Despesas Dedutíveis no IRS de Rendas 2026 — Lista Completa
No regime real (contabilidade organizada), podes deduzir todas as despesas reais documentadas com factura em teu nome. No simplificado, a AT presume 15% e deduz automaticamente. Aqui fica a lista completa do que conta — e do que não conta.
As 10 categorias dedutíveis
| Categoria | O que inclui | Limites |
|---|---|---|
| Condomínio | Quotas mensais, fundo de reserva, obras extraordinárias aprovadas em assembleia | Sem limite |
| IMI | Imposto Municipal sobre Imóveis pago no ano em causa | Sem limite |
| Seguro multirriscos | Apólice que protege o imóvel (estrutura, terceiros) | Não inclui seguro do inquilino |
| Obras de conservação | Pinturas, substituição de equipamentos, reparações | No ano em que se faz |
| Obras de manutenção | Inspecções AVAC, manutenção predial, limpezas profundas | Sem limite |
| Certificado energético | Emissão ou renovação do SCE | Validade 10 anos |
| Juros de crédito habitação | Componente juros (não capital amortizado) | Só a parte juros |
| Água, luz, gás | Quando incluídos na renda | Só se contratos estão em teu nome |
| Honorários | Advogado, contabilista, perito energético | Sem limite |
| Mediação imobiliária | Comissão de agência paga no arrendamento | No ano em que é paga |
Documentação obrigatória
Para cada despesa, no regime real, tens de ter:
- Factura ou recibo com o teu NIF como adquirente;
- Data dentro do ano fiscal em causa;
- Identificação do imóvel sempre que possível (morada);
- Comprovativo de pagamento (transferência, MB, recibo).
Facturas em nome de outra pessoa, sem NIF, ou "venda a dinheiro" sem identificação não são aceites pela AT. Pede sempre factura emitida em teu nome.
Obras: conservação vs valorização
Esta é a distinção crítica que muitos senhorios falham:
Obras de conservação — dedutíveis
- Pintar paredes;
- Substituir caldeira avariada;
- Substituir electrodomésticos partidos;
- Reparar canalização ou instalação eléctrica;
- Trocar pavimento envelhecido.
Obras de valorização — NÃO dedutíveis (vão para mais-valias)
- Ampliar área (acrescentar quarto, varanda fechada);
- Construir uma piscina;
- Mudar layout completo do imóvel;
- Instalar elevador inexistente.
As obras de valorização aumentam o valor de aquisição do imóvel para efeitos de cálculo de mais-valias quando vendes. Não as deduzes no IRS anual, mas reduzes a mais-valia tributável no futuro.
Regime simplificado vs real
No regime simplificado (até €200K anuais), a AT considera 15% de despesas automaticamente — sem precisares de juntar facturas. Tributação sobre os restantes 85% da renda.
No regime real (contabilidade organizada), deduzes todas as despesas reais documentadas. Vale a pena quando as despesas reais ultrapassam claramente 15-20% da renda anual.
| Tipo de despesa | Quanto poupas (renda anual €9.000) |
|---|---|
| 15% simplificado (automático) | €1.350 |
| Despesas reais 20% da renda | €1.800 |
| Despesas reais 30% da renda (obras grandes) | €2.700 |
Ler em detalhe: Guia IRS Categoria F 2026.
FAQ
Posso deduzir o IMT pago na compra?
E se a despesa beneficia também outro imóvel?
Honorários do contabilista são dedutíveis?
E despesas com publicidade do arrendamento?
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