Como calcular a mais-valia na venda de um imóvel arrendado
A mais-valia não é a diferença entre o que pagaste e o que recebeste. É o valor de venda menos o valor de aquisição corrigido pela inflação, menos os encargos de compra e venda e as obras de valorização com factura dos últimos 12 anos. Do saldo, só 50% é levado a imposto (art. 43.º, n.º 2, do Código do IRS).
A fórmula
| Parcela | O que é |
|---|---|
| Valor de realização | O valor da venda (ou o VPT, se for superior) |
| − Valor de aquisição × coeficiente | O que pagaste, actualizado pela desvalorização da moeda |
| − Encargos com a valorização | Obras dos últimos 12 anos, comprovadas |
| − Despesas de aquisição e de alienação | IMT, Imposto do Selo, escritura, registo, mediação, certificado energético |
| = Mais-valia | Da qual 50% é englobado no IRS |
Valor de aquisição: não é necessariamente o preço da escritura
O art. 46.º, n.º 1, do Código do IRS manda considerar como valor de aquisição aquele que serviu de base à liquidação do IMT. E o IMT liquida-se sobre o maior entre o preço declarado e o valor patrimonial tributário.
Consequência prática: se compraste abaixo do VPT, o teu valor de aquisição para efeitos de mais-valia é o VPT, não o preço que pagaste — o que joga a teu favor. Se não houve lugar a IMT, usa-se o valor que lhe serviria de base (n.º 2).
A correcção monetária
O valor de aquisição é actualizado por coeficientes aprovados anualmente por portaria do Governo, e só quando tenham passado mais de 24 meses entre a compra e a venda (art. 50.º do Código do IRS).
Dois detalhes que mudam o resultado:
- O coeficiente aplica-se ao valor de aquisição, não aos encargos nem às obras;
- Vender no ano seguinte ao da compra não dá direito a correcção nenhuma — os 24 meses são uma condição, não uma proporção.
Qualquer simulador — o nosso incluído — trabalha com a tabela publicada à data. Para uma venda real, confirma o coeficiente do teu ano de aquisição na portaria em vigor no ano da venda.
O que acresce ao valor de aquisição
O art. 51.º, n.º 1, alínea a), do Código do IRS admite duas famílias de encargos:
1. Encargos com a valorização do imóvel, dos últimos 12 anos
Obras que valorizam o imóvel — remodelação de cozinha e casa de banho, substituição de caixilharia, instalação de climatização, ampliações. Têm de estar comprovadamente realizadas, ou seja, com factura em teu nome e com o NIF certo.
Os 12 anos contam-se para trás a partir da data da venda. Obras mais antigas do que isso não entram, por muito bem documentadas que estejam.
2. Despesas inerentes à aquisição e à alienação
O IMT e o Imposto do Selo pagos na compra, a escritura, o registo predial, a comissão de mediação imobiliária na venda, o certificado energético exigido para vender. Tudo o que seja necessário e efectivamente suportado por causa da compra ou da venda.
Uma obra que mantém o imóvel — pintar, reparar uma canalização, substituir um esquentador avariado — é despesa dedutível aos rendimentos da categoria F no ano em que a pagas. Uma obra que valoriza acresce ao valor de aquisição e só te serve na categoria G, quando venderes. A mesma factura não serve nos dois sítios, e a classificação faz-se pela natureza da obra. Em caso de dúvida, é conversa para o contabilista.
O que não entra
- Juros do crédito. São encargos financeiros, não despesas de aquisição nem de valorização;
- Obras sem factura. A lei exige que sejam comprovadas — recibo verde, transferência ou factura com o teu NIF;
- Obras feitas enquanto o imóvel esteve afecto a actividade empresarial ou profissional (categoria B). O art. 51.º, n.º 3, do Código do IRS exclui-as expressamente. Repara que esta exclusão é da categoria B — o arrendamento tributado em categoria F não é abrangido por ela.
A regra dos 50% — e a excepção
Apurado o saldo entre mais-valias e menos-valias do ano, apenas 50% desse saldo é considerado, e vai somar-se aos teus restantes rendimentos para efeitos de taxa. Vale para habitação própria e para imóvel arrendado — a lei não distingue.
Há uma excepção, e é cara: o saldo é considerado a 100% quando o imóvel beneficiou de apoio público não reembolsável para aquisição ou obras de valor superior a 30% do VPT, e é vendido antes de decorridos 10 anos (art. 43.º, n.º 2, alínea a), do Código do IRS). Nesse caso, o art. 51.º, n.º 2, ainda manda considerar os encargos apenas na parte que exceda o apoio recebido.
Um exemplo completo
| Parcela | Valor |
|---|---|
| Venda em 2026 | €260.000 |
| Aquisição em 2012 (base de liquidação do IMT) | €120.000 |
| × coeficiente de desvalorização (exemplo ilustrativo, 1,15) | €138.000 |
| − IMT, Selo, escritura e registo na compra | €9.000 |
| − Remodelação com factura em 2020 | €15.000 |
| − Comissão de mediação na venda | €8.000 |
| Mais-valia | €90.000 |
| Saldo a englobar (50%) | €45.000 |
O coeficiente acima é ilustrativo — o valor real depende da portaria em vigor. Para a tua conta:
Antes de 1989: a exclusão que quase ninguém conhece
Os ganhos da venda de prédios urbanos adquiridos antes de 1 de Janeiro de 1989 — data em que o Código do IRS entrou em vigor — podem estar fora da tributação em mais-valias, ao abrigo do regime transitório da categoria G do Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de Novembro.
Não é, porém, uma isenção automática por antiguidade. O artigo é preciso: só ficam sujeitos a IRS os ganhos que não eram sujeitos ao antigo imposto de mais-valias (criado pelo Decreto-Lei n.º 46373, de 9 de Junho de 1965) quando a aquisição tenha ocorrido depois da entrada em vigor do Código. Terrenos para construção, por exemplo, já estavam abrangidos por esse imposto antigo e não aproveitam a exclusão.
Há ainda um detalhe que costuma apanhar as pessoas desprevenidas: o n.º 2 do mesmo artigo diz que cabe ao contribuinte a prova de que o bem foi adquirido antes dessa data. Guarda a escritura.
Base legal: art. 5.º do Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de Novembro. Este diploma não tem versão consolidada publicada no Diário da República — cita-se a publicação oficial do acto.
Como isto se paga
A mais-valia declara-se no anexo G da declaração de IRS do ano da venda — não no anexo F, que é o das rendas. Se pretendes reinvestir, é também nessa declaração que manifestas a intenção, como explicamos em mais-valias com reinvestimento em arrendamento. Para a parte das rendas do mesmo ano, o guia é o IRS categoria F 2026.
FAQ
A mais-valia é a diferença entre o preço de compra e o de venda?
Que obras posso somar ao valor de aquisição?
Preciso de factura para as obras?
Os juros do crédito habitação entram na conta?
Vendi por menos do que o valor patrimonial tributário. Qual conta?
Onde declaro a mais-valia?
Este artigo é informativo e reflecte a legislação em vigor à data de publicação. Não substitui aconselhamento fiscal ou jurídico — confirma com o teu contabilista antes de decidir.
A factura das obras de 2020 vale dinheiro na venda de 2032.
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