Inquilino subarrenda no Airbnb sem autorização: o que fazer

A primeira reação é querer ir lá, trocar a fechadura ou mandar uma mensagem furiosa. Nenhuma das três te ajuda. O que te ajuda é perceber que a lei está, à partida, do teu lado — mas que tens de o provar, pela ordem certa, e dentro de um prazo.

O que diz a lei, artigo a artigo

O inquilino não pode ceder a casa sem autorização

Entre as obrigações do inquilino, o art. 1038.º, alínea f), do Código Civil diz que ele não pode proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão, sublocação ou comodato, exceto se a lei o permitir ou o senhorio o autorizar. E a alínea g) acrescenta que, quando a cedência é permitida ou autorizada, o inquilino tem de a comunicar ao senhorio dentro de quinze dias.

No arrendamento urbano há uma regra de forma: a autorização para subarrendar deve ser dada por escrito (art. 1088.º, n.º 1). Uma conversa de café, um "logo se vê" ou o silêncio do contrato não são autorização.

Base legal: art. 1038.º do Código Civil (DRE, versão consolidada) · art. 1088.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).

Estadias curtas: subarrendamento, cedência ou uso para outro fim?

Pôr a casa no Airbnb é, na prática, proporcionar a terceiros o gozo da casa. Qual é a qualificação jurídica exata depende dos factos — se o inquilino continua a viver lá e aluga um quarto, se saiu e aluga a casa inteira, se presta serviços aos hóspedes. Há um ponto que o inquilino pode tentar usar: nos arrendamentos para habitação, o art. 1093.º permite que residam na casa, além do arrendatário, um máximo de três hóspedes, salvo cláusula em contrário, e define hóspedes como as pessoas a quem o arrendatário proporcione habitação e preste habitualmente serviços relacionados com esta, ou forneça alimentos, mediante retribuição. Por isso vale a pena ler já o teu contrato: uma cláusula que afaste os hóspedes, ou que diga que a casa se destina a habitação do inquilino, conta muito.

Base legal: art. 1093.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).

Os fundamentos de resolução que interessam aqui

O art. 1083.º, n.º 2, diz que é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, e dá exemplos. Três deles encaixam nesta situação:

alínea e) — a cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio;
alínea c) — o uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização;
alínea a) — a violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou do regulamento do condomínio (relevante se os vizinhos se queixam do vaivém e do barulho).

Atenção ao modo: a resolução pelo senhorio com fundamento numa causa do n.º 2 é decretada nos termos da lei de processo (art. 1084.º, n.º 1). Ao contrário do que acontece com certas situações de rendas em atraso, aqui não chega uma carta a pôr fim ao contrato — o caminho passa por tribunal.

Base legal: art. 1083.º do Código Civil (DRE, versão consolidada) · art. 1084.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).

O prazo: um ano a contar de quando soubeste

O art. 1085.º diz que a resolução deve ser efetivada dentro do prazo de um ano a contar do conhecimento do facto, sob pena de caducidade. O n.º 3 acrescenta que, quando se trate de facto continuado ou duradouro, o prazo não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação. Não contes com esta segunda regra para adiar: saber se o teu caso é "continuado" é uma discussão que não queres ter. Anota o dia em que descobriste e age a partir daí.

Base legal: art. 1085.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).

O que pode fazer-te perder o direito

Duas normas pedem cuidado com o que fazes a seguir. O art. 1049.º diz que o senhorio não tem direito à resolução com fundamento nas alíneas f) e g) do art. 1038.º se tiver reconhecido o beneficiário da cedência como tal. E o art. 1088.º, n.º 2, diz que o subarrendamento não autorizado se considera ratificado pelo senhorio se ele reconhecer o subarrendatário como tal. Na prática: não negoceies com os hóspedes, não lhes aceites dinheiro, não os trates como teus inquilinos.

Se, pelo contrário, decidires autorizar, sabe que o inquilino não pode cobrar ao subarrendatário renda superior à que te paga aumentada de vinte por cento, salvo se outra coisa tiver sido convencionada contigo (art. 1062.º), e que a sublocação só produz efeitos em relação a ti a partir do teu reconhecimento ou da comunicação da alínea g) do art. 1038.º (art. 1061.º). Se autorizares, fá-lo por escrito e com condições claras.

Base legal: arts. 1049.º, 1061.º, 1062.º e 1088.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).

E se o anúncio tiver número de registo de alojamento local?

Para registar um alojamento local, o Decreto-Lei n.º 128/2014 exige que a comunicação prévia seja instruída com cópia do contrato de arrendamento e, caso dele não conste prévia autorização para a prestação de serviços de alojamento, com cópia simples do documento contendo tal autorização (art. 6.º, n.º 2, alínea d)). Se o anúncio mostra um número de registo e tu nunca assinaste nenhuma autorização, isso é um dado importante: guarda-o e leva-o ao advogado.

Base legal: art. 6.º do Decreto-Lei n.º 128/2014 (DRE, versão consolidada).

O que fazer — passo a passo

Anota a data em que soubeste. É daí que conta o prazo do art. 1085.º. Se foi um vizinho a avisar, pede-lhe que te mande a informação por escrito (mensagem ou email), com data.
Recolhe prova do anúncio. Capturas de ecrã completas, com o endereço da página, a data e a hora visíveis: fotografias da casa, descrição, preço por noite, calendário de disponibilidade, avaliações de hóspedes com datas de estadia, número de registo de alojamento local se existir. Repete as capturas ao longo de algumas semanas — um anúncio pode desaparecer no dia em que o inquilino percebe que foi descoberto.
Junta prova do lado de fora. Testemunhos de vizinhos, queixas ao condomínio, atas de assembleia que falem do assunto. Não é preciso (nem aconselhável) fazeres vigilância à porta.
Relê o contrato. Confirma o fim a que a casa se destina, se há cláusula sobre subarrendamento, cedência ou hóspedes, e se alguma vez deste autorização escrita — nem que fosse para outra coisa.
Comunica por escrito ao inquilino. Uma carta registada com aviso de receção, curta e factual: o que viste, em que data, que não autorizaste, e que exiges que cesse. Não é ela que resolve o contrato, mas fica como prova de que agiste e de que não reconheceste ninguém.
Pede o exame da casa, combinado. A lei obriga o inquilino a facultar ao senhorio o exame da coisa (art. 1038.º, alínea b)). Marca uma visita com ele; não entres por tua conta.
Fala com um advogado cedo. Com a prova organizada, é ele que avalia se há fundamento para a ação de resolução e qual o melhor caminho.

Erros a evitar

Entrar na casa sem autorização, trocar a fechadura ou cortar a água e a luz. Mesmo com razão, podes virar a situação contra ti — confirma sempre com um advogado antes de qualquer passo destes.
Reservar a casa tu próprio para "apanhar" o inquilino sem falar primeiro com o advogado — pode parecer boa ideia e complicar a prova.
Aceitar dinheiro ou negociar com os hóspedes — arriscas ser visto como tendo reconhecido a cedência (arts. 1049.º e 1088.º, n.º 2).
Esperar para ver — o prazo do art. 1085.º está a correr desde o dia em que soubeste.
Autorizar de boca "só por este verão" — a autorização para subarrendar deve ser escrita, e uma meia-autorização é o pior dos dois mundos.

Se estiveres a pensar em pôr fim ao contrato por outra via — por exemplo, opor-te à renovação no fim do prazo —, os prazos são outros e estão no guia de resolução, denúncia e oposição à renovação. E para rever o que o contrato devia ter dito à partida, vê o guia completo do contrato de arrendamento e o resumo dos direitos e deveres do senhorio.

Este artigo é informativo

A qualificação de um arrendamento em plataformas de estadias curtas depende muito dos factos (quem vive na casa, o que diz o contrato, se houve alguma autorização). Para uma situação concreta, consulta um advogado ou solicitador antes de agir.

Aviso

Informação de apoio de caráter geral — não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal. A legislação muda: confirma a redação em vigor à data em que leres, nas fontes oficiais ligadas ao longo do artigo, e valida o teu caso concreto com um profissional habilitado.

FAQ

O inquilino pode subarrendar se o contrato não disser nada?

A regra do art. 1038.º, alínea f), do Código Civil é o contrário: o inquilino não pode proporcionar a outrem o gozo da casa, exceto se a lei o permitir ou o senhorio o autorizar. E no arrendamento urbano a autorização para subarrendar deve ser dada por escrito (art. 1088.º, n.º 1). O silêncio do contrato não é autorização.

Posso pôr fim ao contrato só com uma carta?

Por este fundamento, em regra não. A resolução pelo senhorio com fundamento numa das causas do n.º 2 do art. 1083.º — onde estão o uso para fim diverso e a cessão ilícita do gozo — é decretada nos termos da lei de processo (art. 1084.º, n.º 1), ou seja, passa por tribunal. A carta serve para interpelar o inquilino e fica como prova. Fala com um advogado antes de avançar.

Quanto tempo tenho para agir depois de descobrir?

O art. 1085.º do Código Civil diz que a resolução deve ser efetivada dentro de um ano a contar do conhecimento do facto, sob pena de caducidade. Quando se trate de facto continuado ou duradouro, o prazo não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação. Não contes com a segunda regra sem confirmar com um advogado: regista a data em que soubeste e age cedo.

E se o inquilino disser que são apenas hóspedes?

O art. 1093.º do Código Civil permite, nos arrendamentos para habitação, um máximo de três hóspedes, salvo cláusula em contrário, e define hóspedes como pessoas a quem o arrendatário proporcione habitação e preste habitualmente serviços ou forneça alimentos, mediante retribuição. É um argumento que o inquilino pode levantar. Se a casa rodar entre desconhecidos todas as semanas e o inquilino já lá não viver, a discussão muda — mas a qualificação é do tribunal. Confirma o teu caso com um advogado.

O inquilino pode registar a minha casa como alojamento local?

Segundo o art. 6.º, n.º 2, alínea d), do Decreto-Lei n.º 128/2014, a comunicação prévia do alojamento local deve ser instruída com cópia do contrato de arrendamento e, se nele não constar prévia autorização para a prestação de serviços de alojamento, com cópia do documento que contenha essa autorização. Se nunca assinaste nada disso, guarda essa informação e leva-a ao advogado.

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