AIMI: quando um senhorio com vários imóveis começa a pagar

Como funciona, em três linhas

O AIMI é liquidado em Junho e pago em Setembro (arts. 135.º-G e 135.º-H do Código do IMI). É anual, automático, e a Autoridade Tributária calcula-o a partir das matrizes prediais tal como estavam a 1 de Janeiro desse ano.

Não confundir com o IMI normal: o IMI é municipal, varia entre 0,3% e 0,45% conforme a câmara (art. 112.º, n.º 1, alínea c), do Código do IMI, e incide sobre cada prédio. O AIMI é nacional — nenhum município o pode alterar — e incide sobre a soma da tua carteira.

A soma: o que entra e o que fica de fora

Entra a soma dos VPT dos prédios urbanos de que sejas proprietário, usufrutuário ou superficiário (art. 135.º-A). Ficam de fora, por exclusão expressa:

Base legal: art. 135.º-B, n.º 2, do Código do IMI (DRE, versão consolidada), que remete para as espécies do art. 6.º do mesmo Código.

E as garagens?

Depende da espécie com que a fracção está inscrita na matriz, não de lhe chamarmos garagem. O art. 6.º, n.º 2, do Código do IMI classifica os prédios pelo fim para que estão licenciados ou, na falta de licença, pelo seu destino normal. Uma garagem inscrita como habitacional conta; uma inscrita como «comercial, industrial ou para serviços» ou como «outros» não conta.

A resposta está na caderneta predial de cada fracção, no campo da afectação. Vale a pena confirmar antes de assumir.

A dedução e as taxas

Acima de certos valores, a taxa sobe por escalões marginais para as pessoas singulares:

Base legal: art. 135.º-C, n.º 2 e art. 135.º-F do Código do IMI (DRE, versão consolidada). Os patamares de €1.000.000 e €2.000.000 aferem-se sobre a soma dos VPT antes da dedução.

Três contas que esclarecem tudo

Senhorio com três apartamentos, VPT total €500.000

Está abaixo da dedução. AIMI = €0. É o caso da larga maioria dos senhorios particulares portugueses — vale a pena saber antes de se preocupar.

Senhorio com VPT total €900.000

(€900.000 − €600.000) × 0,7% = €2.100 por ano.

Casal com VPT total €900.000, em conjunto

Com a opção pela tributação conjunta, a dedução duplica para €1.200.000. AIMI = €0.

O AIMI não é dedutível na categoria F

Este é o ponto em que mais senhorios se enganam na declaração. O IMI é dedutível aos rendimentos prediais do imóvel arrendado. O AIMI não é — e não é por interpretação: o art. 41.º, n.º 1, do Código do IRS exclui-o pelo nome, na mesma frase em que exclui os gastos de natureza financeira, as depreciações e o mobiliário.

A mesma frase resolve, de passagem, outra dúvida frequente: os seguros de renda estão lá expressamente incluídos entre os gastos dedutíveis.

É uma distinção que custa dinheiro nos dois sentidos: quem deduz o AIMI arrisca uma correcção, e quem, por precaução, deixa de deduzir também o IMI está a pagar imposto a mais. A lista completa do que entra e do que não entra está em despesas dedutíveis no IRS das rendas e no checklist da categoria F.

O que podes fazer para pagar menos

• Optar pela tributação conjunta, se fores casado ou unido de facto. É a única alavanca que duplica a dedução, e é gratuita;
• Verificar a espécie de cada prédio na caderneta. Se uma fracção está inscrita numa espécie errada, está a inflacionar a tua soma;
• Verificar se o VPT está actualizado. O AIMI calcula-se sobre o VPT, não sobre o valor de mercado. Um VPT desactualizado para cima paga AIMI a mais;
• Não deixar prédios devolutos. Não é AIMI, mas o IMI de um prédio urbano devoluto há mais de um ano é elevado ao triplo (art. 112.º, n.º 3, do Código do IMI) — um custo bem maior do que o adicional.

A fotografia é tirada a 1 de Janeiro

O AIMI conta o património tal como estava inscrito nas matrizes a 1 de Janeiro do ano a que respeita (art. 135.º-C, n.º 1, do Código do IMI). Isso tem duas consequências que apanham gente desprevenida.

• Comprar em Fevereiro não conta nesse ano. O imóvel entra na soma só no ano seguinte;
• Vender em Fevereiro também não te salva. A 1 de Janeiro o imóvel ainda era teu, e é sobre essa fotografia que a liquidação de Junho é feita — mesmo que em Junho já não sejas dono de nada.

Quem planeia uma venda perto do fim do ano tem aqui uma decisão com consequência real: escriturar em Dezembro ou em Janeiro muda quem paga o AIMI do ano seguinte.

Não se paga AIMI só por ser proprietário, note-se: são igualmente sujeitos passivos os usufrutuários e os superficiários. Numa casa doada a filhos com reserva de usufruto, é quem tem o usufruto que responde pelo adicional, não o nu-proprietário.

Heranças indivisas

Uma herança indivisa é sujeito passivo de AIMI por si, representada pelo cabeça-de-casal, com a sua própria dedução de €600.000 e a taxa de 0,7% das pessoas singulares.

Há uma alternativa: afastar essa equiparação e imputar a quota-parte de cada herdeiro ao património pessoal dele (art. 135.º-E do Código do IMI). Exige duas declarações, em duas janelas diferentes, e falhar uma delas deita o processo abaixo:

• O cabeça-de-casal identifica todos os herdeiros e as respectivas quotas — de 1 a 31 de Março;
• Cada herdeiro confirma a sua quota — de 1 a 30 de Abril.

Compensa quando os herdeiros têm pouco património próprio, porque cada um passa a usar a sua dedução de €600.000. Sai pior quando já têm carteiras grandes, porque a quota-parte vai empilhar-se em cima delas. É uma conta a fazer caso a caso com o contabilista, não uma regra.

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