Vender um imóvel com o inquilino lá dentro
Podes vender um imóvel arrendado sem pedir autorização a ninguém — mas o contrato não acaba com a venda: o comprador sucede-te como senhorio (art. 1057.º do Código Civil). E se o inquilino está no imóvel há mais de dois anos, tem direito de preferência na compra, que tens de lhe comunicar por escrito antes de vender a outra pessoa.
A venda não quebra o arrendamento
O Código Civil resolve isto numa frase: «o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador». Na prática:
- O contrato continua, nos exactos termos em que estava — mesma renda, mesmo prazo, mesmas cláusulas;
- O comprador não pode pôr o inquilino na rua por ter comprado;
- A partir da escritura, é ao comprador que a renda é devida, e é ele que passa os recibos;
- A caução transita para o novo senhorio, com a obrigação de a devolver no fim.
É por isso que um imóvel arrendado com renda baixa e contrato longo vale, no mercado, menos do que o mesmo imóvel vazio. Não é uma injustiça — é o comprador a comprar também o contrato.
O direito de preferência do inquilino
É a obrigação que mais senhorios desconhecem, e a que tem consequências mais sérias se for ignorada.
| Pergunta | Resposta |
|---|---|
| Quando existe? | Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos |
| Como se comunica? | Carta registada com aviso de recepção, com o projecto de venda e as cláusulas do contrato |
| Quanto tempo tem para responder? | 30 dias a contar da recepção |
| Pode o inquilino baixar o preço? | Não. Preferir é comprar nas mesmas condições que o outro comprador |
Base legal: art. 1091.º, n.os 1, 4 e 5, do Código Civil (DRE, versão consolidada).
A regra geral da preferência (art. 416.º, n.º 2, do Código Civil) dá ao preferente apenas oito dias para responder. No arrendamento, o n.º 4 do art. 1091.º afasta esse prazo e fixa 30 dias. Usar o prazo de oito dias numa carta ao inquilino é um erro que inutiliza a comunicação.
O que a carta tem de dizer
Tem de permitir ao inquilino decidir com a mesma informação que o comprador tem: o preço, a forma de pagamento, o prazo, a identificação do imóvel e as restantes cláusulas relevantes do negócio projectado. Uma carta que diga só «vou vender, queres comprar?» não cumpre o art. 416.º, n.º 1.
Se vendes vários imóveis de uma vez
Quando o locado é vendido em conjunto com outros bens, tens de indicar na comunicação o preço atribuído ao locado e os valores atribuídos aos restantes imóveis (art. 1091.º, n.º 6). E se invocares prejuízo apreciável para não deixar separar o negócio, tens de demonstrar esse prejuízo — a lei diz expressamente que não basta ter posto no contrato uma cláusula a proibir a redução do negócio (n.º 7).
O que acontece se não comunicares
O inquilino pode intentar acção de preferência e ficar com o imóvel para si, pelo preço que o comprador pagou. O regime é o do art. 1410.º do Código Civil, aplicável por remissão do art. 1091.º, n.º 5:
- Prazo de seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação;
- Tem de depositar o preço nos 15 dias seguintes à propositura da acção;
- Desfazer a venda depois, por acordo entre vendedor e comprador, não prejudica o direito do inquilino (n.º 2).
Ou seja: a venda pode ser desfeita meses depois, já com o dinheiro gasto. É um risco desproporcionado face ao custo de uma carta registada.
E se eu precisar da casa para mim?
Aí não estamos a falar de venda, mas de denúncia. O senhorio pode denunciar o contrato por necessidade de habitação própria ou de descendentes em 1.º grau — mas apenas nos contratos de duração indeterminada (art. 1101.º, alínea a), do Código Civil). Num contrato com prazo certo, o caminho é a oposição à renovação, com os prazos escalonados que explicamos em rescisão e denúncia de contrato de arrendamento.
Denunciar para uso próprio e vender a seguir é um caminho que expõe o senhorio: a necessidade invocada tem de ser real.
O lado fiscal da venda
Vender um imóvel arrendado gera mais-valia tributável na categoria G. Três coisas a saber antes de assinar:
- Só 50% do saldo entre mais-valias e menos-valias é considerado, e esse valor é somado aos teus restantes rendimentos (art. 43.º, n.º 2, alínea b), do Código do IRS);
- As obras de valorização com factura dos últimos 12 anos e as despesas de aquisição e de venda acrescem ao valor de aquisição — e baixam a mais-valia. Explicamos a conta toda em como calcular a mais-valia de um imóvel arrendado;
- Se tencionas comprar outro imóvel para arrendar, podes não pagar nada — é o regime novo que descrevemos em mais-valias com reinvestimento em arrendamento.
Checklist antes de vender
- Confirmar há quanto tempo o inquilino está no imóvel — dois anos é a fronteira da preferência;
- Enviar a comunicação por carta registada com aviso de recepção, com preço e cláusulas;
- Guardar o aviso de recepção — é a prova da data em que começaram a correr os 30 dias;
- Esperar os 30 dias antes de fechar com o comprador;
- Entregar ao comprador o contrato, os recibos e o registo da caução: ele vai precisar deles como novo senhorio;
- Informar o inquilino de a quem paga a renda a partir da escritura e com que dados.
O passo 3 é o que costuma faltar. Sem prova da comunicação e da data, uma preferência cumprida vale o mesmo que uma preferência ignorada.
FAQ
Posso vender sem dizer nada ao inquilino?
O comprador pode despejar o inquilino?
Quanto tempo tem o inquilino para responder à comunicação?
O inquilino pode preferir por um preço mais baixo?
E a caução, fica comigo?
E se o contrato tiver menos de dois anos?
Este artigo é informativo e reflecte a legislação em vigor à data de publicação. Não substitui aconselhamento fiscal ou jurídico — confirma com o teu contabilista antes de decidir.
Quem compra um imóvel arrendado compra também o histórico.
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