IRS Categoria F — despesas dedutíveis no arrendamento
A maioria dos senhorios paga IRS a mais por uma razão simples: mete tudo no mesmo saco. Mas no IRS categoria F as despesas dividem-se em três baldes diferentes — e cada um tem um efeito fiscal distinto. Este artigo é a checklist que te diz, despesa a despesa, em que balde ela cai: o que reduz a renda tributável já, o que só conta quando vendes, e o que não conta de todo.
Já temos guias que explicam o regime da categoria F e listam as deduções (IRS categoria F 2026 e despesas dedutíveis no IRS de rendas). Este é diferente: é uma ferramenta de decisão. Pegas numa despesa, vês em que balde cai, e sabes logo o que fazer com ela.
Cada despesa do imóvel cai num de três sítios: (1) dedutível na categoria F (reduz a renda tributável deste ano), (2) acresce ao valor de aquisição (reduz o imposto só quando vendes — categoria G), ou (3) não dedutível (não conta para nada). O erro caro é tratar tudo como balde 1.
Balde 1 — Dedutível na categoria F (reduz a renda deste ano)
São os gastos efectivamente suportados para obter ou manter a renda. Reduzem directamente o rendimento predial do ano (no regime de contabilidade/gastos reais):
- ✅ Condomínio — quotas ordinárias;
- ✅ Conservação e manutenção — reparações que mantêm o imóvel (canalização, pintura, electricidade, electrodomésticos avariados reparados);
- ✅ Seguro do imóvel — multirriscos, incêndio, responsabilidade;
- ✅ IMI do imóvel arrendado;
- ✅ Imposto de Selo sobre a renda/contrato;
- ✅ Certificado energético;
- ✅ Honorários de advogado, contabilista ou mediação ligados ao arrendamento;
- ✅ Licenças e taxas camarárias.
Balde 2 — Acresce ao valor de aquisição (mais-valias, categoria G)
Estes gastos não reduzem a renda do ano. Em vez disso, somam-se ao que pagaste pelo imóvel — e isso reduz a mais-valia tributável quando vendes:
- 📦 Obras de valorização/beneficiação — as que melhoram o imóvel além do estado original (remodelação completa, ampliação, instalação nova). Contam, em regra, as dos últimos 12 anos;
- 📦 IMT pago na compra;
- 📦 Encargos com a aquisição (escritura, registo).
Pintar uma parede degradada é conservação (balde 1). Deitar abaixo a cozinha e instalar uma nova é valorização (balde 2). A diferença é se repões o estado original (deduz já) ou se aumentas o valor (deduz na venda). Na dúvida, guarda a factura e pergunta ao contabilista — o enquadramento importa.
Balde 3 — Não dedutível (não conta para nada)
Estes gastos estão expressamente excluídos. Mesmo que os pagues por causa do imóvel, não reduzem IRS nenhum:
- ❌ Juros de crédito habitação — gastos de natureza financeira, excluídos;
- ❌ Água, luz e gás — consumo do ocupante; a AT recusa mesmo quando incluídos na renda;
- ❌ Telecomunicações/internet — idem, consumo;
- ❌ Mobiliário, electrodomésticos novos, decoração — exclusão expressa;
- ❌ AIMI — exclusão expressa;
- ❌ Depreciações/amortizações.
A checklist, num relance
| Despesa | Balde | Efeito fiscal |
|---|---|---|
| Condomínio (quotas ordinárias) | 1 · Cat. F | Reduz renda deste ano |
| Reparação (manutenção) | 1 · Cat. F | Reduz renda deste ano |
| Seguro multirriscos | 1 · Cat. F | Reduz renda deste ano |
| IMI | 1 · Cat. F | Reduz renda deste ano |
| Certificado energético | 1 · Cat. F | Reduz renda deste ano |
| Obras de remodelação/valorização | 2 · Cat. G | Reduz mais-valia na venda |
| IMT da compra | 2 · Cat. G | Reduz mais-valia na venda |
| Juros do crédito | 3 · nenhum | Não conta |
| Água / luz / gás | 3 · nenhum | Não conta |
| Mobiliário e electrodomésticos novos | 3 · nenhum | Não conta |
| AIMI | 3 · nenhum | Não conta |
A regra prática que poupa dinheiro
Para cada euro que gastas no imóvel, faz uma pergunta: "Isto repõe o estado do imóvel, melhora-o, ou é consumo de quem lá vive?"
- Repõe → balde 1, deduz já;
- Melhora → balde 2, guarda para a venda;
- Consumo → balde 3, esquece para efeitos fiscais.
E, acima de tudo: guarda a factura com o teu NIF. Sem documento, nem o balde 1 vale — a dedução exige prova.
Uma despesa dedutível sem factura em condições (com NIF, fornecedor identificado) é uma dedução perdida. Fotografa e guarda cada recibo no momento — em Janeiro é tarde para andar à procura.
O enquadramento de cada despesa pode ter nuances e a posição da AT evolui. Categorias ambíguas (água/luz/gás incluídos na renda, "outro") devem ser confirmadas. Para o teu caso, fala com o teu contabilista — este guia sugere o enquadramento mais plausível, não é aconselhamento vinculativo.
FAQ
No regime simplificado também deduzo estas despesas?
Comprei mobília para arrendar mobilado. Não deduzo nada?
Paguei obras grandes este ano. Perco a dedução por serem valorização?
Como organizo tudo isto durante o ano?
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