Quanto vais pagar de mais-valia?
Simulador da mais-valia tributável na venda de imóvel em Portugal. Inclui coeficiente de desvalorização da moeda, encargos e IRS estimado.
Dados da operação
Como o cálculo é feito
Mais-valia bruta = Valor de venda − Valor de aquisição × coeficiente desvalorização − Encargos de aquisição e venda − Obras realizadas nos últimos 12 anos com fatura.
Apurado o saldo entre mais-valias e menos-valias do ano, apenas 50% desse saldo é considerado e somado aos restantes rendimentos, sendo tributado à taxa marginal do escalão do contribuinte. A regra é a mesma para habitação própria e para imóvel arrendado — a lei não distingue (art. 43.º, n.º 2, alínea b), do Código do IRS, DRE, versão consolidada).
| Situação | Regime |
|---|---|
| HPP com reinvestimento em nova HPP | Excluído de tributação (art. 10.º, n.º 5) |
| HPP sem reinvestimento | 50% tributada à taxa marginal |
| Imóvel arrendado / investimento | 50% tributada à taxa marginal |
| Reinvestimento na compra de imóvel para arrendar, em vendas de 2026 a 2029 | Excluído de tributação, com condições (art. 10.º, n.º 7) |
| Imóvel com apoio público não reembolsável > 30% do VPT, vendido antes de 10 anos | 100% tributada (art. 43.º, n.º 2, alínea a)) |
| Adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 | Podem estar fora da tributação (regime transitório) |
Desde 2026 existe uma segunda via de exclusão: reinvestir o valor de realização na compra de outro imóvel para arrendar, com renda mensal até €2.300, em vendas realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029 (art. 10.º, n.os 7 a 9, do Código do IRS, aditados pelo Decreto-Lei n.º 97/2026). Há prazos e condições a cumprir durante cinco anos — estão explicados em mais-valias com reinvestimento em arrendamento.
O Código do IRS entrou em vigor a 1 de janeiro de 1989. Os ganhos de prédios urbanos adquiridos antes dessa data podem estar fora da tributação, ao abrigo do regime transitório da categoria G do Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro (art. 5.º; este diploma não tem versão consolidada publicada). Não é automático: a exclusão só abrange os bens que não estavam sujeitos ao antigo imposto de mais-valias — os terrenos para construção, por exemplo, estavam. E o n.º 2 põe a prova da data de aquisição a cargo do contribuinte. Confirma o enquadramento com o teu contabilista.
Esta calculadora é informativa e reflete a legislação em vigor à data de publicação (Código do IRS, DRE, versão consolidada). Os coeficientes de desvalorização usados são estimativas — os valores oficiais são fixados por portaria anual. Não substitui aconselhamento fiscal: confirma com o teu contabilista antes de decidir.
O que acresce ao valor de aquisição — encargos com a valorização dos últimos 12 anos e despesas inerentes à aquisição e à alienação — está no art. 51.º do Código do IRS. Os juros do crédito não entram. Passo a passo em como calcular a mais-valia de um imóvel arrendado.
O valor de aquisição é atualizado pela inflação até ao ano de venda. Este simulador usa estimativas — o valor oficial é definido pela AT em portaria anual. Para venda real, consulta o valor exato.
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Por imóvel, vês o valor de aquisição, obras feitas, valor de mercado atual, e estimativa de mais-valia se vendesses hoje.
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