Mais-valias: a isenção nova para quem reinveste em arrendamento
Desde 2026 existe uma segunda via para não pagar IRS sobre a mais-valia de um imóvel: em vez de reinvestir em casa própria, reinvestes na compra de outro imóvel para arrendar, com renda mensal até €2.300. Vale só para vendas feitas entre 1 de Janeiro de 2026 e 31 de Dezembro de 2029 (art. 10.º, n.º 7, do Código do IRS).
O que mudou
Até 2025, quem vendia um imóvel só tinha uma forma de escapar à tributação da mais-valia: reinvestir em habitação própria e permanente. Quem vendia um apartamento arrendado para comprar outro para arrendar pagava imposto, sem alternativa.
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio acrescentou os n.os 7 a 9 ao artigo 10.º do Código do IRS e abriu uma segunda porta. Passa a estar excluído de tributação o ganho de quem vende um imóvel destinado a habitação e aplica o dinheiro na compra de outro imóvel para arrendar a renda moderada.
É uma mudança desenhada para quem faz rotação de carteira — vender um imóvel antigo, comprar outro melhor, continuar a arrendar — e que até aqui era penalizada.
As três condições, todas obrigatórias
O n.º 7 exige as três em simultâneo. Falha uma, não há benefício.
| Condição | O que significa na prática |
|---|---|
| Reinvestir o valor de realização | O valor da venda, deduzido da amortização do empréstimo que tinhas para comprar o imóvel vendido, aplicado na compra de outro imóvel em Portugal destinado a arrendamento habitacional dentro do limite de renda |
| Cumprir a janela de tempo | Entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda |
| Declarar a intenção | Indicar o montante que tencionas reinvestir na declaração de IRS do ano da venda |
Base legal: art. 10.º, n.º 7, do Código do IRS (DRE, versão consolidada).
O imóvel que vendes tem de ser «destinado a habitação». Vender uma loja, um escritório, um armazém ou um terreno não entra neste regime, por muito que compres depois um apartamento para arrendar.
Quanto é «renda moderada»
A lei não escreve um valor em euros — escreve uma fórmula. O artigo 2.º, n.º 2, alínea a), do Decreto-Lei n.º 97/2026 define renda mensal moderada como 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026.
A retribuição mínima mensal garantida para 2026 é de €920 no Continente (Decreto-Lei n.º 139/2025, de 29 de Dezembro — diplomas deste tipo não têm versão consolidada no Diário da República, pelo que se cita a publicação oficial do acto). Logo:
| Cálculo | Valor |
|---|---|
| 2,5 × €920 | €2.300 por mês |
Duas notas que mudam a leitura deste número:
- O limite está fixado no valor de 2026. Não sobe sozinho quando o salário mínimo subir — só muda por portaria do Governo (art. 2.º, n.º 3);
- Conta a totalidade do que o inquilino paga pelo imóvel, incluindo o valor de mobiliário, equipamentos e serviços associados, mesmo que sejam facturados à parte (art. 3.º, n.º 1, do mesmo diploma). Não dá para partir a renda em dois contratos e ficar abaixo do limite.
A janela de 24 + 36 meses
O reinvestimento tem de acontecer entre os 24 meses antes da venda e os 36 meses depois. A parte «antes» é a que costuma surpreender: se já compraste o imóvel de arrendamento nos últimos dois anos, a compra pode contar para o reinvestimento da venda que vais fazer agora.
Do lado de lá, os 36 meses dão três anos para encontrar o imóvel certo — mas o relógio dos arrendamentos é mais apertado do que isso, como se vê a seguir.
As quatro maneiras de perder o benefício
Esta é a parte mais importante do regime, e a que exige gestão durante cinco anos depois do reinvestimento. O n.º 8 do artigo 10.º lista quatro situações em que a isenção cai:
| Situação | Prazo |
|---|---|
| Não celebrar contrato de arrendamento dentro do limite de renda | Nos 6 meses seguintes ao reinvestimento (ou à realização da mais-valia, se for posterior) |
| O imóvel não estar arrendado o tempo mínimo | 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros 5 anos |
| A renda passar a exceder o limite | Em qualquer momento dos primeiros 5 anos |
| Alienar o imóvel | Nos primeiros 5 anos — e conta a alienação gratuita, não só a venda |
Base legal: art. 10.º, n.os 8 e 9, do Código do IRS (DRE, versão consolidada).
Três leituras práticas:
- Os 36 meses são interpolados, não seguidos. Um período de casa vazia entre inquilinos não estraga o benefício, desde que a soma dos meses arrendados chegue a 36 dentro dos 5 anos. Na prática sobram 24 meses de folga em cinco anos;
- A regra dos 6 meses tem escape. A lei admite «impedimento justificado, designadamente por necessidade de obras urgentes» — mas só pelo período estritamente necessário, e a prova é tua;
- Doar o imóvel a um filho dentro de 5 anos faz perder a isenção. A alínea d) fala em alienação «a título oneroso ou gratuito».
Em que ano é que o imposto aparece
Quando o benefício cai, o ganho não volta ao ano da venda original. O n.º 9 diz em que ano ele se considera obtido: no ano em que termina o prazo de reinvestimento ou em que a renda ultrapassa o limite; no ano do incumprimento dos 36 meses; ou no ano em que o imóvel é alienado.
Reinvestimento parcial
Não é tudo ou nada. Se só reinvestires parte do valor de realização, o benefício aplica-se na proporção do que foi reinvestido (art. 10.º, n.º 12, do Código do IRS). O resto é tributado pelas regras gerais.
Um exemplo
Vendes em 2026 um T2 que tinhas arrendado. Depois de corrigido o valor de aquisição e somados os encargos e as obras com factura, apuras uma mais-valia de €80.000.
| Cenário | Saldo a englobar no IRS |
|---|---|
| Sem reinvestimento | 50% de €80.000 = €40.000, somados aos teus restantes rendimentos e tributados à tua taxa marginal |
| Com reinvestimento total em imóvel para arrendar até €2.300/mês | €0 |
| Com reinvestimento de metade do valor de realização | 50% de €40.000 = €20.000 |
O valor exacto da tua mais-valia depende do coeficiente de desvalorização da moeda e dos encargos que consegues documentar — explicamos isso em detalhe em como calcular a mais-valia de um imóvel arrendado.
O que este regime não cobre
- Imóveis fora de Portugal — o reinvestimento tem de ser em imóveis «situados em território nacional»;
- Arrendamento não habitacional — o contrato do imóvel novo tem de ser de arrendamento para habitação;
- Alojamento local — não é arrendamento habitacional;
- Vendas depois de 2029 — a janela fecha a 31 de Dezembro de 2029 (art. 18.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 97/2026).
Se o teu caso é o contrário — vender um imóvel arrendado e usar o dinheiro para abater o crédito da tua casa — lê o que aconteceu ao regime da amortização de crédito, que já não está disponível. E se ainda tens o inquilino dentro de casa no momento da venda, vê como vender um imóvel arrendado.
FAQ
A renda moderada é €2.300 em todo o país?
Posso usar este regime se já comprei o imóvel de arrendamento no ano passado?
Tenho de arrendar 36 meses seguidos?
E se o imóvel que vendo for uma loja?
Se subir a renda acima do limite ao fim de 4 anos, perco tudo?
Este artigo é informativo e reflecte a legislação em vigor à data de publicação. Não substitui aconselhamento fiscal ou jurídico — confirma com o teu contabilista antes de decidir.
Cinco anos de condições a cumprir pedem cinco anos de registo.
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