Mais-valias e amortização de crédito habitação: acabou?
Sim, acabou. O regime que excluía de IRS a mais-valia de quem vendia um imóvel e usava o dinheiro para amortizar o crédito da habitação própria aplicou-se apenas a vendas realizadas entre 1 de Janeiro de 2022 e 31 de Dezembro de 2024, e não foi prorrogado (art. 50.º da Lei n.º 56/2023).
O que era o regime
A chamada norma transitória em matéria fiscal do programa Mais Habitação permitia a um senhorio vender um imóvel arrendado — ou um terreno para construção — sem pagar IRS sobre a mais-valia, desde que aplicasse o dinheiro a abater o capital em dívida de um crédito à habitação própria e permanente.
As condições eram duas, cumulativas:
| Condição | Detalhe |
|---|---|
| Destino do dinheiro | Amortização de capital em dívida em crédito à habitação própria e permanente do próprio, do agregado familiar ou dos descendentes |
| Prazo | Três meses contados da data de realização |
Base legal: art. 50.º, n.os 1 e 2, da Lei n.º 56/2023 (DRE, versão consolidada).
Era um regime generoso por dois motivos: cobria precisamente os imóveis não destinados a habitação própria e permanente — ou seja, os arrendados — e aceitava que a amortização fosse no crédito de um filho, não só no do próprio.
Porque é que acabou
Porque nasceu com data de validade. O n.º 4 do mesmo artigo 50.º é explícito: «o disposto nos números anteriores aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de Janeiro de 2022 e 31 de Dezembro de 2024».
A última alteração ao artigo foi feita pela Lei n.º 82/2023 (Orçamento do Estado para 2024), que não mexeu nessa data. À data deste artigo, a versão consolidada continua a fixar o fim em 31 de Dezembro de 2024.
A janela refere-se à transmissão, não à amortização. Uma venda feita em Dezembro de 2024 com amortização em Fevereiro de 2025 estava dentro do regime; uma venda feita em Janeiro de 2025 já não, mesmo que o dinheiro tenha ido todo para o crédito.
O que existe hoje em alternativa
Duas vias, e nenhuma delas passa por abater o crédito da tua casa.
1. Reinvestir em habitação própria e permanente
O regime clássico do art. 10.º, n.º 5, do Código do IRS: exclui da tributação o ganho da venda de habitação própria e permanente reinvestido noutra habitação própria e permanente. Não serve para o imóvel arrendado — o imóvel vendido tem de ser a tua casa.
2. Reinvestir na compra de um imóvel para arrendar
Este sim, é o substituto útil para o senhorio. Desde 2026, o art. 10.º, n.º 7, do Código do IRS exclui de tributação o ganho reinvestido na compra de outro imóvel destinado a arrendamento habitacional com renda até €2.300/mês. Cobre o mesmo tipo de contribuinte que a norma transitória cobria — só que o dinheiro tem de ir para outro imóvel, não para o banco.
Escrevemos o regime todo, com prazos e causas de perda, em mais-valias: a isenção nova para quem reinveste em arrendamento.
| Norma transitória (extinta) | Reinvestimento em arrendamento | |
|---|---|---|
| Vendas abrangidas | 2022 a 2024 | 2026 a 2029 |
| Destino do dinheiro | Amortizar crédito à habitação | Comprar imóvel para arrendar |
| Prazo | 3 meses | 24 meses antes / 36 meses depois |
| Compromisso posterior | Nenhum | Arrendar 36 meses nos primeiros 5 anos |
Quem ficou pelo caminho
Entre 1 de Janeiro de 2025 e 31 de Dezembro de 2025 houve um ano inteiro sem nenhum dos dois regimes: a norma transitória já tinha terminado e o reinvestimento em arrendamento ainda não existia. Quem vendeu um imóvel arrendado nesse ano não tem qualquer exclusão à qual recorrer pelo lado do destino do dinheiro.
Se foi o teu caso, as alavancas que restam são todas do lado do cálculo da mais-valia, não da sua exclusão:
- A correcção monetária do valor de aquisição, que se aplica automaticamente quando passaram mais de 24 meses entre a compra e a venda;
- Os encargos com a valorização dos últimos 12 anos, desde que tenhas factura;
- As despesas de aquisição e de alienação — IMT, Imposto do Selo, escritura, registo, mediação;
- A regra dos 50%, que se aplica sempre e não é opcional (art. 43.º, n.º 2, alínea b), do Código do IRS).
Há muito senhorio que paga imposto a mais simplesmente por não ter juntado as facturas das obras. A conta completa está em como calcular a mais-valia de um imóvel arrendado.
E o reinvestimento parcial?
Também na norma transitória o benefício era proporcional: se só parte do valor de realização fosse aplicada na amortização, o valor remanescente era tributado pelas regras gerais do Código do IRS (art. 50.º, n.º 2). Não havia perda total do benefício por reinvestir a menos — havia benefício parcial. O regime novo do art. 10.º, n.º 7, mantém a mesma lógica.
Uma confusão frequente: os juros
Muito senhorio assume que, não havendo isenção, pelo menos os juros pagos ao banco reduzem a mais-valia. Não reduzem.
O art. 51.º do Código do IRS diz o que acresce ao valor de aquisição: os encargos com a valorização do imóvel realizados nos últimos 12 anos e as despesas inerentes à aquisição e à alienação. Juros de um empréstimo não são nenhuma das duas coisas — são um encargo financeiro do período em que detiveste o imóvel.
É o mesmo princípio que exclui os juros das despesas dedutíveis da categoria F, e pela mesma razão. Está explicado em despesas dedutíveis no IRS das rendas.
A amortização do empréstimo tem um papel diferente e mais discreto: no regime do reinvestimento, o valor de realização a reinvestir é deduzido da amortização do empréstimo contraído para adquirir o imóvel vendido. Ou seja, baixa a fasquia do que tens de reinvestir — não baixa a mais-valia.
Como saber se a tua venda ainda apanhou o regime
Duas datas resolvem a dúvida, e é preciso olhar para as duas na ordem certa:
- A data da escritura de venda. Se for anterior a 1 de Janeiro de 2025, a transmissão está dentro da janela; se for posterior, está fora, e o resto não interessa;
- A data da amortização. Estando a venda dentro da janela, o dinheiro tinha de chegar ao banco no prazo de três meses contados da realização. Guarda o comprovativo: a Autoridade Tributária pode exigir a prova documental da amortização (art. 50.º, n.º 3, da Lei n.º 56/2023).
Se ambas as datas cumprem, a exclusão vale para essa venda independentemente do ano em que a declares — o que importa é o momento da transmissão, não o da declaração.
FAQ
A norma transitória pode voltar a ser prorrogada?
Vendi em 2024 e ainda não declarei. Posso usar o regime?
Os juros do crédito reduzem a mais-valia?
E o IMT que paguei na compra, conta?
Este artigo é informativo e reflecte a legislação em vigor à data de publicação. Não substitui aconselhamento fiscal ou jurídico — confirma com o teu contabilista antes de decidir.
A mais-valia que vais pagar depende das facturas que guardaste.
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