Arrendamento acessível: quando compensa trocar a renda pela isenção de IRS

Para fazeres a tua conta em dois minutos, usa o simulador de renda máxima acessível: escolhes o concelho e a tipologia, e vês o teto e a comparação do IRS. Este artigo explica o que está por trás e mostra três casos.

O que é o RSAA

O RSAA está no anexo III do Decreto-Lei n.º 97/2026 e substituiu o Programa de Apoio ao Arrendamento a 1 de setembro de 2026. As regras principais:

• Renda igual ou inferior ao teto do concelho e da tipologia (art. 4.º).
• Prazo mínimo de 3 anos nos contratos para residência permanente, ou de 3 meses nos de residência temporária, quando o inquilino tem residência fiscal noutro concelho (arts. 3.º e 5.º).
• Isenção de IRS e de IRC sobre as rendas desses contratos (art. 6.º, n.º 1).
• O senhorio submete na plataforma do IHRU, até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração, a cópia do contrato e o comprovativo da sua comunicação no Portal das Finanças (art. 6.º, n.º 3).

Os tetos de 2026, em alguns concelhos

Os valores partem de 80 % da renda mediana do INE em cada concelho. Para um T2, por mês:

• Lisboa: 1 309 €
• Cascais: 1 254 €
• Porto: 1 118 €
• Funchal: 1 034 €
• Faro: 745 €
• Coimbra: 711 €
• Braga: 671 €
• Bragança: 392 €

O teto sobe 10 % se o arrendamento incluir estacionamento privativo e mais 10 % se a casa tiver classe energética A ou superior; acima de T5 soma-se um valor por cada quarto (Portaria, art. 2.º e anexo). A tabela dos 308 concelhos está na página do simulador.

A conta que decide: o IRS que pagas hoje

A isenção só vale o imposto que deixas de pagar. Por isso, o ponto de partida é a tua taxa atual:

• 25 % de taxa autónoma no arrendamento para habitação, com reduções de 10, 15 ou 20 pontos nos contratos de habitação permanente de 5, 10 ou 20 anos ou mais (CIRS, art. 72.º, n.os 2 a 5).
• 10 % nas rendas recebidas de 2026 a 2029, se a renda mensal não passar de 2 300 € (2,5 vezes o salário mínimo de 2026), ou a taxa mais baixa a que tenhas direito (EBF, art. 45.º-C).

Na prática, para a maior parte das rendas a comparação é 10 % de IRS hoje contra 0 % no RSAA, e não 25 % contra 0 %. É isso que torna o teto decisivo.

A regra que sai destes casos: compensa quando a tua renda já está perto ou abaixo do teto. Quando está bem acima, a isenção não chega para pagar a descida da renda. O simulador mostra-te o ponto de equilíbrio: a renda no RSAA que te deixa o mesmo líquido que hoje.

E para quem arrenda a casa?

Para o inquilino, o RSAA quer dizer uma renda abaixo do mercado do concelho e um contrato de pelo menos três anos, quando é para residência permanente. Num momento em que as rendas pesam muito no orçamento de muitas famílias, estabilidade e uma renda previsível valem tanto como o valor em si. Para o senhorio, o imposto que não paga compensa parte da renda que não cobra. É um acordo em que os dois podem ganhar, quando os números batem certo.

Antes de mudar um contrato que já tens

A isenção exige submeter o contrato ao IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração. Para um contrato já em vigor, esse prazo, em regra, já passou: passar ao RSAA pede um contrato novo, por acordo com o inquilino. Se os requisitos deixarem de se cumprir, perdes a isenção desde esse momento e pagas a diferença com juros compensatórios (anexo III, art. 7.º). O IHRU vai disponibilizar uma plataforma com os limites e uma ferramenta de cálculo; até lá, o simulador é uma ajuda, não a confirmação oficial.

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