Transmissão do arrendamento por morte do inquilino: o que diz a lei
Quando um inquilino morre, muitos senhorios assumem que o contrato termina e a casa fica livre. Nem sempre é assim. A lei portuguesa prevê a transmissão do arrendamento por morte a certas pessoas que viviam com o inquilino — e o contrato pode continuar com elas. Este guia explica quem pode suceder, em que prazo, e a diferença entre contratos novos e antigos, com um acórdão recente que ilustra a fronteira.
É um tema delicado e, por isso mesmo, mal compreendido. A intuição diz "morreu o inquilino, acabou o contrato". A lei diz outra coisa: no arrendamento para habitação, a morte do arrendatário não faz caducar o contrato quando lhe sobrevivem determinadas pessoas. Perceber isto evita ao senhorio dois erros opostos — exigir a casa quando não pode, ou deixar passar prazos quando devia agir.
A regra: o contrato pode não caducar
O artigo 1106.º do Código Civil estabelece que o arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário quando lhe sobreviva, com residência no locado:
- O cônjuge com residência no locado;
- A pessoa que com ele vivia em união de facto há mais de um ano;
- A pessoa que com ele vivia em economia comum há mais de um ano.
Verificados estes requisitos, a posição de arrendatário transmite-se — o contrato continua, agora com quem sucedeu. Não é uma renovação nem um novo contrato: é a continuação do mesmo.
Base legal: art. 1106.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).
Ordem de prioridade e exclusões
Quando há mais do que uma pessoa a poder suceder, a lei define uma ordem de prioridade: primeiro o cônjuge sobrevivo, depois o unido de facto e, na falta destes, quem vivia em economia comum, segundo a proximidade do parentesco e a idade. Há ainda duas regras que importam ao senhorio:
- Exclusão por "outra casa" — a transmissão não opera a favor de quem já tenha outra habitação, própria ou arrendada, na zona definida na lei;
- Período mínimo de seis meses — se a morte ocorrer nos seis meses anteriores ao fim do contrato, quem sucede tem direito a permanecer por um período não inferior a seis meses a contar do óbito.
O prazo de comunicação ao senhorio — e o que acontece se falhar
Quem sucede tem de comunicar a transmissão ao senhorio no prazo de três meses a contar da morte, com cópia dos documentos comprovativos (art. 1107.º do Código Civil).
Falhar o prazo de três meses não faz caducar o contrato. A transmissão opera por força da lei, desde que os requisitos estejam preenchidos. A consequência da falta de comunicação é a obrigação de indemnizar o senhorio pelos danos causados pela omissão — não a perda do arrendamento. Não contes com a caducidade só porque ninguém te avisou a tempo.
Base legal: art. 1107.º do Código Civil (DRE, versão consolidada do Código Civil).
Contratos novos vs. contratos antigos
Há dois regimes a não confundir:
- Regime comum (contratos do regime atual) — aplica-se o art. 1106.º do Código Civil, descrito acima;
- Contratos antigos (habitacionais anteriores ao RAU) — seguem um regime transitório com regras próprias de transmissão, no art. 57.º do NRAU (Lei 6/2006), com a sua própria lista de sucessores e condições.
Base legal: art. 57.º do NRAU — Lei 6/2006 (DRE, versão consolidada).
Um acórdão recente: quando o contrato antigo migra para o regime comum
Esta fronteira foi tratada num acórdão do Tribunal da Relação de Évora (processo 1686/24.6T8EVR.E1). O caso: um contrato habitacional anterior ao RAU que, por acordo entre senhorio e inquilino ao abrigo do NRAU, tinha transitado para o regime comum do arrendamento. O tribunal entendeu que, feita essa transição, a transmissão por morte passa a reger-se pelo art. 1106.º do Código Civil — e não pelo regime transitório do art. 57.º do NRAU.
No caso concreto, como o filho da arrendatária vivia com ela em economia comum há mais de um ano à data do óbito, a posição de arrendatário transmitiu-se para ele: não houve caducidade. É um bom exemplo de como o regime aplicável depende da história do contrato — e de como a economia comum prolongada pode sustentar a transmissão.
Fonte: Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, proc. 1686/24.6T8EVR.E1 (dgsi.pt).
E no arrendamento não habitacional?
Quando o imóvel está arrendado para um fim não habitacional (por exemplo, uma loja), o regime é diferente: o contrato também não caduca por morte do arrendatário, mas os sucessores podem renunciar à transmissão, comunicando-o ao senhorio no prazo de três meses (art. 1113.º do Código Civil) — uma faculdade que o regime habitacional não prevê.
Base legal: art. 1113.º do Código Civil (DRE, versão consolidada do Código Civil).
A transmissão por morte é uma das matérias mais sensíveis do arrendamento e depende muito dos factos de cada caso (datas, convivência, regime do contrato). Para uma situação concreta, consulta um advogado ou solicitador antes de agir.
Informação de apoio de caráter geral — não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal. A legislação muda: confirma a redação em vigor à data em que leres, nas fontes oficiais ligadas ao longo do artigo, e valida o teu caso concreto com um profissional habilitado.
FAQ
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