Inquilinos divorciados ou separados: quem fica com a casa arrendada?

A primeira coisa a saber: uma separação não termina o contrato de arrendamento. O contrato continua. A pergunta é outra — com quem continua, e como é que tu, senhorio, ficas a saber disso de forma segura. A resposta depende de três coisas: se o casal é casado, se já há divórcio ou separação judicial, e se a casa era a casa de morada de família.

O que diz a lei

O direito do inquilino comunica-se ao cônjuge

Mesmo que só um dos dois tenha assinado o contrato, o outro não é necessariamente um estranho. O artigo 1068.º do Código Civil diz que o direito do arrendatário comunica-se ao seu cônjuge, "nos termos gerais e de acordo com o regime de bens vigente". Ou seja: quem é titular do contrato no papel não é a única coisa que conta num casamento — o regime de bens do casal também pesa.

Base legal: art. 1068.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).

No divórcio, quem decide são os cônjuges — ou o tribunal

A regra central é o artigo 1105.º do Código Civil. Quando o arrendamento é sobre a casa de morada de família, em caso de divórcio ou de separação judicial de pessoas e bens:

Primeiro, o acordo dos cônjuges — são eles que decidem o destino da casa, e podem optar pela transmissão ou pela concentração do arrendamento a favor de um deles (n.º 1);
Sem acordo, decide o tribunal, tendo em conta a necessidade de cada um, os interesses dos filhos e outros fatores relevantes (n.º 2);
O senhorio é notificado oficiosamente da transferência ou concentração acordada e homologada pelo juiz ou pelo conservador do registo civil, ou da decisão judicial (n.º 3).

Repara no que o artigo não diz: não pede o teu acordo para escolher qual dos dois fica. O destino da casa decide-se entre os cônjuges ou no tribunal, e tu és informado. O teu papel é outro — garantir que a mudança chega por um documento válido e que o contrato, os recibos e as garantias ficam alinhados com ela.

Base legal: art. 1105.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).

Enquanto estão casados, o inquilino que sai não decide sozinho

É comum quem sai escrever ao senhorio a dizer "quero sair do contrato". Se a casa for a casa de morada de família, o artigo 1682.º-B do Código Civil exige o consentimento de ambos os cônjuges para, entre outros atos, a resolução, a oposição à renovação ou a denúncia do contrato pelo arrendatário, a revogação por mútuo acordo e a cessão da posição de arrendatário. Uma carta assinada só por um deles pode não chegar.

Base legal: art. 1682.º-B do Código Civil (DRE, versão consolidada).

E se não forem casados — ou se ainda não houver divórcio?

O art. 1105.º fala de cônjuges, de divórcio e de separação judicial de pessoas e bens. Duas situações ficam de fora da letra deste artigo:

União de facto. O artigo não a menciona. Não assumas que a regra se aplica, nem que não se aplica — é uma questão para confirmar com um advogado antes de mexeres no contrato.
Separação de facto (cada um foi para seu lado, sem processo). Enquanto não houver acordo homologado nem decisão judicial, não há nada que te seja notificado nos termos do n.º 3, e o contrato continua como está, com quem o assinou.

Nos dois casos, o conselho prático é o mesmo: não mudes o titular do contrato com base numa conversa. Se o casal quer mudar quem fica, isso tem de passar por um documento — e, quando não há divórcio nem separação judicial, a forma certa de o fazer é algo para ver com um advogado.

As rendas em atraso e o fiador

Rendas de antes da separação. Quem responde por elas depende de quem assinou o contrato e do regime do casal. O artigo 1691.º do Código Civil põe a cargo de ambos os cônjuges, entre outras, as dívidas contraídas pelos dois (ou por um com o consentimento do outro) e as dívidas contraídas por qualquer deles para os encargos normais da vida familiar. Se e como isso se aplica às rendas em dívida no teu caso é para confirmar com um advogado — o que está nas tuas mãos é ter o registo de cada renda, com datas, no dia em que a questão surgir. Se já há atrasos, o guia Inquilino não paga a renda — o que fazer explica o passo a passo.

Base legal: art. 1691.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).

O fiador. O artigo 634.º do Código Civil diz que a fiança tem o conteúdo da obrigação principal. Mas não encontrámos na lei uma regra expressa sobre o que acontece à fiança quando o arrendamento passa só para um dos cônjuges. Não assumas nada: pede ao fiador que confirme por escrito que continua a garantir o contrato com o novo titular. Se recusar, fala com um advogado antes de decidires o passo seguinte.

Base legal: art. 634.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).

O que fazer — passo a passo

Pede tudo por escrito. Uma mensagem de WhatsApp a dizer "agora é comigo" não chega. Pede uma comunicação escrita, assinada, a identificar quem fica na casa e desde quando.
Pede o documento que decidiu o destino da casa. Em divórcio ou separação judicial: o acordo homologado pelo juiz ou pelo conservador, ou a decisão do tribunal. Confirma que se refere ao teu imóvel e ao teu contrato.
Enquanto não houver documento, não mudes nada. O contrato continua em nome de quem o assinou. Se só um dos dois te escreve a querer sair, lembra-te do art. 1682.º-B.
Fecha as contas à data da mudança. Regista as rendas pagas e em dívida até esse dia e o valor da caução. Combina por escrito o que acontece à caução — o guia Caução no arrendamento ajuda a enquadrar.
Confirma o fiador por escrito antes de dares a mudança por fechada.
Atualiza o contrato e os recibos. Regista a mudança num aditamento assinado, com os dados e o NIF de quem fica, e passa a emitir os recibos em nome dessa pessoa. Fala com o teu contabilista sobre o que isto muda nas tuas obrigações declarativas.
Guarda tudo junto. A comunicação, o documento, o aditamento e a confirmação do fiador pertencem ao histórico daquele imóvel.

Erros a evitar

Aceitar "combinações de boca". Se amanhã os dois discordarem, o que foi combinado ao telefone não prova nada.
Tomar partido. Não te cabe escolher quem fica. Se não há acordo, decide o tribunal.
Mudar os recibos antes do documento. Recibos em nome de quem ainda não é titular complicam tudo o que vier a seguir.
Esquecer o fiador — e descobrir que há um problema com a garantia só quando a renda falhar.
Confundir com outras situações. A morte de um dos inquilinos tem regras próprias — vê Transmissão do arrendamento por morte. E se o que está em causa é terminar o contrato, os prazos estão em Resolução, oposição e denúncia.

Este artigo é informativo

Divórcio, separação e união de facto dependem muito dos factos de cada caso (regime de bens, quem assinou, se a casa é de morada de família, se há processo em tribunal). Para uma situação concreta, consulta um advogado ou solicitador antes de agir.

Aviso

Informação de apoio de caráter geral — não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal. A legislação muda: confirma a redação em vigor à data em que leres, nas fontes oficiais ligadas ao longo do artigo, e valida o teu caso concreto com um profissional habilitado.

FAQ

Posso recusar que o contrato passe para o ex-cônjuge que fica na casa?

O art. 1105.º do Código Civil não pede o teu acordo: o destino da casa de morada de família decide-se por acordo dos cônjuges ou, sem acordo, pelo tribunal, e a decisão é-te notificada oficiosamente. O que podes fazer é pedir cópia do documento e confirmar que se refere ao teu imóvel e ao teu contrato. Se achas que tens motivo para te opor, fala com um advogado.

Eles não são casados, vivem em união de facto. Aplica-se a mesma regra?

O art. 1105.º do Código Civil fala de cônjuges, de divórcio e de separação judicial de pessoas e bens — não menciona a união de facto. Não assumas que a regra se aplica, nem que não se aplica. Antes de mudares o contrato para o nome de um deles, confirma com um advogado.

Quem paga as rendas em atraso de antes da separação?

Depende de quem assinou o contrato e do regime do casal. O art. 1691.º do Código Civil põe a cargo de ambos os cônjuges, entre outras, as dívidas contraídas pelos dois e as contraídas para os encargos normais da vida familiar. Se e como isso se aplica ao teu caso é para confirmar com um advogado. Regista o valor em dívida à data da mudança e trata-o por escrito.

O fiador continua a garantir o contrato?

O art. 634.º do Código Civil diz que a fiança tem o conteúdo da obrigação principal, mas não encontrámos na lei uma regra expressa para quando o arrendamento passa só para um dos cônjuges. Não assumas nada: pede ao fiador que confirme por escrito que continua a garantir o contrato com o novo titular e, se recusar, fala com um advogado.

O inquilino que saiu pode denunciar o contrato sozinho?

Se o casal ainda estiver casado e a casa for a casa de morada de família, o art. 1682.º-B do Código Civil exige o consentimento de ambos os cônjuges para a denúncia, a oposição à renovação ou a resolução do contrato pelo arrendatário. Uma carta assinada só por quem saiu pode não bastar.

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