Como se calcula o yield bruto de um imóvel para arrendamento em Portugal?
Antes de comprar para arrendar — ou para perceber se o imóvel que já tens rende o que devia — precisas de uma métrica simples: o yield bruto. Calcula-se em segundos e diz-te, em percentagem, quanto o imóvel rende face ao que vale. Este guia mostra a fórmula, exemplos com valores reais, a diferença para o yield líquido e como interpretar o número.
"Yield" é só uma palavra inglesa para rentabilidade. O yield bruto responde a uma pergunta concreta: se eu puser este dinheiro num imóvel, quanto é que ele me devolve por ano em rendas, em percentagem do que vale? É a primeira conta que qualquer senhorio ou investidor faz — e a mais fácil de fazer mal se não souberes o que estás a comparar.
A fórmula do yield bruto
É uma divisão simples:
Yield bruto (%) = (Renda mensal × 12) ÷ Valor do imóvel × 100
Ou seja: pegas na renda anual, divides pelo valor do imóvel e multiplicas por 100 para teres a percentagem.
Um imóvel de €200.000 que rende €800/mês tem um yield bruto de 4,8% — porque €9.600 de renda anual a dividir por €200.000 dá 0,048.
Exemplo prático, passo a passo
Imagina que estás a avaliar um T2 em Setúbal:
- Valor de aquisição (ou de mercado): €180.000
- Renda mensal: €750
- Renda anual: 750 × 12 = €9.000
- Yield bruto: 9.000 ÷ 180.000 × 100 = 5,0%
Pronto. Em quatro linhas sabes que o imóvel rende 5% ao ano em renda bruta. Agora podes comparar com outro imóvel, ou com o que renderia o mesmo dinheiro noutra aplicação.
Yield bruto vs. yield líquido — a diferença que muda tudo
O yield bruto é útil para uma primeira triagem, mas tem uma limitação: ignora as despesas. Na realidade, do que recebes de renda saem custos — e o que sobra é o que realmente rende.
O yield líquido desconta esses custos antes de dividir pelo valor:
Yield líquido (%) = (Renda anual − Despesas anuais) ÷ Valor do imóvel × 100
As despesas típicas a subtrair:
- IMI — imposto municipal anual;
- Condomínio — quotas ordinárias;
- Seguro — multirriscos;
- Manutenção — reparações e conservação;
- Vacância — meses sem inquilino;
- IRS — o imposto sobre o rendimento predial.
T2 de €180.000, renda €750/mês (€9.000/ano). Despesas anuais: IMI €300 + condomínio €600 + seguro €150 + manutenção €500 = €1.550. Yield bruto = 5,0%. Yield líquido (antes de IRS) = (9.000 − 1.550) ÷ 180.000 × 100 = 4,1%. A diferença é quase 1 ponto percentual.
Por isso, ao comparar imóveis, compara sempre o mesmo tipo de yield. Comparar o yield bruto de um com o líquido de outro leva-te a decisões erradas.
O que afecta o yield — e o que é "bom"
Não há um número mágico. O yield depende muito da região e do risco:
| Tipo de zona | Yield bruto típico | Característica |
|---|---|---|
| Centro de Lisboa/Porto | 3% – 5% | Preços altos, procura forte, valorização |
| Cidades médias | 5% – 7% | Equilíbrio preço/renda |
| Interior / periferia | 6% – 8%+ | Preços baixos, mais risco/vacância |
Regra de bolso: yields muito altos costumam esconder mais risco — vacância, obras, zona menos procurada. Yields baixos em zonas centrais compensam-se com valorização do imóvel ao longo do tempo. O número sozinho não decide; o contexto sim.
Yield não é tudo: a valorização e a fiscalidade
O retorno total de um imóvel tem duas componentes: a renda (que o yield mede) e a valorização (a mais-valia latente quando o imóvel sobe de preço). Um imóvel com yield baixo numa zona que valoriza pode dar mais retorno total do que um yield alto numa zona estagnada.
E há a fiscalidade: a renda é tributada na categoria F do IRS, mas há despesas dedutíveis que reduzem o imposto. Para o yield líquido real, contas com o IRS — vê que despesas são dedutíveis no IRS categoria F e o guia de comprar para arrendar em 2026.
Os valores de referência por região são indicativos e variam com o mercado. Para decisões de investimento, confirma os preços e rendas actuais da zona e fala com um contabilista sobre o impacto fiscal.
FAQ
Uso o preço de compra ou o valor de mercado no cálculo?
Devo incluir os custos de aquisição (IMT, escritura) no valor?
O yield serve para comparar com depósitos ou outras aplicações?
Como melhoro o yield de um imóvel que já tenho?
Vê o yield de cada imóvel sem fazer contas à mão.
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