódicas, manutenção AVAC, limpezas profundas |
| Certificado energético | Emissão de novo certificado ou renovação |
| Juros de crédito habitação | Apenas a componente "juros" — não o capital amortizado |
| Água, luz, gás | Quando incluídos no contrato de arrendamento |
| Honorários | Advogado (gestão do contrato), contabilista (declarações fiscais) |
| Mediação imobiliária | Comissões de agência paga aquando do arrendamento |
Obras de valorização (acrescentar áreas, ampliações, mudar layout) não são dedutíveis no ano em que se fazem — entram no valor de aquisição para efeitos de cálculo de mais-valia quando vendes o imóvel.
O anexo F — como preencher
O anexo F do Modelo 3 do IRS é onde se declaram os rendimentos prediais. Tem três quadros principais:
Quadro 4 — Rendimentos prediais
Aqui declaras cada arrendamento como uma linha. Indicas:
- NIF do inquilino;
- Morada do imóvel (artigo matricial);
- Valor total recebido no ano;
- Data de início e fim do contrato (se aplicável);
- Tipo de contrato (1=habitação, 2=comercial, etc.).
Quadro 5 — Despesas dedutíveis
Aqui listas as despesas (apenas no regime real / contabilidade organizada). No simplificado, a AT calcula automaticamente.
Quadro 7 — Opção pelo englobamento
Se queres englobar em vez de pagar taxa autónoma, marcas aqui. Por defeito, está em taxa autónoma.
Prazos para 2026
| O quê | Quando |
|---|---|
| Emitir recibo da renda | No prazo de 5 dias úteis após recebimento |
| Comunicar recibo à AT | Até dia 25 do mês seguinte (via Portal das Finanças) |
| Entregar Modelo 3 (IRS) | 1 de Abril a 30 de Junho de 2026 (para rendas de 2025) |
| Pagar IRS apurado | Até 31 de Agosto de 2026 (ou em duas prestações) |
Erros frequentes
Não comunicar os recibos mensalmente à AT
Muita gente pensa que basta declarar no IRS anual. Errado. Cada recibo tem de ser comunicado à AT até dia 25 do mês seguinte, via Portal das Finanças. Coima por falta: de €150 a €3.750.
Esquecer obras que poderiam ser dedutíveis
Pinturas, substituição de electrodomésticos, reparações no AVAC — tudo dedutível em regime real. Guarda todas as facturas com o teu NIF, todo o ano. Se acabares no simplificado, perdes nada. Se passares ao real (depois de uma obra grande), tens prova pronta.
Misturar contratos de habitação com não habitação
Cada contrato tem o seu regime fiscal. Arrendamento habitacional + estacionamento separado podem ter taxas distintas. Não juntes tudo numa linha do anexo F.
Não declarar a caução recebida
A caução não conta como rendimento, mas tens de a manter contabilizada à parte (idealmente, em conta bancária separada). Quando devolvida, também não há facto tributável. Se a usares para reparações, aí sim, vira rendimento.
FAQ
Qual regime compensa mais — simplificado ou real?
Posso deduzir obras feitas há vários anos?
Se o inquilino paga directamente água e luz, tenho de declarar?
Tenho de comunicar o recibo se o inquilino é estrangeiro sem NIF?
Vendi o imóvel a meio do ano — como declaro?
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