Coeficiente de Actualização de Rendas 2026 — Tudo o que o Senhorio Precisa Saber

O que é o coeficiente de actualização

O coeficiente de actualização anual é um multiplicador publicado pela Autoridade Tributária (AT) e definido por portaria todos os anos, normalmente em Outubro do ano anterior. Serve para reflectir a inflação no valor da renda — sem que o senhorio tenha de negociar com o inquilino ou recorrer ao tribunal.

A base legal é o art. 24º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e a sua aplicação é facultativa: o senhorio pode actualizar ou manter a renda como está. Não pode é ultrapassar o valor que o coeficiente permite.

Como calcular

A fórmula é simples:

Renda actualizada = Renda actual × Coeficiente

Exemplo prático:

• Renda actual: €600
• Coeficiente 2026: 1.0293
• Cálculo: 600 × 1.0293 = €617,58
• Aumento: €17,58/mês · €210,96/ano

Não tens de aplicar exactamente o coeficiente. Podes aplicar um valor inferior — por exemplo, subir só 2% em vez de 2.93% — desde que comuniques esse valor ao inquilino. O que não podes é exceder o coeficiente.

Quando podes actualizar

O coeficiente só pode ser aplicado a contratos com pelo menos 12 meses de duração. Há três regras a respeitar:

1. Decorridos 12 meses sobre o início do contrato (para a primeira actualização) ou sobre a última actualização (para actualizações subsequentes).
2. Comunicação ao inquilino com 30 dias de antecedência sobre a data em que a renda actualizada passa a vigorar.
3. A comunicação tem de ser feita por escrito, com prova de recepção (carta registada com aviso de recepção, ou email com acuse expresso de leitura).

Tabela histórica — coeficientes desde 2021

O coeficiente costuma seguir a inflação. Em períodos de alta inflação (2023-2024), o coeficiente sobe; em 2025-2026, com a inflação a estabilizar, baixou para níveis mais moderados.

A comunicação ao inquilino — modelo

A comunicação deve incluir, no mínimo:

• Identificação do senhorio e do inquilino (nome e NIF de ambos);
• Identificação do imóvel arrendado;
• Renda actual e nova renda;
• Coeficiente aplicado e a sua base legal (art. 24º NRAU + Portaria AT);
• Data a partir da qual a nova renda passa a vigorar;
• Assinatura do senhorio.

Aqui fica um modelo curto para adaptar:

Lisboa, 1 de Outubro de 2026

Exmo.(a) [Nome do Inquilino],
NIF [NIF do inquilino]

Pela presente, comunico que, ao abrigo do disposto no artigo 24.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção actual) e do Aviso n.º X/2025 da Autoridade Tributária e Aduaneira, que fixa o coeficiente de actualização anual de rendas para o ano de 2026 em 1.0293, procederei à actualização da renda do imóvel sito em [morada], com efeitos a partir de 1 de Novembro de 2026.

A renda actual de €600,00 (seiscentos euros) passará para €617,58 (seiscentos e dezassete euros e cinquenta e oito cêntimos), mantendo-se inalteradas as restantes condições contratuais.

Com os melhores cumprimentos,
[Nome do Senhorio]
NIF [NIF do senhorio]

Erros frequentes

Aplicar o coeficiente errado

Cada ano tem o seu coeficiente próprio. Não podes "saltar anos" e aplicar dois coeficientes seguidos retroactivamente. Se este ano não actualizaste, no próximo aplicas só o do próximo ano — o valor do ano que não usaste perde-se.

Não respeitar o prazo de 30 dias

Se comunicas com menos de 30 dias de antecedência, a nova renda só entra em vigor 30 dias após a comunicação. Exemplo: se comunicas a 15 de Outubro, o aumento só pode aplicar-se a partir de 15 de Novembro — não a 1 de Novembro.

Não guardar prova da comunicação

Carta registada com aviso de recepção é o padrão de ouro. Email serve, mas só com acuse expresso e voluntário do inquilino. Não tendo prova, perdes em tribunal se houver disputa.

FAQ