EPBD 2030: o que muda (e o que não muda) para os senhorios portugueses
Circula muito a ideia de que, com a nova diretiva europeia, as casas de classe G deixam de se poder arrendar em 2026 e as de classe F em 2030. Não é isso que diz o texto da diretiva. Este guia separa o que é lei europeia, o que depende de Portugal e o que já hoje é obrigatório para arrendar.
O que é a EPBD
A Diretiva (UE) 2024/1275, relativa ao desempenho energético dos edifícios (EPBD, na sigla inglesa), é a reformulação das regras europeias sobre eficiência energética dos edifícios. Uma diretiva não se aplica diretamente ao senhorio: cada Estado-Membro tem de a transpor para a lei nacional. O prazo geral de transposição terminou a 29 de maio de 2026.
Base legal: Diretiva (UE) 2024/1275, art. 35.º (EUR-Lex).
Casas: metas para o parque todo, não proibições por imóvel
Para os edifícios residenciais, a diretiva pede a cada país uma trajetória nacional de renovação, medida pela utilização média de energia primária de todo o parque habitacional:
- diminuir pelo menos 16 % até 2030, face a 2020;
- diminuir pelo menos 20 a 22 % até 2035, face a 2020;
- pelo menos 55 % dessa diminuição tem de vir da renovação dos 43 % de edifícios residenciais com pior desempenho.
Para lá chegar, os Estados-Membros escolhem as medidas — que podem incluir normas mínimas de desempenho energético, assistência técnica e apoio financeiro. Ou seja: a diretiva não fixa uma classe mínima para arrendar uma casa. Se isso vier a existir, será por decisão da lei portuguesa.
Base legal: Diretiva (UE) 2024/1275, art. 9.º, n.º 2 (EUR-Lex).
De onde vêm as datas de 2030 e 2033?
São do regime dos edifícios não residenciais (lojas, escritórios, serviços). Para esses, a diretiva impõe normas mínimas: cada país fixa dois limiares de desempenho, e todos os edifícios não residenciais têm de ficar abaixo do limiar de 16 % a partir de 2030 e do limiar de 26 % a partir de 2033, verificados através do certificado energético. Se arrendas um espaço comercial, é aqui que deves prestar atenção.
Base legal: Diretiva (UE) 2024/1275, art. 9.º, n.º 1 (EUR-Lex).
À data desta atualização (24 de setembro de 2026), a lista de medidas nacionais de transposição publicada no EUR-Lex para Portugal só refere o prazo de 1 de janeiro de 2025, não o prazo geral de 29 de maio de 2026. Enquanto não houver lei nacional nesse sentido, não existe uma classe mínima para arrendar habitação. Confirma a legislação em vigor à data em que leres: medidas nacionais de transposição (EUR-Lex).
O que já é obrigatório hoje
Independentemente da EPBD, o Sistema de Certificação Energética de Edifícios já tem regras para quem arrenda:
- o arrendamento está sujeito à obrigação de certificação energética (art. 18.º, n.º 1, alínea e));
- o senhorio tem de entregar ao inquilino cópia do certificado (ou a informação por via digital) antes do contrato (art. 29.º, n.º 1, alínea c));
- o anúncio tem de indicar a classe energética (art. 22.º, n.º 3);
- o certificado é válido 10 anos (art. 23.º, n.º 1);
- o incumprimento destas obrigações do proprietário é contraordenação, com coima de €250 a €3740 para pessoas singulares (art. 35.º, n.º 1, alínea c)).
Base legal: Decreto-Lei n.º 101-D/2020 (DRE, versão consolidada).
Porque vale a pena preparares-te na mesma
Se o teu imóvel é de classe F ou G, está muito provavelmente entre os 43 % com pior desempenho — o grupo onde a diretiva manda concentrar o esforço nacional. Seja por apoios, por normas mínimas ou por outras medidas, é aí que a política vai incidir. E, mesmo sem nenhuma lei nova, a classe energética pesa na conta de energia do inquilino e na procura do imóvel.
Como planear
- Inventariar — sabe a classe e a validade do certificado de cada imóvel;
- Ler as recomendações do certificado — o perito lista as medidas de melhoria e o seu impacto;
- Confirmar apoios antes de começar a obra — muitos programas só comparticipam despesas posteriores à candidatura;
- Planear por fases — começar pelas medidas com melhor relação custo-eficácia;
- Guardar tudo — faturas e certificados antes e depois da obra. Obras de valorização podem contar para a mais-valia na venda (vê o que é dedutível no IRS e confirma com o teu contabilista).
Informação de apoio de caráter geral — não substitui aconselhamento jurídico ou técnico. A transposição da diretiva pode mudar este quadro: confirma a legislação em vigor à data em que leres, nas fontes oficiais ligadas ao longo do artigo.
FAQ
Em 2026 deixo de poder arrendar um imóvel de classe G?
De onde vêm as datas de 2030 e 2033?
O que é obrigatório hoje para arrendar?
Vale a pena fazer obras agora?
O certificado energético de cada imóvel, sempre à mão.
Guarda o certificado no arquivo de documentos da ficha do imóvel, com a data, e partilha-o com o inquilino antes de assinar o contrato.
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