Que documentos pedir ao potencial inquilino?

BI/CC ou passaporte, NIF, comprovativo de rendimento (recibos vencimento últimos 3 meses ou declaração IRS), comprovativo de morada actual. Em casos de risco, IRS últimos 2 anos.

O rendimento mínimo do inquilino?

Regra prática: rendimento líquido mensal igual a pelo menos 3x o valor da renda. Para uma renda de €700, rendimento mínimo €2.100. Em mercados competitivos pode chegar a 3.5x.

Posso recusar inquilinos por idade ou nacionalidade?

Não. A lei portuguesa proíbe discriminação por idade, sexo, nacionalidade, religião, orientação sexual, deficiência ou origem étnica. A selecção tem de ser por critérios objectivos (capacidade financeira, referências, histórico).

Como Escolher um Bom Inquilino em Portugal

Q: Fiador ou caução reforçada?

O fiador é uma garantia pessoal — útil se o inquilino tem rendimento baixo mas alguém da família avaliza. Caução reforçada (até 2 meses) é o limite legal. Alternativas: seguro de renda.

Os 5 documentos essenciais

Cartão de Cidadão (frente e verso) ou passaporte para estrangeiros;
NIF — número de contribuinte português (estrangeiros podem pedir gratuitamente nas Finanças);
Comprovativo de rendimento — recibos de vencimento dos últimos 3 meses ou declaração IRS;
Comprovativo de morada actual — factura recente (luz, água, telecomunicações);
Contacto de referências — anterior senhorio, empregador.

Em casos especiais (rendas elevadas, primeiro arrendamento do inquilino), considera também:

Declarações de IRS dos últimos 2 anos;
Extracto bancário dos últimos 3 meses;
Contrato de trabalho ou comprovativo de actividade.

Critérios de selecção

1. Capacidade financeira (rendimento ≥ 3× renda)

Regra de ouro: o rendimento líquido mensal do agregado deve ser pelo menos 3 vezes o valor da renda. Para uma renda de €700, rendimento mínimo €2.100/mês.

Mercados aquecidos (Lisboa, Porto, Cascais), o rácio pode chegar a 3.5x. Em zonas com menos procura, 2.5x pode ser aceitável.

2. Estabilidade profissional

Contrato sem termo > contrato a termo > contrato de prestação de serviços (recibos verdes);
Empresa estável > startup > freelance;
Antiguidade > 1 ano no emprego é boa indicação.

3. Histórico de arrendamentos

Pede contacto do anterior senhorio. Pergunta:

"Pagava a tempo?";
"Houve danos no imóvel?";
"Voltava a arrendar-lhe?";
"Quanto tempo ficou?".

4. Composição do agregado

Quem vai viver no imóvel? Adequado ao número de quartos? Tens de saber para o contrato — mas não para discriminar.

5. Boa fé na comunicação

Sinal de alerta: candidato que evita dar documentação, pressiona para fechar rápido sem responder a perguntas, oferece pagar muitos meses adiantados em dinheiro.

Contrato de arrendamento — modelo

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O que NÃO podes perguntar

Discriminação proibida

A Constituição da República Portuguesa e a Lei n.º 93/2017 proíbem discriminação por:

Idade — não podes recusar por ser jovem ou idoso;
Sexo, identidade de género ou orientação sexual;
Nacionalidade ou origem étnica;
Religião ou convicções políticas;
Deficiência ou doença;
Estado civil ou composição familiar.

Coimas por discriminação podem chegar aos €3.740 para pessoas singulares. Em casos graves, processo criminal.

Podes — e deves — selecionar por critérios objectivos: capacidade de pagar, histórico, ausência de prejuízos anteriores em arrendamentos.

Fiador ou caução reforçada?

Fiador

Pessoa que se responsabiliza pelo pagamento se o inquilino falhar. Útil quando:

Inquilino tem rendimento baixo mas familiar avaliza;
Estudantes sem rendimento próprio;
Estrangeiros recém-chegados ao país.

Verificar o fiador como verificarias o inquilino — rendimento, idoneidade, capacidade real de cumprir.

Caução reforçada

Máximo 2 meses (limite legal habitação). Para imóveis caros pode justificar pedir os 2 meses + último mês adiantado, totalizando 3 meses ao início.

Seguro de renda

Alternativa moderna: o inquilino contrata um seguro que paga ao senhorio em caso de incumprimento. Apólices típicas de €30-80/mês cobrem 6-12 meses de renda. Útil para inquilinos sem fiador disponível.

Como conduzir a visita / entrevista

Visita conjunta — apresenta o imóvel, deixa o candidato explorar 10-15 minutos;
Conversa informal — natureza do trabalho, motivo da mudança, há quanto tempo procura;
Pedido formal de documentos — só após o candidato confirmar interesse real;
Verificação — chamada a anterior senhorio, validação de contactos;
Decisão — em 24-72h, comunica decisão a todos os interessados.

FAQ

Posso pedir uma "entrevista de habilitação"?

Sim, é prática comum. Conduz como entrevista profissional: perguntas objectivas sobre rendimento, projecto profissional, motivo da mudança. Evita perguntas pessoais (religião, planos familiares, etc.).

E se o candidato é estrangeiro sem histórico em Portugal?

Pede comprovativo de trabalho/estudo em Portugal, NIF, e considera caução reforçada ou fiador. Não recuses por nacionalidade — recusa por insuficiência de garantias documentais.

Quanto tempo demora uma boa selecção?

2-3 semanas é razoável. Não te apresses por causa do mercado quente — um inquilino mau custa muito mais que 1 mês de imóvel vazio.

O candidato pode pagar 6 meses adiantados?

Sim, mas é sinal de alerta — porquê não preferir um contrato normal? Pode ser legítimo (transição financeira), ou pode ser tentativa de evitar verificações. Verifica origem dos fundos.

Selecção informada

Cada candidato fica organizado no RendaOK.

Documentação por candidato, decisão tomada, contacto histórico. Quando aprovas, o contrato fica pronto para enviar via email — sem app, sem fricção.

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