Despesas Dedutíveis no IRS de Rendas 2026 — Lista Completa
A categoria F não tem um regime simplificado com percentagem fixa de dedução automática — deduzes sempre as despesas reais que suportaste, documentadas com factura em teu nome. Aqui fica a lista completa do que conta — e do que não conta.
As categorias dedutíveis
| Categoria | O que inclui | Limites |
|---|---|---|
| Condomínio | Quotas mensais, fundo de reserva, obras extraordinárias aprovadas em assembleia | Sem limite |
| IMI | Imposto Municipal sobre Imóveis pago no ano em causa | Sem limite |
| Seguro multirriscos | Apólice que protege o imóvel (estrutura, terceiros) | Não inclui seguro do inquilino |
| Obras de conservação | Pinturas, substituição de equipamentos, reparações | No ano em que se faz |
| Obras de manutenção | Inspecções AVAC, manutenção predial, limpezas profundas | Sem limite |
| Certificado energético | Emissão ou renovação do SCE | Validade 10 anos |
| Honorários | Advogado, contabilista, perito energético | Sem limite |
| Mediação imobiliária | Comissão de agência paga no arrendamento | No ano em que é paga |
Documentação obrigatória
Para cada despesa, no regime real, tens de ter:
- Factura ou recibo com o teu NIF como adquirente;
- Data dentro do ano fiscal em causa;
- Identificação do imóvel sempre que possível (morada);
- Comprovativo de pagamento (transferência, MB, recibo).
Facturas em nome de outra pessoa, sem NIF, ou "venda a dinheiro" sem identificação não são aceites pela AT. Pede sempre factura emitida em teu nome.
Obras: conservação vs valorização
Esta é a distinção crítica que muitos senhorios falham:
Obras de conservação — dedutíveis
- Pintar paredes;
- Substituir caldeira avariada;
- Reparar canalização ou instalação eléctrica;
- Trocar pavimento envelhecido.
Obras de valorização — NÃO dedutíveis (vão para mais-valias)
- Ampliar área (acrescentar quarto, varanda fechada);
- Construir uma piscina;
- Mudar layout completo do imóvel;
- Instalar elevador inexistente.
As obras de valorização aumentam o valor de aquisição do imóvel para efeitos de cálculo de mais-valias quando vendes. Não as deduzes no IRS anual, mas reduzes a mais-valia tributável no futuro.
Mobiliário, electrodomésticos e artigos de conforto ou decoração estão expressamente excluídos da dedução — mesmo quando substituem um bem avariado. Não são "conservação" nem "valorização": simplesmente nunca contam, nem no IRS anual nem nas mais-valias futuras.
Sem despesas, paga-se sobre o total
Não há uma percentagem automática à espera de ti — se não tiveres despesas dedutíveis documentadas num ano, o valor tributável é o total da renda recebida. Por isso vale a pena guardar todas as facturas ligadas ao imóvel, mesmo as pequenas.
O "regime simplificado" com coeficientes fixos existe para rendimentos empresariais e profissionais — categoria B. Só toca na renda de um imóvel num caso específico (actividade aberta + opção de integrar o resultado predial nesse regime), não no caminho comum do senhorio particular.
| Despesas reais documentadas | Imposto sobre renda anual de €9.000 (taxa 25%) |
|---|---|
| €0 (sem despesas) | €2.250 |
| €1.800 (20% da renda) | €1.800 |
| €2.700 (30% da renda, obras grandes) | €1.575 |
Ler em detalhe: Guia IRS Categoria F 2026.
O enquadramento de cada despesa pode ter nuances e a posição da AT evolui. Para o teu caso concreto, fala com o teu contabilista — este guia não substitui aconselhamento profissional.
FAQ
Posso deduzir o IMT pago na compra?
E se a despesa beneficia também outro imóvel?
Honorários do contabilista são dedutíveis?
E despesas com publicidade do arrendamento?
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