Carta de Rescisão do Arrendamento pelo Senhorio

"Rescisão" ou "resolução"?

No Código Civil, este ato chama-se resolução do contrato — a palavra "rescisão" não aparece no Código Civil, mas é a mais usada no dia a dia, por isso mantemos o termo no título. O que interessa é o motivo: aqui tratamos da resolução por falta de pagamento da renda, que é o caso mais frequente para o senhorio. Se o que procuras é terminar o contrato no fim do prazo (sem incumprimento), o modelo certo é a carta de oposição à renovação.

Antes de enviar

A resolução é o último passo, não o primeiro. Se ainda não falaste com o inquilino, uma conversa — e, se o decidires, aceitar um pagamento parcial ou um acordo por escrito, com o remanescente em dívida — pode resolver mais depressa. A decisão é tua; vê o passo a passo desde o primeiro dia de atraso.

Quando podes resolver o contrato por falta de pagamento

A lei prevê dois fundamentos autónomos, cada um com as suas próprias regras:

1. Mora igual ou superior a três meses (art. 1083.º, n.º 3)

É inexigível ao senhorio manter o arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas a cargo do inquilino. É o fundamento mais comum. É também o único dos dois em que o inquilino ainda pode travar a resolução: ela fica sem efeito se o inquilino puser fim à mora no prazo de um mês, e só pode fazê-lo uma vez em cada contrato (art. 1084.º, n.os 3 e 4). Pôr fim à mora é oferecer as rendas em atraso e a indemnização de 20 % (art. 1042.º, n.º 1).

2. Mais de quatro atrasos em 12 meses (art. 1083.º, n.º 4)

Fundamento autónomo para atrasos repetidos: também é inexigível manter o contrato quando o inquilino se atrasa mais de oito dias, por mais de quatro vezes (seguidas ou interpoladas), num período de 12 meses. Este fundamento não pode ser travado por pagamento tardio: a faculdade de "pôr fim à mora" do ponto anterior não se aplica aqui (art. 1083.º, n.º 4).

O pré-aviso que a lei exige para este fundamento

Para usar o fundamento dos atrasos repetidos, tens de ter informado o inquilino, por carta registada com aviso de receção, após o terceiro atraso, de que é tua intenção pôr fim ao contrato nesses termos. Sem essa carta, não podes resolver o contrato com este fundamento (art. 1083.º, n.º 6). Modelo: carta após o terceiro atraso.

Como comunicar a resolução

Para estes dois fundamentos, a resolução opera por comunicação ao inquilino, em que invocas de forma fundamentada a obrigação incumprida — não precisas de ação judicial prévia (art. 1084.º, n.º 2). A forma é mais exigente do que a de uma carta normal. A lei só admite três vias (NRAU, art. 9.º, n.º 7):

notificação avulsa;
contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução mandatado para o efeito, que entrega ao inquilino um duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o inquilino assinar o original;
carta assinada e registada com aviso de receção, só nos contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o domicílio.

Antes de escolher a via, confirma no contrato se há domicílio convencionado: sem ele, a carta registada não chega. A comunicação indica sempre a tua morada completa (NRAU, art. 9.º, n.º 5).

A desocupação do imóvel é exigível um mês depois da resolução, se outro prazo não for fixado pelo tribunal ou acordado (art. 1087.º). Se o inquilino não sair, a desocupação faz-se pelo procedimento especial de despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), apresentando o contrato e o comprovativo da comunicação (NRAU, art. 15.º, n.º 2, alínea e)). Se a comunicação ao inquilino se tiver frustrado, o procedimento continua a ser admissível (NRAU, art. 15.º, n.º 4).

Prazo para agir (caducidade)

Não podes esperar indefinidamente: a resolução tem de ser efetivada no prazo de um ano a contar do conhecimento do facto que a fundamenta, reduzido para três meses quando o fundamento for um dos dois acima (art. 1085.º, n.os 1 e 2). Quando se trate de facto continuado ou duradouro, o prazo não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação (art. 1085.º, n.º 3). Confirma com um advogado como se conta o prazo no teu caso.

O que a carta deve conter

Identificação das partes e do imóvel, com a tua morada completa (NRAU, art. 9.º, n.º 5);
Referência ao contrato (data da celebração);
O fundamento invocado: as rendas em falta, com mês e valor, ou os atrasos verificados, com a data de vencimento e a data de pagamento;
Se for o fundamento dos atrasos repetidos: referência à carta enviada após o terceiro atraso;
Declaração clara de resolução do contrato;
Se houver mais de um senhorio: assinada por todos ou por quem a todos represente; mais de um inquilino: dirigida a todos; casa de morada de família: dirigida a cada um dos cônjuges — sob pena de ineficácia (NRAU, arts. 11.º e 12.º);
Envio por uma das três vias do NRAU, art. 9.º, n.º 7 (ver acima), guardando o comprovativo.

Modelo de texto

[Local], [data]. Exmo(a). Sr(a). [Nome do inquilino], na qualidade de senhorio do imóvel sito em [morada do imóvel], com morada em [a sua morada completa], venho comunicar, nos termos dos artigos 1083.º, n.º [3 ou 4], e 1084.º, n.º 2, do Código Civil, a resolução do contrato de arrendamento celebrado em [data do contrato], com fundamento em [mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda / mora superior a oito dias no pagamento da renda por mais de quatro vezes em 12 meses], [rendas em falta: mês, valor e data de vencimento / atrasos: renda, data de vencimento e data de pagamento]. Solicito a entrega do imóvel livre e devoluto, com as respetivas chaves, no prazo de um mês a contar desta resolução, em data a combinar para a vistoria de saída. Com os melhores cumprimentos, [Nome e assinatura do senhorio].

Importante

Guarda sempre prova datada de cada renda em falta e de cada comunicação enviada — é isso que sustenta qualquer um dos dois fundamentos. Envia a resolução por uma das vias do NRAU, art. 9.º, n.º 7, e guarda o comprovativo: é ele que acompanha o contrato no procedimento especial de despejo. Informativo, não substitui aconselhamento profissional. Base legal: art. 1083.º, 1084.º e 1085.º do Código Civil (DRE, versão consolidada) e arts. 9.º e 15.º do NRAU (DRE, versão consolidada).

Perguntas frequentes

"Rescisão" é o termo legal certo?

Não. O Código Civil chama-lhe resolução do contrato (art. 1083.º). A palavra "rescisão" não aparece no Código Civil, mas é a mais pesquisada no dia a dia, por isso mantemos o termo no título. Este modelo cobre a resolução por falta de pagamento da renda.

A partir de quando posso resolver o contrato por falta de pagamento?

Há dois fundamentos autónomos: mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas a cargo do inquilino (art. 1083.º, n.º 3), ou mora superior a oito dias no pagamento da renda por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses (art. 1083.º, n.º 4). No segundo, o inquilino tem de ter sido informado por carta registada com aviso de receção após o terceiro atraso (art. 1083.º, n.º 6).

O inquilino pode pagar e travar a resolução?

Só quando o fundamento é a mora de três meses ou mais: a resolução fica sem efeito se o inquilino puser fim à mora no prazo de um mês, e só pode fazê-lo uma vez em cada contrato (art. 1084.º, n.os 3 e 4). No fundamento dos atrasos repetidos essa faculdade não existe (art. 1083.º, n.º 4).

Preciso de tribunal para resolver o contrato?

Não, nestes dois fundamentos. A resolução opera por comunicação ao inquilino, em que se invoca de forma fundamentada a obrigação incumprida (art. 1084.º, n.º 2). Se o inquilino não sair, a desocupação faz-se pelo procedimento especial de despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), admissível também quando a comunicação se tenha frustrado (NRAU, art. 15.º, n.º 2, alínea e), e n.º 4).

Posso enviar a carta por correio registado?

Só em certos casos. A comunicação de resolução faz-se por notificação avulsa, por contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução mandatado para o efeito, ou por carta assinada e registada com aviso de receção apenas nos contratos escritos em que tenha sido convencionado o domicílio (NRAU, art. 9.º, n.º 7).

Até quando tenho de agir?

A resolução tem de ser efetivada no prazo de um ano a contar do conhecimento do facto que a fundamenta, reduzido para três meses quando o fundamento for a mora de três meses ou os atrasos repetidos. Quando se trate de facto continuado ou duradouro, o prazo não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação (art. 1085.º, n.os 1 a 3).

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Carta de rescisão de contrato de arrendamento (modelo Word).