Quem paga as reparações numa casa arrendada: senhorio ou inquilino?
A torneira que pinga, o esquentador que avariou, a parede com humidade, o elevador parado. Mais cedo ou mais tarde, alguma coisa parte-se — e a pergunta é sempre a mesma: quem paga as reparações numa casa arrendada? A resposta tem uma regra clara no Código Civil e algumas exceções que importa conhecer. Este guia separa o que é do senhorio, do inquilino e do condomínio — com a base legal de cada caso.
Antes da tabela caso a caso, há um princípio que resolve a maioria das dúvidas: a lei distingue entre conservar o imóvel (manter o que existe a funcionar) e reparar danos causados pelo uso indevido. O primeiro é, em regra, do senhorio; o segundo, do inquilino. Tudo o resto deriva daqui.
A regra base: a conservação cabe ao senhorio
O ponto de partida está no artigo 1074.º do Código Civil: cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, exigidas pela lei ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário. Por outras palavras: manter a casa em condições de ser habitada é, por defeito, responsabilidade de quem a arrenda.
Duas notas importantes:
- A expressão "salvo estipulação em contrário" significa que o contrato pode alterar esta repartição — daí ser essencial ler o que assinaste;
- O inquilino só pode fazer obras quando o contrato o permita ou o senhorio o autorize por escrito (art. 1074.º, n.º 2), com a exceção das reparações urgentes (abaixo).
Base legal: art. 1074.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).
O que cabe ao inquilino
O inquilino não está livre de responsabilidades. Pelo contrário, tem o dever de manter e restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma utilização prudente (art. 1043.º do Código Civil). Na prática, isto traduz-se em:
- Danos por uso indevido — um vidro partido, uma porta forçada, um chão queimado: paga quem causou o dano, o inquilino;
- Pequenas deteriorações lícitas — o inquilino pode fazer pequenas alterações para o seu conforto, mas tem de as reparar antes de devolver a casa, salvo acordo em contrário (art. 1073.º);
- Avisar o senhorio de defeitos ou perigos de que tenha conhecimento, e tolerar as reparações urgentes (art. 1038.º).
O desgaste do uso normal, esse, não é um dano: tinta a esbater-se com os anos, torneiras a perder pressão, equipamentos a chegar ao fim de vida. Isso é conservação — e volta a cair no lado do senhorio.
Base legal: art. 1043.º, art. 1073.º e art. 1038.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).
Reparações urgentes: o inquilino pode adiantar-se
E se rebenta um cano a meio da noite e o senhorio não atende? A lei prevê esta situação. Pelo artigo 1036.º do Código Civil, se a reparação for urgente e o senhorio estiver em mora (não a faz quando devia), o inquilino pode fazê-la com direito a reembolso. E quando a urgência não admite qualquer demora, pode avançar mesmo sem mora do senhorio — desde que o avise ao mesmo tempo.
Urgente + senhorio não responde = o inquilino pode resolver e cobrar. Por isso, do lado do senhorio, responder depressa a um problema urgente não é só boa educação — é o que evita faturas decididas sem ti.
Base legal: art. 1036.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).
Tabela de responsabilidades (regra supletiva)
Esta tabela aplica a regra geral — conservação para o senhorio, danos de uso indevido para o inquilino. Vale "salvo estipulação em contrário": um contrato pode atribuir certas pequenas reparações ao inquilino. Em caso de dúvida, é o contrato que manda.
| Situação | Em regra, paga… | Porquê |
|---|---|---|
| Esquentador/caldeira avaria por fim de vida | Senhorio | Conservação (art. 1074.º) |
| Infiltração/humidade estrutural | Senhorio | Conservação do imóvel |
| Canalização rebenta (desgaste) | Senhorio | Conservação; se urgente, ver art. 1036.º |
| Vidro partido, porta forçada, queimadura | Inquilino | Dano por uso indevido |
| Entupimento por mau uso | Inquilino | Uso não prudente (art. 1043.º) |
| Pintura ao fim de anos de uso | Senhorio | Desgaste normal, não é dano |
| Elevador / partes comuns | Condomínio | Encargo dos condóminos (art. 1424.º) |
O caso do elevador e das partes comuns
O elevador, a escadaria, o telhado, a fachada — são partes comuns do edifício, não do teu imóvel em concreto. A sua conservação não é do senhorio individual nem do inquilino: é encargo do condomínio, repartido pelos condóminos em proporção do valor das frações (e, no caso do elevador, só pelos que são servidos por ele) — art. 1424.º do Código Civil. O senhorio paga a sua quota-parte enquanto condómino, através das quotas de condomínio; o inquilino não é parte nessa relação.
Base legal: art. 1424.º do Código Civil (DRE, versão consolidada do Código Civil).
E as benfeitorias do inquilino?
Se o inquilino faz, com autorização, obras que valorizam o imóvel, pode ter direito a compensação no fim do contrato, nos termos aplicáveis às benfeitorias feitas por possuidor de boa-fé (art. 1074.º, n.º 5, que remete para o regime dos arts. 1273.º e seguintes). É um regime que depende de autorização e do tipo de obra — convém acordar por escrito antes de avançar.
Base legal: art. 1074.º, n.º 5 e art. 1273.º do Código Civil (DRE, versão consolidada).
A maioria das disputas sobre reparações nasce de uma coisa: ninguém sabe como estava o imóvel à entrada. Uma vistoria de entrada com fotos resolve isto à partida — distingue o que já estava do que o uso causou.
A repartição de encargos depende do contrato e das circunstâncias de cada caso, e várias destas regras valem "salvo estipulação em contrário". Para a tua situação concreta, consulta um advogado ou solicitador.
FAQ
O contrato pode obrigar o inquilino a pagar as obras de conservação?
Quem pinta a casa no fim do contrato?
O inquilino pode descontar a reparação na renda?
Reparações, faturas e comunicações — guardadas onde devem estar.
O RendaOK guarda a vistoria de entrada com fotos, cada fatura de obra ligada ao imóvel certo e as comunicações com o inquilino datadas. Quando surgir a discussão sobre quem paga o quê, tens a prova organizada — e as despesas de conservação prontas para o IRS.
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